1999年，从深圳一家茶馆起步，邱育敏逐渐涉猎了办公、酒店、民宿、餐厅、网吧等多种业态的经营，范畴纵贯“生活、工作、娱乐休闲”，有着丰富的经验。只是，作为“租赁生意”资深人士的他，对于当下在联合办公长租公寓市场上，如火如荼的“二房东形态”持有保留意见。

并非不认同创新的理念或模式，恰恰相反，他如饥似渴积极汲取其中的养分，希冀赋能自己公司的发展。他所不能接受的是在资本推动下市场的疯狂行为，比如不考虑营收，盲目规模扩张，以及部分不“合规”行为干扰了市场正常秩序。

务实与实干或许是他最好的标签。在每个领域都扎实严谨，每个项目都建立清晰、准确的财务模型。而这种特征放在经济寒冬的当下尤为可贵。

2018年年底，睿和智库特拜访菁英梦谷创始人邱育敏，畅聊了一上午。沟通中他不断强调，“我不是专家，我只是把这些年的一些个人经验说出来而已”。

他的确是生意人，把握形势会算账，危机感和敏感性已经成为他的一种本能。

安逸的生活对他而言似乎没有太大的吸引力，工作就是最好的生活。

01多种业态，赚钱就是标准

1、您一共经营过多少类业态?

从深圳最大的连锁茶馆起步，经营过饭店、写字楼办公、社区商业中心、餐饮酒店、民宿、网吧等业态。目前从业务构成来说，办公产品是我的主力方向。

2、您累计经营的所有业态的空间面积有多少?

现在正在进行的有30多万平米，如果加上此前已经结束一轮周期的，预计共有50多万平米。很有意思的是，以前十几年经营的总面积还不如来北京这六年，这六年的效能是原来十几年的5-8倍。

3、到北京后管理面积大发展的具体原因是什么?

在北京，几乎所有的租赁要素都要优于深圳。

供应端上看，深圳长期“僧多粥少”，竞争激烈;租期上看，在深圳很难获得八年以上的租期，而在北京可以谈到15-20年，目前我经营的项目周期平均在十年以上。

再比如说租金递增，深圳市每年递增5-10%，北京每两年或三年递增5-6%;免租期深圳最多两三个月，北京可以到一年等等。

4、您选择物业资产的标准是什么?

标准就是看这个物业能不能赚钱，即通过空间内容更新，可以提升经营业绩，也可以产生效益，最终实现资产的增值。

我们将自己定位为“二次开发商”，是开发物业的，而不是运营商。开发商相对包容性更大，相同的物业可以选择不同的内容，而基本上所有的服务行业我都经历过，看到房子就知道它应该经营哪类业态。所以说我不是专家，是不拘一格做产品的“杂家”。

5、在您接触过的资产中，是否存在无论选择什么业态都无法实现最终收益?出现这种情况的主要原因在哪?

原因主要是物业要价不合理。虽然我们已经足够专业，但不是万能的，价格偏高以后做任何业态或业态优化组合都不可行。

6、对每一个项目的财务回报基本条件是什么?

两年必须收回所有的投资。过去，三年是底线，现在压缩到两年，因为现阶段整体经济环境并不乐观。超过三年就不做的习惯还是早期在深圳培养的。当时，获取的物业99%都是民企的，很多时候只能签五年合同，到期后业主就会收回。如果三年还收不回投资，就没什么意义了。

02发展路径剑指黑石模式

1、接下来，您的目标是什么?

我最终的目标是黑石模式，发展一支产业基金，轻重并举，这是未来公司有效发展的必经之途。

近些年市场野蛮制造后，中国存在大量的低效资产，我们尽量在市场上进行并购，将那些因为不会运营、价值缩水很多的资产，通过我们强大的运营能力，形成良好租金收益，提升资产增值，最后实现REITs推出。

2、现在相比您梦想中的黑石模式欠缺什么?

缺金融端的打通。我们的未来方向是项目可以并购，但不做股权，用私募、基金方式解决资金来源。

3、您现在募资过程中为什么没募到资金?

资本和我主要讲两件事情，每次都谈不拢：第一，发展模式不能复制;第二，公司太依赖创始人。创始人有灵魂，有创造能力，有强大的掌控能力，对公司是好事，但对资本好像是问题。

我们目前不追求估值，良性的企业发展以及轻资产模式让我们的自有资金完全满足现阶段的发展需求。但是未来的轻重并举发展思路，需要我们打通金融这个通路。

4、资源端受限情况下，是否考虑过购买资产?

是的，所以我开始做自己的私募基金，预计明年迈出第一步。不同于市场上的并购永远是高大上，买核心街区。我们并购的多是价值被低估，依靠我们运营能力去撬动它的物业。那样升值空间大，试错成本低。我们要寻找最安全的并购发展，尝试、试错的路径，来发展自己的并购思路。

03对房地产领域创新持有保留意见

1、如果没有这一轮经济调整，您觉得现在中国不动产的资产价格会不会往下发展?

我觉得中短期，在中国是看不到很大幅度的回归。

2、怎样看待房地产领域的创新，如联合办公和长租公寓?

这一轮的经济调整很深刻，危机短期内不会消除。我认为会首先击穿最有泡沫的商业模式。目前联合办公行业压力很大，行业危机丛生，这两年是洗牌的关键时期。公寓本来就是个伪问题，算得过来账的物业，多数可能都不怎么“合规”。而好的物业，做办公楼一定比做公寓更划算。

互联网加分散式公寓，这是唯一科学、真正具备市场生命力的模式。有大量的民间资源被闲置，没有被高效的利用，我们用互联网作为一个链接，去挖掘它应有的市场价值，绝对符合市场规律，还相对要轻一点。

现在来看，市场在资本的推动下，不再追求最根本的商业价值规律，而是追求规模化，市场比较混乱。

3、那基于空间的创新价值体现在哪几个方面?

我理解有四重价值，第一层：空间增量价值，通过改造立体空间增加平面空间。第二层：建筑立面以及环境改造提升的环境提升价值;第三层：内部空间精耕带来的空间价值提升;第四：产业细分带来的社群生态价值提升。我认为如果任何一个空间运营商都能从价值规律的角度去实践这四层价值，就能夯实投资安全，获得优质的投资回报。

4、那您怎么看待如今的(“混乱”)市场状态?

其实我们欢迎目前的状况，我们真正做价值、脚踏实地企业的机会会越好。创业除了勤奋是基础，还得发自内心热爱它。仅仅认为那是个财富，一个可以讲故事的方式，不可能做出真正符合市场预期的东西。如果仅仅认为它就是个时髦的风口，图所谓风口效应，就凑过去看个热闹，创业几乎都是失败的。

04中小之美就是大美

1、您1997年北航毕业后，就直接选择创业吗?

不是。当了一年检察官，然后去深圳房地产公司管租赁。在深业泰然集团主管租赁9年，到现在与租赁打交道20年。

2、其实您差一步之遥就可以做传统开发商做的事情，赚得更多，为什么不做?

我这两年人生目标调整很厉害，一度有上市的困扰，一度又受人生命运的各种挑战。我今年动了两次手术，每进一次医院就是人生最好的一次修行。让你停下来，从特殊的角度去思考你的创业和人生。我觉得人其实没那么伟大，这一辈子能实现一点小梦想，能够服务于社会，造福于同你一起奋斗的那些人就足以了。下一代有他们的价值、奋斗，我们不可能一代人去替几代人奋斗。

3、您现在的团队目前是怎样的状况?

50人的核心团队。我现在搭建了最好的中高管架构体系，这两年我的目标是培养中高管，期权分享，我就只做拓展和风控。把更多的利益跟团队分享，利用我的经验在后面去掌舵把关。我已经把他们带到了正确的大路上，接下来是该团队接棒往前冲的时候，我会毅然决然地撤离。

4、为什么不扩大公司的规模?

因为我的危机感很重，很多时候，很多公司是做大了死掉的。还有我觉得钱挣够了，该去做一些自己喜欢的事了。我想做一种团队很高效、掌控自如的管理，“中小之美就是大美”。

5、您给我们的感受是人生中只有工作没有生活，事实是不是就是如此?

我乐在其中就好。我很享受把自己有情怀又有商业价值的东西成功落地实现，那就是人生最快乐的事。工作就是娱乐，每个人快乐的原因不同而已。

6、现在您怎样安排一天的生活?平时喜欢做什么?

我是下午工作，晚上独立思考，早上睡觉。有一件事情我最感兴趣，就是看房子，任何时候都可以叫我。看房子能让我增长很多积累。我形容自己是“创业黄渤”，就是把喜欢的事、想要做的事做成了，很有成就。

7、大众定义的成功，实际上它需要有一个明确的衡量指标，这里面最主要的衡量指标肯定是钱和身价，对此，您作何理解?

我对财富的理解很简单，财富最主要的目标是为了实现自己想做的事情。比如我现在想做民宿，因为那是我未来后半段人生的规律，既有商业的价值，又实现内心的情怀。那个方式适合我的状态，能够把很多积极的商业想法灌输进去，又能够体会到它给我的商业价值、精神价值的双重反馈。人生是一场修行，最关乎的是你想做的事情有没有实现。

8、所以您后半段编制的产业链是什么?是民宿吗?

没有明确的产业链。民宿只是刚好同以前做的空间积累联系在一起，不经意间把它串联起来。

做民宿是我自己的情怀，做了一个应该会是全中国最好的、最高档的民宿，当然不是指在硬件建设上，而是我赋予它的内涵和内容。我对产品的理解会比一般人要深刻一些，因为我是跨界，把文创和精神的内容加进去，用整套体验作品去做产品。

我还会去做一个音乐公司，一个音乐梦想秀，为每一个人实现自己的梦想秀，算是自己的爱好和情怀吧。

* 此次谈话结束后不久，菁英梦谷通过招标竞争的方式获得了朝阳北路黄渠地铁站口的华润紫竹药业西区物业的租赁权，六个月后，一个命名为紫竹时尚创意梦工场的城市更新项目将呈现，《地产资管网》也将持续关注。