一直标榜“保守”战略的广州富力地产股份有限公司（HK：02777，下称“富力”）昔日曾数次面临完不成既定业绩目标的尴尬。2018年，凭借1311亿元的权益销售额，富力终于打破了这一魔咒，首次跨过千亿大营门槛。但与其2018年财报数据一同显现出的还有净利润下降近6成、负债连年上升、融资利息支出翻倍等诸多问题，这无疑大大的冲淡了其迈进千亿的“喜悦”。

另外，值得玩味的是，伴随着这份财报的发布，富力地产联席董事长张力曾夸下的两个“海口”均遭“打脸”。此前，张力在2017年的业绩发布会上提出3年计划表示，争取在2020年达到3000亿元的销售目标；2019年3月初，张力又称，收购万达的酒店业务已经为富力带来了10%的利润。而对应富力2018年财报数据显示，富力酒店业务2018年进入五连亏，2019年销售目标也调整为1600亿元。

而面对巨额债务的压力，富力表示，将继续坚守高周转策略化解发展难题，然而，伤亡事故、违法违规等“后遗症”的显现，使其发展风险不断加剧。2019年，富力究竟会如何优化债务，其又会怎样解决当下面临的困境？蓝鲸房产向富力发去了采访函，但截至发稿仍未收到回复。

受酒店收购拖累，净利润大幅下滑

3月20日，富力地产发布的财报显示，2018年，集团实现协议销售额1311亿元，同比增长60%；售出权益建筑面积1018万平方米，同比增长61%；营业额768.6亿元，同比增长30%，销售均价为12874元/平方米。

从业绩上看，1300亿的销售额帮助富力这个曾经的“华南五虎”之首，首次迈入了千亿行列。但销售的增长之下，净利润的大幅下滑，却给这份业绩蒙上一层阴影。财报显示，2018年富力的净利润为87.28亿元，同比下跌近60%。

蓝鲸房产梳理发现，富力2014-2018年的净利润分别为52.21亿、56.16亿、67.56亿、214.2亿、87.28亿，5年中净利润的波动可谓大起大落，其中2014年、2017年、2018年的波幅最为明显。

富力连续5年净利润对比/蓝鲸房产根据企业财报制表

对于2014年净利大幅跌31%，富力给出的解释是当年发行了高达150亿元的永续债侵蚀了近13.31亿元的利润；而2017年的净利润大幅上升来自于收购万达酒店的“一次性议价收购收益”13.107亿元；面对2018年净利润再次下滑，富力解释称，主要是因为规模扩大后费用开支大幅增加，以及债务激增后融资成本上升所致。

财报显示，富力的销售及营销开支、行政开支、融资成本三项合计134.03亿元，同比大增91.44%。

而在富力的债务构成里，酒店收购最值得关注。财报显示，在完成对万达酒店的收购后，富力持有89间酒店，总客房数量26865间。其中，包括万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等多家知名酒店集团，以及37家在建及规划中的酒店。

但酒店的业绩表现却不乐观。财报显示，富力酒店业务连续五年处于亏损状态，2018年亏损额继续扩大至4.59亿元，且创历年新高。

富力酒店业务连续5年亏损额/蓝鲸房产根据企业财报制表

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，酒店市场竞争比较激烈，想盈利并不容易，不过，富力如果可以将连锁精品酒店做好，夯实经营能力，也有机会获得增值收益。

然而，酒店业务的多年亏损并没有让富力死心，富力地产集团董事长李思廉表示，仍持续看好酒店业务。富力董助陈志濠也在2018年业绩会上表示“酒店业务被视作集团的远期增长点，5年内酒店与投资物业运营业绩翻一番”。

富力想要5年内实现酒店业务翻番的可能性有多大？对此，华美酒店顾问公司首席知识管理专家赵焕焱向蓝鲸房产表示，投资的新酒店想达到这一成绩，要达到世界一流水平酒店的要求，目前国内还没有达成的先例。

借新还旧，负债常年处警戒位

收购酒店再次将在高杠杆运营中的富力拖入了更深的债务泥潭。2018年，富力曾公布了一份收购万达酒店资产交易情况的说明：需向万达支付189.55亿元，目前已支付181.58亿元，其中63.13亿元是通过借贷完成。在考虑到正常的业务发展后，富力称仍然需要在现有债务上再融资，以获取重要的财务资源。

财报显示，富力集团总负债为2963亿元，长期借款为1109.48亿元，一年内到期负债为523.5亿，而同期持有现金为347亿元（包括限制类现金），无法覆盖短期债务。对此，富力也在年报中表示，企业面临比往年更大的偿债压力。

为缓解资金缺口，富力开始了频繁的融资之路。据《长江商报》报道，在过去13个月中，富力通过开启境内外融资通道，通过短债、发行ABS以及发行新H股等方式融资近800亿元。然而，借钱并不顺利，2018年2-8月，富力4笔融资被终止，总额达140亿元。进入2019年，富力对资金的渴求仍在提高，截至3月19日，富力地产已发行三笔期限为270日的超短期融资券，发行额共计38亿元。

借新债还旧债的操作，使富力2018年的融资成本暴增212%，达到52.12亿元；净负债率也从2017年的169%进一步上升为184%。

事实上，富力的高负债情形并不是一时之困。蓝鲸房产查看其历年年报发现，2016-2018年，富力的净负债率分别为159.9%、169.6%、184%，对比同规模房企招商蛇口、金地集团、阳光城来看，其净负债率明显处于高位。

4家千亿企业近3年净负债率对比/蓝鲸房产根据企业财报制表

根据数据可见，4家企业中只有阳光城的净负债水平常年高于富力，但其近3年的负债降速也较高，相比2017年，2018年的净负债率已降至182.22%，同比减少70%，且融资成本仅为7.94%，而富力的净负债率不仅未有下降趋势，融资成本也处于高位。

1995年成立于广州的富力，高负债历史可以追溯到2005年。彼时，富力刚刚完成港股上市，正赶上国内房地产市场上升周期，富力在各地激进拿地，仅2007年就拿下天津、广州、佛山3个地王。由于拿地成本激增，债务开始大幅攀升。2005年富力的净负债率为20.5%，到了2007年年底该数字攀升到了139.5%，此后便一直居高不下。随着2013年楼市进入调控周期，富力为了偿债，只能继续借新还旧。

然而，令业界疑惑的是，资金压力加剧的形势下，富力并未停止收购步伐。自2017年7月以199亿收购万达酒店后，富力又在2018年分别以3.15亿元和57亿元，接盘万达集团旗下海外资产伦敦一号项目及海航集团的海口大英山项目；2018年9月27日，海航基础公告称，海南航孝房地产开发有限公司将70%的股权转让给富力，转让价款约3496.04万元。

对于企业高负债下为何继续频繁收购，中原地产首席分析师张大伟对蓝鲸房产表示：“这些项目对于富力来说性价比不错，但能否消化吸收还需时间检验。”他指出，很多房企为了缓解业绩焦虑加大扩张收购，而要够钱买就必须借助发债，这又直接推高了负债水平，可以说企业是在规模和高负债之间走钢丝。

高周转后遗症爆发，销售达标前景不明

在2017年度业绩报告会上，富力地产曾提出3年计划，2018年销售目标1300亿元，2019年销售目标1800-1900亿元，2020年的销售目标3000亿元，3年复合增长率达54%。

近日，富力将2019年的销售任务定为1600亿元，调低了3年计划目标。对此，李思廉回顾称，在2018年1-8月份，富力仅完成销售目标的60%，在后四个月里完成目标，平均每月均销售必须超133亿，压力不可谓不大。他表示，2019年，富力仍将继续走高周转路线，开盘预计达到200个项目。

而在富力追求高周转的路上，一系列“后遗症”接连爆发，各地区违法违规事件不断，这也成为困扰其发展的一大难题。据媒体报道，2018年6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查；8月，菏泽“富力城”项目在未取得许可证，向买受人收取购房订金。

同时，伤亡事件的接连发生，也使其饱受质疑。2018年10月，广州梅县富力城曝出死亡1人；2019年3月14日，住建部网站发布事故快报，天津静海富力新城曝出1人事故死亡。短短5个月，2起事故，绝非偶然。业内人士普遍认为，这是由于富力高周转策略下集中爆发的结果。

严跃进对蓝鲸房产指出，此类问题的增多，会影响富力的品牌，也说明企业强调了高周转的概念，却忽视了质量的管控。

除了加大项目周转速度之外，李思廉还表示，2019年预计用400亿元现金拿地，兼顾土地招拍挂和旧改，但资金及力度主要沉淀在旧改上。

谈到旧改，富力可谓是“资深玩家”。早在2001年末，富力就已在广州市完成包括富力新居、富力广场、富力半岛、富力环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超250万平方米。

近几年，由于保利地产（SH：600048）、万科集团（SZ：000002）等房企争相进入旧改领域，竞争逐渐激烈。一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示，竞争加大会直接推高土地成本，且旧改属于流动性极差的项目，对于缺乏现金的富力来说，是较大考验。

事实上，富力近年拿下的部分旧改项目已出现进展乏力现象。如2012年拿下的广州茅岗村项目，由于部分村民的改造意愿未统一，改造条件尚未成熟，旧改工作至今未能启动。

“房企介入旧改是很好的发展方向，可以获得比较优质的土地资源，但动拆迁的成本比较高，周期比较长，改造过程中会涉及很多公件配套工作，如果转嫁到企业身上，无形中会增加潜在的成本，甚至拖累开发商的业绩。”严跃进如是说。

根据年报，富力在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目； 其中，在大湾区已签约合作的旧改项目超过20个，涉及总建筑面积估计超过2000万平方米。可以说，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，大湾区已成为千亿房企们争相哄抢的大饼。富力也对此寄予重望，希望2019年能达到160亿元，2020年实现至少240亿元的销售贡献。但要实现目标，除了加大开发力度外，考验的更是企业的综合实力。

再放眼全国市场，根据国家统计局发布的最新数据，2019年前1-2月，全国楼市仅部分出现小阳春，并未呈现大面积回暖迹象。在巨额债务压顶、酒店业务赤字、高周转问题频现等多种问题下，富力今年能否实现1600亿元的销售目标还需打上问号。

（chenpianpian@lanjinger.com）