伴随着近日西安市一纸“棚改三年清零计划”的推动，金地集团(SH：600383，简称“金地”)在西安开发的棚改项目，终于传出了即将开工的消息。

蓝鲸房产第一时间赶赴项目现场，该项目即将重启的消息，得到了当地拆迁居民的证实。不过，有业内专家对蓝鲸房产分析表示，金地若想重启该项目，在规划及户型定位上肯定会做出相应调整，否则其盈利空间将会被压缩。

金地等待这一天，已用了6年时间。2013年6月，金地拿下西安雁塔区的大寨路城改地块，开发为金地格林格林项目，但在2014年经历过一次开盘后，因合作方分歧难调，该项目再无动作。

如今该项目重启，能否帮助金地西安市场走出颓势?在金地格林格林错失的这6年时间里，金地在西安市场的表现也不尽如人意，根据克而瑞西安销售排行榜显示，2018年，金地在西安市场的排名下滑至第7位。而这种表现不只出现在西安市场，金地在天津、武汉、上海等重点城市，也都出现了类似的情况，这直接导致其2018年业绩增速落后于行业及同规模其他房企。

西安金地格林格林往事与重启

近期有消息传出，随着《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案(2018-2020)》的出台，金地在西安开发的棚改项目金地格林格林也有望在年内上市。

大寨村一位已经拆迁的村民告诉蓝鲸房产：“过去几年中，拆迁安置费还是由金地发放，地块也还在金地手中，2018年我们村城改进行了奠基仪式，告诉我们2019年3月份会开工。”

公开资料显示，2018年10月，西安市雁塔区在漳浒寨街道大寨村城中村改造项目现场举行了安置楼奠基仪式。奠基仪式上，陕西天一建设项目管理有限公司总经理、陕西和祥置业有限公司董事长、大寨村村委会负责同志分别就支持安置楼建设作表态发言。

金地大寨村城改现状 蓝鲸房产/摄

而启信宝资料显示，陕西和祥置业有限公司的法人代表为朱克亮，他亦是金地西部公司负责人。而在这家公司的股权结构中，西安金地置业投资有限公司的占比达到了67%。由此可见，该项目依旧由金地操盘。金地西安公司相关负责人也对蓝鲸房产坦言：“金地为大寨路项目的投资方，目前，金地仍在密切关注该项目，积极推进。”

对于项目进展情况，该人士表示：“目前只有回迁房要动工了，至于商品房及商业年内还没有上市计划。”

值得一提的是，此时距离金地拿地已过去近6年时间。公开资料显示，2013年6月，金地获得了位于西安雁塔区的大寨路城改地块，项目占地600亩，净开发用地面积17.95万平方米，规划容积率4.3。根据当时的规划，该项目预计开工时间为2015年1月，预计下批竣工时间为2016年10月，计划总投资为65.2亿元。金地将之命名为“金地格林格林”。

然而，金地格林格林仅在2014年9月29日进行了一次开盘，此后便再无动静。众所周知，城改项目需要大量资金的投入。一般情况下，为了减轻资金压力，开发商会选择边开工边售楼，项目回笼资金的能力决定了建设进度。

但在这个项目上，金地可谓“只出不进”。蓝鲸房产在走访中发现，该项目周边分别有中航华府、红府麒麟山等项目，来自贝壳找房的信息显示，中航华府的二手房目前售价大概在15000元/平米——18000元/平米，有部分户型售价甚至超20000元/平米;宏府麒麟山售价相对较低，但也在11000元/平米——16000元/平米之间。而当地一位村民回忆道，2013年—2014年周边房价每平方米仅有7000多元。

随着时间的推移，金地格林格林显然享受到了区域发展所带来的房价上涨红利，但不可忽略的是，其资金成本在不断增加，利润空间也随之被压缩。

西安当地一位业内人士对蓝鲸房产分析表示，“之前金地格林格林定位的主要是刚需户型，价格也不高。而现在，这块儿地已经是寸土寸金，保守估计售价不会低于17000元/平方米，如果还是按照之前的刚需户型来做，销售价格、利润空间都很难有突破，开发商肯定是亏的。”

易居研究院智库中心严跃进也向蓝鲸房产表示：“开发商要追求盈利，就需要根据当前的市场情况，房价、规划及政府的态度做出调整，以保证自己的利润空间。”

对此，金地方面也表示：“该项目的规划、定位及营销都还没有推进，并不清楚公司会如何定位。”

除了上述项目外，金地在西安的另一个城改项目——金地西沣公元也面临推进缓慢的局面。“2019年金地西部公司能否完成销售计划，完全取决于金地西沣公元能否顺利取证，及时供货。”上述金地人士如是说。

金地西安市场不断被蚕食，拓展西部区域谋出路

在这两大项目难以推进背后，近年来，金地在西安的市场份额不断被蚕食。公开资料显示，2006年，金地进入西安，不同于万科、恒大等企业全城覆盖的战略，金地一直深耕曲江区域。

2006年，金地开发的第一个项目为曲江金地尚林苑，之后，金地在曲江区域又相继开发了金地芙蓉世家、金地湖城大境、金地翔悦天下、金地褐石公馆、金地南湖艺境等多个项目。由于对曲江区域的深耕，当地一直流传着“一个曲江，半个金地”的说法。而自进入西安以来，金地在西安市场取得了不错的销售额，据蓝鲸房产不完全统计，在克而瑞公布的历年《西安房地产企业销售十强排行榜》中，自2013年至2017年，金地一直位列前十。此外，根据金地历年年报，2013年，金地在西安的市占率达到了5.8%，2014年在4%以上，此后年报再无披露该项数据。

蓝鲸房产发现，2018年，阳光售房网发布的《2018年大西安房企销售金额排行榜》显示，成交额前十强的企业中已没有金地的踪影。而在克而瑞的榜单中，其近三年排名从2016年的第2位下滑至第7位。对于排名的下滑，严跃进指出：“一般而言，排名下滑说明企业的市场份额是在减少的。”

对此，金地西安公司回复表示，这主要是受调控政策的影响。然而，调控是对西安市场所有企业而言，金地的说法显然难以令人信服。

对于金地2018年在西安市场的表现，克而瑞西安公司总经理朱郁对蓝鲸房产分析道：“2018年，因为节点和工程手续的问题，金地的几个主力项目没能对市场做出快速反应，及时出货，这导致金地的交易面积和交易金额出现了下滑。”

此外，蓝鲸房产据金地年报梳理，近几年来，金地在西安的拿地数量也开始出现下滑，在2014年至2016年的3年间，金地在西安的拿地宗数为零，直到2017年，金地再次在西安拿下3宗地块。

朱郁指出，金地之所以拿地减少，是因为近年西安的土地出让方式由多头供地变为收归政府进行管制，相应的土地都要走招拍挂，其中勾地(备注：勾地指开发企业提前与政府沟通，锁定好地价、规划指标、供地计划、优惠政策等条件，推动政府按开发企业的要求进行挂牌，开发企业通过招拍挂途径获取土地。)的情况比较多。在这个过程中，金地拿地的概率有所减少，而且因为一些地的复杂因素可能更多，企业在投资拓展层面更趋于谨慎。

除了西安土地政策的变化外，金地西安公司拿地降速或与集团的“强管控“也不无关系。据了解，金地在管理上实行的是“中央集权”的制度，拿地大权多年来一直掌控在集团手中，直到2017年才有所改观。

在朱郁看来，拿地的减少并不会影响金地在西安的发展。“真正影响金地在西安市场布局的，是其对西安市场的预期。在这个预期下，金地将扮演什么角色，体现什么职能，执行怎样的战略战术，才是关键所在。”由此来看，金地西安拿地策略上似乎偏保守。

面对西安市场的不断被蚕食，金地采取的策略是拓展新城市。“2018年，金地贵阳公司刚成立，前两年也新进入了重庆和成都，目前重庆有两个项目，成都一个项目，2018年，金地西部区域销售总额首次跨越百亿。2019年，金地西部区域将继续开疆扩土，争取跨越式增长。”金地西安公司相关负责人对蓝鲸房产表示。

2000亿“收官之年”遭遇销售增速下滑

金地市场份额的不断被蚕食并不只出现在西安市场，还出现在上海、武汉、天津等重点城市。

以天津为例，据克而瑞地产研究中心的统计，2017年，金地在天津市场的销售额为95.12亿元，排名第4，而到了2018年年底，前十强榜单中已再无金地。在武汉市场，金地则由2017年的第4名下滑至第6名，销售额也降至109.1亿元。

从销售均价来看，金地有7个月的单月销售均价低于全年销售均价。这也意味着，二三线城市等价格较低的区域销售贡献有所上升。

整体来看，2018年，金地全年累计签约金额1623.3亿元，但同比仅上升15.28%，这一增速不但创下了近年来的最低值，也明显低于行业平均水平。克而瑞地产研究中心的数据显示，2018年全年，TOP100房企全年销售金额同比增速为35%。此外，蓝鲸房产根据克而瑞研究中心的数据梳理，2017年，金地以1403.2亿元的业绩位列房企百强第12位，其销售规模与新城控股(SH：601155)、招商蛇口(SZ:001979)、旭辉控股(HK：00884)等较为接近。而2018年，根据各企业的官方口径，新城控股的销售额达到2204亿元，同比增长74.9%;招商蛇口的销售金额为1705.84亿元，同比增加51.26%。旭辉集团销售金额1520.0亿元，同比增长46%。可见，其增速也低于同规模房企。

金地销售增速放缓的同时，行业排名有所下降，根据年初克而瑞公布的《中国房地产企业销售TOP200》榜单，金地位列第16位，较2017年下降了4个位次。

不过，金地相关负责人对蓝鲸房产表示：“2018年业绩符合公司预期，金地在公司的经营上追求业务规模的不断壮大，但不单一唯规模论，而是讲究短期目标与长期目标的平衡，利润与规模的平衡，效益与责任的平衡。”

一位业内人士则对蓝鲸房产指出：“对于房企来说，不谈规模是妄论，规模对企业的拿地、融资等各都有深入的影响。”

此外，值得注意的是，2017年，金地开启新一轮规模扩张计划，提出“3年冲击2000亿销售目标。”据克而瑞预测，金地要想在2019年突破2000亿元大关，需要平均保持19%的业绩增幅。显然，2018年的金地并没有达到这一预期，这也为2019年增添了更大压力。在2000亿计划的收官之年，金地将如何发力，在规模与利润之间又将如何平衡?蓝鲸房产将持续关注。（蓝鲸房产记者石青玲 shiqingling@lanjinger.com)