保利发展避谈“进三争一”

2023年第一季度,保利发展实现销售额1138亿元,成为唯一一家销售额超千亿的房企(中指研究院数据)。从前三个月的势头来看,在去年实现“进三”的基础上,其今年“争一”是大概率的事。

不过,在4月4日的2022年度业绩说明会上,保利发展管理层均避免提及“进三争一”的目标,公司董事长刘平在提及公司今年目标时也只是说,“2023年将继续不断做强做大自身,以央企高度的责任感做好房子、好服务,为实现公司高质量发展不断奋进。”

实际上,今年低调进取之时,保利发展还是想“赌一把”,有选择性地稳定投资力度。

2022年,保利发展新拓展了91个项目,总地价为1613亿元。据中指研究院榜单,去年该公司权益拿地金额及权益拿地面积分别位列行业第3、第2名。

尤其是去年下半年来,保利发展抓住土地市场竞争趋缓的机会,新拓展项目总地价金额1007亿元,占全年比重的62%,为后续结转利润打下基础。

2023年第一季度,保利发展权益拿地金额为92亿元,仅次于同样在“竞速”的华润置地(103亿元),位列榜单第二。

体现在公司经营计划上,该公司在年报中表示,今年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元,计划新开工面积2000万平方米,计划竣工面积4450万平方米。 其计划投资额度相较2022年的3650亿元有所下降,但总体相当。

在市场下行期仍然保持了稳定的拿地节奏,是保利发展的资金底气。截至去年末,其拥有账面资金1765亿元;年内经营活动产生的现金流量净额为74.22亿元,连续5年为正。

而凭借央企背景和稳健的财务基本面,保利去年累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元,合计规模同比增长40.72%,进一步为公司增加了流动性,带来投资的可能;发行利率多次为同期同行最低,直接融资平均融资成本仅为2.88%。

“公司储备好充裕资金,密切关注形势变化,随时调整优化拿地策略。”保利发展财务总监王一夫在业绩会上表示。

保利发展公司总经理周东利也表示,公司的资金储备充裕,总部调配资金能力强,可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。

保利发展的投资有选择性地流向了其深耕的38个城市,去年新获取的91个项目中,重点布局的38城拓展金额占比达98%。

近年来,保利发展不断加大对重点核心城市的深耕,在重点布局的38城货量储备保持在75%以上,以谋求业绩的稳定性。据克而瑞统计,2022年该公司在一线城市新增土储建筑面积占比为23.3%,上年同期则仅为2.6%。

“公司将继续坚持核心区域聚焦战略,重点投资基本面好的城市,同时关注其他城市土地市场的结构性机会。”王一夫在业绩会上表示。

得益于近年来对核心城市的深耕,保利发展2022年的销售降幅优于行业平均水平,实现销售签约面积2747.95万平方米,同比下降17.55%;实现销售签约金额4573.01亿元,同比下降14.51%;销售额升至行业第二名,重点布局的38城销售贡献为86%,同比提升8个百分点。

营收及利润方面,2022年,保利发展营收同比微降1.37%至2810亿元,归母净利润同比减少33.01%至183.47亿元。

针对利润下滑,公司在年报中解释称,主要为前期低利润项目成为结转主力,导致毛利率水平、投资收益规模下降。2022年,其毛利率为22.01%,同比下降4.79个百分点;实现投资收益42.01亿元,同比下降32.36%。

随着去年下半年来保利发展抓住土地市场机会“捡漏”,未来几年公司毛利率水平有望改善。

针对2023年市场形势,刘平表示,今年以来,受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用,销售市场出现回暖,但市场复苏情况仍需进一步观察,行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。