随着中国房地产进入存量时代，在“房住不炒”和“租售并举”政策的双重指导下，近年来，长租公寓被誉为市场新风口，这片万亿“蓝海”成为各路巨头重阵布局之地。

2018年以来，长租公寓市场持续保持高温行情，包括万科(SZ:000002)、碧桂园(HK：02007)、龙湖(HK：00960)、融创中国(HK：01918)等品牌房企陆续推出自有长租品牌，使得市场竞争越发激烈。

然而，当长租公寓站在聚光灯下风头正劲的同时，盈利难、规范运行缺失、有效供给缺乏等问题成为长租市场的发展难题。房企进驻长租市场固然有天然的资金优势和品牌背书，但作为租赁市场“门外汉”，也难逃租赁市场的共性问题。蓝鲸房产观察发现，2018年年内，包括万科、金地、碧桂园、龙湖等诸多房企未能完成长租公寓战略目标。

TOP30房企中七成入局长租公寓，打响规模战

随着国家层面对于利好住房租赁政策的不断出台，地方政府也相继推动住房租赁市场的规范和发展，社会对于长租公寓的关注度越来越高。在长租公寓品牌商抢占市场份额、加快布局的同时，房企也在大举扩张长租公寓市场布局。

据克而瑞监测数据显示，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。长租公寓俨然成为了房地产企业的第二战场。

2018年5月2日，恒大(HK：03333)拟发行的中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划被上交所受理，碧桂园、恒大、万科房地产行业第一阵营“三巨头”，又一次在长租公寓领域展开对决。

据蓝鲸房产不完全统计，top30的企业中，包括恒大、融创中国(HK：01918)、保利发展(SH：600048)、绿地控股(SH：600606)、中海地产、新城控股(SH：601155)在内的11家房企，均在2018年进驻长租公寓，抢滩市场。

中原地产首席分析师张大伟曾指出，“在长租公寓市场，房源的数量决定了规模的大小，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。”

与此同时，除了已经在长租公寓领域有所布局的企业外，2018年，包括福晟集团(HK：00627)、时代中国(HK：01233)、禹州集团在内的房企纷纷明确表示会“试水”长租公寓业务。据克而瑞数据不完全统计，2018年，至少有17家房企处于长租公寓起步或尝试阶段。此外，绿地控股(SH：600606)、美的置业(HK：03990)等企业则表示2019年会有长租公寓项目入市。

安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，在长租公寓市场，规模的确很重要，但在关注规模化这个数据目标的同时，更应该关注产品本身。他指出，58安居客房产研究院统计过一份数据显示，近半的租赁人群对于居住服务的关注度较高，因此，无论是房企还是其他品牌商，都需要更多关注产品本身。

苏宁金融研究院特别研究院江瀚也向蓝鲸房产指出，随着长租公寓市场的逐渐成熟，专业性会成为未来长租公寓领域重要的衡量标准。

多数房企未达成布局目标，长租市场挑战重重

长租公寓万亿蓝海的激烈竞争中，“规模”成为市场最为看重的指标，如何快速占领市场形成集中效应，成为2018年长租公寓市场的生存法则。

据贝壳研究院报告测算，到2020年，长租公寓的市场规模将达到1.6万亿元，2030年，该规模将超过4万亿元。针对这一趋势，贝壳找房首席经济学家杨现领提出“5万间”成为长租市场规模之争绕不过去的“生死符”，他表示，在品质前提下，企业必须向5万间门槛上继续突破规模，最后才能产生利润。

因此，房企进驻长租市场之后，普遍会对规模目标做出长远计划。包括碧桂园提出3年发展100万套长租公寓的目标，旭辉则指出，希望在5年内布局20万间长租公寓，并实现IPO上市。但据蓝鲸房产观察发现，2018年，房企在布局之初制定的发展规划和目标，多数未能完成。

从拓展目标来看，龙湖提出2018年实现开业房源6.5万间，截至2018年8月，龙湖冠寓拥有的在营房源只有2万余间，截至目前虽然龙湖还未公布最后四个月的开业数据，但根据前8个月的完成度来看，想要实现全年规划目标有一定难度。万科作为较早开展长租公寓业务的企业之一，其2018年长租公寓的规划拓展目标45间，目前获取房源仅有16万间。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产指出，长租公寓投资和房屋销售完全不一样。房屋买卖到达一定程度就可以去销售，回笼资金。从资金上来说企业还是比较健康的。但是长租公寓需要持续投资，同时，目前国内的租金收益一般。钱不到位，项目发展目标的推进就很困难。

即便是“地产老大哥”万科，在长租公寓市场探索4年有余，至今仍未能实现盈利。在2018年11月30日，万科召开的2018年华东区域媒体交流会上，其董事局主席郁亮表示，尽管政府鼓励长租公寓市场，但是真的很难做得好，至今为止还没有发现做公寓赚钱的。而且，即便不赚钱，市场对它的指责与卖房子一样多。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示，房企做长租公寓，不亏本几乎是不可能的。旭辉领寓负责人也公开表示，三年内不考虑盈利问题，企业对于长租公寓盈利要有一定的容忍度。

即便难以在短时间内实现盈利，从布局长租公寓的态度来看，房企依然对长租公寓市场寄予厚望。郁亮表示，我们还在不断的摸索着可持续的发展模式，万科的租赁住宅会坚定地发展下去。碧桂园总裁莫斌表示，未来碧桂园要打造“长租城市”。龙湖集团CEO邵明晓则表示，当长租公寓发展进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12-15%，以后如果能做到15%，甚至IRR 20%以上，将是非常赚钱的生意。

长租公寓融资受阻，2019年亟待规范化

有业内人士认为，房企在盈利模式未解的背景下，大肆在长租公寓市场进行规模扩张，存在一定风险。

上海中原市场分析师卢文曦曾指出，现在长租公寓企业越来越多，竞争越来越激烈，如果扩张的速度过快，企业驾驭不了的话，就会面临资金压力。北京湘楚朝晖董事长兼CEO胡景晖更是早在2018年8月就指出，长租公寓“爆仓”将比P2P暴雷更危险。

针对此，2018年以来，房企借道长租公寓进行融资的大环境，也发生着较大调整。自2017年1月10日，“魔方公寓信托受益权益资产支持专项计划”于上交所挂牌开始，租赁资产证券化成为了各大房企缓解资金高压的另一出口。但在2018年长租公寓市场“爆仓”问题频发之下，长租公寓这条相对宽松的融资“绿色通道”立刻被收紧。

据蓝鲸房产不完全统计，2018年至少有23家房企发债涉及“租赁”，融资规模高达870余亿元，其中280亿发债申请未能通过交易所审核，涉及7家房企。如富力(HK.02777)、合生创展(HK.00754)等企业，由于并无长租公寓布局规划，其发行租赁债券的申请遭交易所终止。

据公开资料显示，2018年5月28日，碧桂园拟发行的200公司债遭遇二次中止，其中150亿元用于长租公寓的资金受限。2018年7月，朗诗寓长租公寓一期ABS遭中止。

严跃进对蓝鲸房产分析表示，政府对于企业发展长租公寓肯定是予以支持的。但是证券化产品，从产品本身来说，要考虑兑现能力。如果住房租赁市场现在的资金表现一般，发行证券化肯定会有压力，所以会出现发行失败的现象。他进一步指出，长租公寓融资受阻的本质还是因为潜在租赁需求不够旺盛，租金难以回报。

张波表示，长租公寓市场虽然经过了多年发展，但从目前来看，还处于跑马圈地野蛮发展阶段，资金层面的支持虽然在不断增强，但目前只有少量企业在融资方面有明显进展，因此2019年长租公寓市场还亟待规范化发展，不但要在租金层面有所规范，对于租金贷等金融层面的监管也需加强。

在政策的支持下，长租公寓的市场空间非常大。但对于房地产企业来说，面对盈利模式待解和融资受限的双重压力，想要成功切入长租市场并不容易。在长租公寓这片看似“朝阳”的万亿蓝海之中，艰难前行在运营红海中的房企们将如何破局，这是2019年面临的挑战。