上一次在业内听到销售目标同比增幅20%，应该还是在2019前的事情。

让人更震惊的是，提出这一目标的主人公，是一直低调稳健的——中海地产。

在3月31日中国海外发展2022年度财报业绩沟通会上，中国海外发展董事局主席颜建国在发言中，抛出直球：2023年力争销售合约额增长20%。

这一积极进取的目标，引发了投资人的振奋，但更多的是细思：是中海对大环境的判断独特？还是中海有什么捷径？

第一层信心：“房地产仍然是一个大行业、好行业”

克而瑞的统计数据显示，2022年，百强房企销售总额同比下降42.3%，权益销售额同比下降42.2%，为1998年内地商品房制度改革以来降幅最大的一年。

落到中海头上，合约销售额2947.6亿元，同比下降20%；权益销售额2761.2亿元（机构数据），同比也下降了20%。两个降幅，都优于行业平均值不少。

也因此，中海在机构的排行榜上，座次是逆势上升的——全口径销售排名由六进到五，权益销售额排名从第六上升至行业第三，在全国商品房销售金额占比（市占率），从2.03%上升至2.21%。

在主席报告书中，中海自己也表示自2021年下半年房地产市场调整下行以来，高速增长的房地产上半场已经结束，逐步进入下半场。当前，房地产正处于上下半场转折期。

而这个行业转折期，中海认为：市场剧烈调整下行，同时也逐步汇聚筑底回升的能量——逆境，正适合突围。

做出这样的决定，中海管理层有三方面的考量。

首先来自于宏观层面——宏观经济与房地产调控政策，营造了较好的外部环境。

“两会”政府工作报告明确了稳中求进的经济增长目标，积极的财政政策，促需求与防风险的政策安排，为行业企稳回升营造了良好的外部环境。一季度全国商品房成交止跌回升，一二线重点城市的住宅成交显著增长，呈现了良好的发展势头。

具体数据上，TOP100房企3月单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。一季度百强房企累计业绩同比转正，增长3.1%。这让中海对房地产市场企稳回升有信心。而中海2023年一季度的数据表现可谓相当“炸裂”，全口径销售达835亿元，同比大增74%，大幅跑赢市场；权益销售780亿元，升至行业第二，距离第一的保利仅差不到20亿元。如此表现，中海对完成全年目标势在必得。

第二层信心：自身经营面的“稳健”

其次，信心来自于中海自己本身——有信心在下半场继续保持高质量发展。

颜建国认为，下半场的新发展模式，与上半场的旧模式对比，有三大变化：

一是市场环境变化。房地产上半场是高速增长的卖方市场，下半场是存量市场，是买方市场。

二是企业增长方式变化。旧模式下，房企以土地为王，重规模扩张，高负债、高杠杆、高周转。新模式下，房企要以客户为本，效益优先，保持财务稳健，聚焦主业，聚焦细分市场的机会，以绿色、智能、柔性定制等为方向推进产品升级。

三是企业管理变革。旧模式下，房企的管理相对粗放，行业高增长掩盖了企业内控管理缺失。新模式下，房企要快速提升精细化、标准化、数字化管理水平，持续推进公司治理体系和治理能力现代化。

而结合年报数据来看，中海在2022年，财务方面剔除预收帐款后的资产负债率53.69%，全口径净借贷比率42.91%，负债率处于行业最低区间。手持货币资金多达1103亿元，一年内到期的借贷仅为393.6亿元，占总借贷的14.6%，占流动现金的35%，债务结构合理。同时，中海还有576.8亿元的银行授信未动用，偿债风险极低。

内控方面，2022年全年，中海有效控制成本，精益管理效果显著提升。期内录得行政费用26亿元，同比下降18%；分销费用与行政费用合计占年收入的比例为3.6%，费效比行业领先。

可以说，中海已经提前保持了引领，具备了快速向新发展模式看齐，在下半场继续保持高质量发展的基础。

第三层信心：充足的“进击”资本

有了“稳”的基础，第三层信心，来自于“进”的资本。

得益于财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等，中海持续在夯实自己的城市布局优势、货量结构优势。

在土地市场萎靡的2022年，中海逆势扫货，新增土地储备40宗，购地金额1107.2亿元，新增货值2139.4亿元。

在新增投资时，中海重视顺应市场分化加大的趋势，进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，优中选优。北上广深四个一线城市的新增货值在集团新增货值中占比48.1%。

除公开市场拿地外，中海还抓住行业洗牌机遇，化身白衣骑士，通过收并购补充储备，收购标的同样是位于广州、上海、成都等核心一线城市，并购投入106.6亿元。

截止2022年末，中海土地储备为4389万平方米，若加上联营企业中海宏洋的土储，中海系列公司的储备将达到6842万平方米。

今年，中海的可售货值约7900亿元（不含2023年新购地增加的货量），可售货值居行业前列。且73%是在一线和强二线城市。

这些，都是中海提速口号的支撑。

中国海外发展行政总裁张智超在31日的业绩会上就表示：“因为有充足的资源，我们今年制定了销售增长20%的目标，并对实现这个目标充满信心。”

不仅如此，张智超还提到了这样一句：我们内部肯定有更高的目标。

且由于过去一年多，由于土地市场竞争减少，中海这些新增项目的回报率也显著提升，为中海另一个目标——利润稳中有升，构建出了实现空间。

“第二曲线”强化高质量发展优势

商业收入增长30%，是中海今年立下的另一个确定目标。

2021-2023年，中海正在逐步加快商业项目的入市节奏，持有型商业项目迎来入市高峰。其中，2021年新增18个，2022年新增15个(包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓)，新增商业运营建筑面积88万平方米。

而2023年，中海预计新增20个商业项目投入运营，三年合计新增商业项目53个。

伴随商业项目入市节奏加快，租金收入也将在2023年加速增长，2022年，中海商业物业收入达52.6亿元，在疫情影响之下同比增长1.8%。

中海预计，至2023年末，2021-2023年的新增项目数量占中海持有型商业项目总量的39.6%，运营建筑面积占比40.4%。

重要的是，随着疫情影响结束，以及新入市商业项目逐步进入经营成熟期，中海商业收入将呈现高速增长，这也是颜建国所说的中海的另一个“进”的资源。

机构普遍认为，秉持长期主义的中海，持续深耕城市综合运营生态，建立了多元化的优质资产、知名品牌和运营平台组合，从写字楼、购物中心、长租公寓到酒店、产业园区、康养等，均拥有良好的收入增长前景。

在业绩会上，海通证券就提问中海管理层，公司在写字楼、购物中心领域有很强的 实力，那么在 REITs 以及相关资产证券化方面有没有安排？

对此，中国海外发展副总裁王林林回应表示：“从长期视角看，中海把REITs作为契机，从构建房地产新发展模式的角度去思考商业模式优化。对中海而言，我们不会将退出当作一锤子买卖来思考，我们希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的发展逻辑，推动集团的高质量发展。”