自 2014 年开始，物业管理行业内部掀起了一股上市潮。据克而瑞数据显示，2014-2018年累计有 74 家物业服务企业(含已摘牌企业)登陆新三板，以及 12 家物企主板上市。同时，随着房地产存量时代的到来，房企逐渐加大在物业管理方面的投入，物业管理行业在发展中逐步走向成熟。

新三板物企五年之变

据克而瑞近期发布的一份报告显示，自 2014 年开始计算至2018年末，新三板累计挂牌物业服务企业达74家，目前仍在挂牌的有56家，主动申请中止挂牌的达18家。其中14家是在2018年摘牌，其余4家为2017年摘牌。

由克而瑞研究中心统计数据可以看出，2018年新三板物企摘牌数量首次大于挂牌数量，物业服务企业密集登陆新三板的趋势发生逆转。

在摘牌的物企公司中，有7家有房企背景，分别为远洋旗下远洋亿家、协信旗下天骄股份、旭辉旗下永升物业、蓝光旗下嘉宝股份、三盛旗下伯恩物业、鸿坤旗下鸿坤物业、荣超旗下荣超股份。其中，永升物业已以永升生活服务(HK：01995)为主体于 2018 年 12 月 17 日成功转板在港上市。

此外，摘牌企业平均挂牌持续时间仅为18个月。值得注意的是，包括鸿坤物业、恒昌物业、新大正、永升物业、紫竹物业在内的5家企业，挂牌不足一年。

在摘牌企业中，除了少数企业(新大正、嘉宝股份)明确表示冲击主板，以及一部分企业因为财务原因、信息披露违规、被收购等原因终止挂牌外，物业服务企业在终止挂牌时多数并未透露原因，但这些摘牌物企业近8成属于《2018 物业服务企业综合实力 TOP100》，摘牌的原因不言而喻。

蓄力已久，物企欲转板上市

在物业管理行业从无到有、从小到大的发展过程中，新三板为其发展提供了温床。据克而瑞研究中心基于新三板 47 家公布 2017 年报的物业公司数据显示，2017 年其营业收入合计127.5 亿元，同比增长 24.6%，净利润同比增长 56.5%，整体盈利能力稳中有增。

但由于新三本身存在较大的限制因素，无法满足物企快速发展的融资目的。统计目前仍在挂牌的 56 家企业，2014 年至今，累计募资金额 6.1 亿，募资最多的是第一物业，挂牌以来其进行三次定增，金额分别为 0.12 亿元、1 亿元、0.26 亿元，累计达 1.38 亿元。与之相对，95% 新三板挂牌物业企业累计募资额不足 5000 万元。

反观主板上市的物业企业，A 股上市的南都物业上市募资逾 3 亿，2018 年下半年在港上市的新城悦、佳兆业物业、永升生活服务首发分别募资约 5.8 亿、2.8 亿、7.9 亿。显然，A 股及港股主板上市融资能力远超新三板。

与此同时，新三板存在流动性不足的问题，也导致挂牌企业市场价值发现的作用也难以体现。

根据中物协数据，2017 年百强物业企业管理面积集中度为32.0%(2017年房企TOP100销售金额集中度为55.5%)，TOP10 管理面积集中度为10.4%(2017年房企TOP10销售金额集中度为24.1%)。

物业行业当下集中度尚不高，抓住机会快速扩大，蕴藏着巨大空间。而新三板融资能力差，流动性不足，有可能使企业丧失快速发展的机遇。

值得注意的是，2018年4月，全国中小企业股份转让系统公司与香港交易所签署谅解备忘录，新三板挂牌公司可以到境外发行股票并在港交所上市，全国股转公司对挂牌公司申请到港发行股票和上市不设置前置审查程序及特别条件，无需在全国股转系统终止挂牌。“新三板+H股”正式落地，这或许会利好新三板挂牌物业服务企业的发展

2019年新三板转板储备企业或达18家

根据要求，物业公司若计划在港交所上市，需达到上市前三年利润总额合计5000万港币(最近一年盈利至少2000万港币，前两年累计盈利至少3000万港币)的要求，上市时预期市值需达到1亿港币(登陆主板需达到2亿港币)。

对公布2016年、2017 年以及2018年上半年完整财报数据的62家企业，根据净利润增速预测，2018年净利润达2000万港元的物业服务企业约14家(含已摘牌的3家)。

同时，若加上如新大正(拟A股上市)、蓝光嘉宝(拟港股上市)、远洋亿家、天骄爱生活等已经在不同场合透露上市动作或规模较大的企业，保守计算2019年新三板转板主板上市的储备企业或将达18家。