当疫情为物管公司带来新的发展契机之时，作为“物业第一股”的彩生活（HK：01778）却陷入了业绩停滞的尴尬境地。

据彩生活业绩报告显示，截至2019年12月31日，彩生活实现营业收入38.45亿元，同比增长6.4%，归属控股股东的净利润同比增长2.8%至4.99亿元，这是彩生活自2014年上市以来取得的最低增速。与此同时，彩生活的在管面积虽一直独占鳌头，但面对资本市场的物业后起之秀，其股价表现却有着说不出的辛酸。

业绩与股价的双双失利，也引来投资者问询。对此，管理层在业绩会上进行了自省，并于2019年提出了“变革”的口号。“未来我们要把比较偏向于互联网的逻辑要均衡、要平衡到线下服务及线上创新并举的逻辑上面去。”

但随着物业管理行业的加速发展，彩生活想要重回主赛道，或许并不轻松。

彩生活陷估值泥淖

不仅业绩增速收获史上最慢，蓝鲸房产注意到，截至2019年12月31日，彩生活服务面积由2018年的11.22亿平方米增加约0.88亿平方米至12.11亿平方米，增速仅为7.88%，同样为其上市以来的最低速度。

作为“物业第一股”，彩生活曾凭借上市的先发优势，一直活跃在收并购前沿。2015年2月彩生活斥资3.3亿元收购开元国际100%股权，斩获130个物业管理项目；2018年2月又以20.12亿元的代价收购深圳万象100%收益权以及万象美（原万达物业）100%股权，涉及6406万平方米的在管面积。

但接连不断的“买买买”，也推高了彩生活的债务压力。据公开数据显示，上市以来，彩生活的总负债由2014年5.12亿元一路飙升至2018年的68.10亿元。负债率也一路高升由2014年的32.03%增至2018年的67.65%。这也一直饱受投资者诟病，2014年以来，彩生活年均市盈率一路下探，跌至个位数。

此次，随着发展节奏的放缓，彩生活的财务数据也得到了改善。报告期内，彩生活的总负债减少至14.86亿至53.24亿，资产负债率也由67.75%降至56.78%。一年内到期的债务比例从48%下降到43%，而现金与短债比例从1.7倍上升到了2倍。

但彩生活依旧难逃投资者“用脚投票”的命运。业绩发布第二天，彩生活股价开盘便急跌超过7%。近一个月来，其股价更是屡屡下探上市以来新低2.98港元/股。目前，彩生活的市盈率仅为8.37倍，而以碧桂园服务为首的头部物业股市盈率均在40倍到50倍之间。就连刚刚上市的烨星集团市盈率也接近20倍。

对于估值偏低，执行董事陈新禹将其归罪于“互联网公司”的标签。陈新禹称，“对互联网长期持续的大规模投入，一则导致基础物业的一些品质不能得到有效的保障和提升，而品质、客户满意度下降之后，收缴率有所下降，挤压基础物业的利润；二则，过去对互联网战略的侧重，使得对基础物业的重视、强化管理方面有所不足。”

58安居客房产研究院分院院长张波对此表示了认同，彩生活提出的互联网模式并没有对企业形成有效的加分因素，而其在部分城市物业存在的被投诉情况，在一定侧面也体现出基础服务本身的确存在完善空间。张波同时指出，相比于一些背靠千亿规模房企的物业公司，彩生活在这方面存在一定弱势，这也限制了其在管规模后续快速增长的空间。

据悉，在彩生活12.11亿平方米的在管面积中，来自花样年的贡献仅为1.5%。

人事调整，线上线下并举

而为了提振业绩，加强投资者信心，彩生活从2019年开始就已经做出了调整。

业绩会上，管理层指出，2019年正值彩生活上市5周年，集团以二次创业的心态，确立了“要变革”的口号。要把比较偏向于互联网的逻辑，均衡、平衡到线下服务及线上创新并举的逻辑上面去。在基础物业、社区温度、增值服务等各项业务上实现变革。

彩生活“变革”的第一步，就是进行人事大换防。2019年下半年开始，带领彩生活以“物业+O2O”登陆香港资本市场的老班底逐渐退居幕后；专注于线下社区业务的原行政总裁黄玮走上台前，出任执行董事兼首席执行官。

对于此次人事变革，董事会主席潘军表示，是考虑到公司未来发展所作出的决策。“他在物业管理行业也有多年经验，在社区服务细节的落地，组织系统运营方面有独到的见解。”潘军表示，未来彩生活想将开元国际、万象美和彩生活社区进行有效整合，让万象美、开元国际上的经验，拓展到整个彩生活集团平台上。

业内人士则指出，黄玮的接任可以直接看作是彩生活重拾线下服务的信号。

而线上方面，彩生活将这部分交由更专业的人。2019年7月和2019年8月京东、360以5.22港元/股的价格分别认购彩生活7114.9万股、2295.6万股的新普通股股份。认购交易完成后，京东、360.持有的权益总额分别占彩生活经扩大股权的5.00%和3.05%。未来，京东与彩生活将在社区新零售、前置仓设置、物流配送、平台体验优化等方面开展合作。同时，基于360在核心安全领域的技术积累，彩生活将与其在安防、大数据、物联网、人工智能等领域开展合作。

与此同时，彩生活母公司花样年也在业绩会提出，欲在3-5年内重回TOP50，彰显了发展的决心。

物管行业迎来了发展的新契机，正如潘军所言，不管是疫情还是激烈的市场竞争，都是危中有机。而重拾线下的彩生活，最终能够获得投资者认可，则需要时间给出答案。