近日，央行陆续公布了2018年4季度金融机构贷款投向统计报告、2018年金融统计数据报告、社会融资规模情况。

诸葛找房统计报告显示，因受本轮房地产市场严格调控政策的影响，2018年房地产贷款增速整体平稳回落。其中保障性住房开发贷款增速回落明显、房企到位资金累计增速较为平稳、定金及预收款加速增长带动到位资金增速上涨、个人住房贷款余额增速持续回落、2018年按揭贷款增速较为平稳。

值得注意的是，信托、委托贷款等传统的非标资金渠道同比少增或减少额持续扩大，主要原因是流向房地产市场的各种融资渠道受到限制，2018年房企融资形势不乐观。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存也将成为2019年重要话题。

2018年房地产贷款增速平稳回落，保障性住房开发贷款增速回落明显

从央行发布的一季度金融机构贷款数据来看：截止2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点;全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，同比下降1.2个百分点。

数据来源：中国人民银行;整理：诸葛找房

据诸葛找房统计数据显示，2012年-2018年，不同类型贷款余额同比增速总体趋势呈稳步上涨态势。2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，受保障性住房开发贷款余额增速的回落影响，房地产开发贷款余额增速从3季度开始出现回落，但增速仍比上年高5.5个百分点。值得注意的是，保障房开发建设作为国家资金投入重点，因受棚改货币化安置逐渐进入后期影响，贷款余额增速逐步放缓。2018年末，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速与上季末缩小4.5个百分点，增速逐步收窄已连续3月放缓。

房企到位资金累计增速平稳，按揭贷款利率首次“滞涨回落”

据统计数据显示，2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，同比增长6.4%。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%;利用外资108亿元，下降35.8%;自筹资金55831亿元，增长9.7%;定金及预收款55418亿元，增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

诸葛找房统计数据显示，2018年12月，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。从图片不难看出，个人住房贷款余额增速在2017年1季度达到高峰后，受本轮房地产严格调控政策影响，增速持续下滑。2018年按揭贷款同比增速稳步下滑，12月按揭贷款增量创2016年新低。与此同时，2018年12月，居民按揭贷款增加3079亿元，为2016年3月以来的最低值，环比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低于去年同期。诸葛找房分析，揭贷款增量创新低，一方面受房地产市场严格调控影响，成交量较为低迷致使按揭贷款增量走低;另一方面预示着房地产市场需求端也到达新的低点。

数据来源：融360;整理：诸葛找房

值得注意的是，2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比11月下降0.53%，这是自2017年1月以来首次滞涨回落，同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。

诸葛找房分析，当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，同时伴随着下半年房地产市场成交量的下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。

2018年社会融资增速持续下滑，受制于表外融资萎缩

从央行公布社会融资数据来看，2018年社会融资规模存量为200.75万亿元，同比增长9.8%。全年社会融资规模增量累计为19.26万亿元，比2017年少3.14万亿元，全年存量增速持续下滑。虽然2018年年末社会融资增量有所回升，但仍低于去年统计水平。

数据来源：中国人民银行;整理：诸葛找房

同时，人民币贷款增量是社融增量主力，表外融资持续缩减且跌幅扩大。2018年12月人民币贷款同比增长3500亿元，表外同比减少5252亿元。其中，12月份委托贷款减少2241亿元，同比多减2842亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大;12月份信托贷款减少509亿元，同比多减2754亿元，信托贷款跌幅小幅扩大。