编者按：在中国房地产繁荣发展的30年里，中国五大派系房企大都获得了长足的发展，闽系激进、粤系低调、浙系重品质、京派稳重、渝派稳健……曾几何时，各派系房企都拥有着自身鲜明的标签。而如今，在瞬息万变的房地产市场之中，房企“江湖”也发生了巨大变化。蓝鲸房产特别策划《蓝鲸论剑》，从派系房企发展现状，梳理房地产行业的蝶变历程。
4月中旬，房企年报发布逐渐接近尾声，新的行业格局正在形成。伴随着近日泰禾集团（SZ.000732）发布2018年财报，9家主流闽系上市房企的成绩单陆续亮相。从销售业绩上看，闽系房企在2018年进一步巩固了自己的阵营。在克而瑞公布的30家千亿销售房企榜单中，闽系房企占据6席，成为仅次于粤系的第二大“帮派”。
在过去十年中，闽系房企异军突起，成为与粤系、京派平起平坐的大派系。然而，激进的扩张策略虽然帮助闽系房企成为业界的“黑马”，但高杠杆的后遗症同样令企业承受着不可忽视之重。
近两年来，众多已经完成规模“出位”的闽系房企开始调整节奏，放缓扩张步调。但也有一些闽系房企再次寻着“前人”的轨迹，在规模路上进行冲刺。分化效应之下，闽系房企“激进”的标签逐渐移位分成两派。如今，面对新形势，“爱拼才会赢”的闽系房企又将如何抓住机遇，实现新突破？
激进派闽系房企的“江湖”
崛起于楼市黄金十年的闽系房企，依靠着“高杠杆、高周转、强扩张”的策略产生众多行业“黑马”。近两年来，包括阳光城（SZ.000671）、融信中国（HK.03301）、正荣地产（HK.06165）、宝龙地产（HK.01238）等闽系房企迅速从地方型小房企成长为全国知名地产商，闽系房企在行业中的地位愈发突出。
事实上，闽系房企虽然多成立于上世纪90年代，但是在早期，除了世茂集团（旗下世茂股份代码为SH.600823，世茂房地产代码为HK.00813）早期进行过全国化探索外，大部分闽系房企都偏居于福建一隅的几个城市。2010年，当万科（SZ.000002）凭借1026亿的销售额成为首家千亿房企时，排名最靠前的闽系房企世茂房地产仅以269亿元销售额排行第14，是TOP20中唯一的闽系房企。
直到地王频出的2016年，闽系房企一举拿获了全国单价地王TOP10中的4席。由此，“地王收割机”、“激进”成为闽系房企身上的标签。不过，敏锐嗅觉到商机的闽系房企，也因此抓住了房地产发展红利，开启大规模的对外扩张。克而瑞福建区域总经理方明向蓝鲸房产指出，闽系房企的冒险精神与福建人“爱拼爱打”的精神不无关系。
2013年，泰禾在福建、北京、上海等一二线城市共拿下12宗地块，耗资高达195亿元人民币。彼时，其销售额仅为168亿元。按照地产行业平均融资成本计算，其仅为拿地支付的财务成本就高达30亿元。随后，凭借着“院子系”产品IP在北京、上海等城市取得成功，泰禾终于在2017年跻身千亿军团。
在此之后，从福建走出来的房企，如阳光城、融信中国、正荣地产（HK.06158），也纷纷采取高杠杆的拿地策略，成为业内的“搅局者”。
2016年，融信中国将总部从福州搬到上海。随后的两年时间里，融信接连刷新地价、多次拿下全国总地王，使其在业内获得了一个“地王收割机”的称号。仅2016年上半年，融信先后拿下良渚、萧山、拱墅区三个地王地块。不过，伴随着土储规模的大规模增长，融信的销售业绩也迎来爆发期。2015年，融信销售额为295亿元，三年后的2018年，融信已成功跻身千亿阵营。
亿翰智库首席研究师张化东表示，房企提高周转率的最佳方式就是要“快”，也就是要做到快速周转、高效开发。从闽系房企的成功经验来看，推行项目定位精准、产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最行之有效的办法。只有可控的高杠杆和可持续的高周转，才能保证开发商的相对稳健的高成长。
当然，闽系房企并非全部“激进派”。如禹洲地产（HK.01628）一直追求利润与规模的平衡，其销售额排名也一直在50—60名之间徘徊。
不过，值得关注的是，随着闽系房企陆续公布2018年年报数据，众多企业重新调整发展节奏。一些早年规模掉队的企业如中骏集团（HK.01966）、禹洲地产等，近年来均不约而同的提出规模上的需求。“我们目前有两大发展战略，其中头一个就是千亿战略。”在2018年业绩会上，中骏集团董事局主席黄朝阳毫不掩饰自己对于规模的渴望。
2019年一季度，中骏集团、禹洲地产（HK.01628）开始在土地市场积极补仓。克而瑞数据显示，中骏集团、禹洲地产新增货值排名均在TOP20位。
突破规模后转舵求稳，稳健派“提速”
随着2018年房企融资渠道的收紧，以及行业逐渐处于下行通道，以往以激进著称的闽系房企也面临着新的抉择。
蓝鲸房产梳理发现，截至目前，闽系房企以千亿为门槛，出现了明显的分化：第一梯队包括世茂房地产、泰禾集团、旭辉地产、阳光城、融信中国、正荣地产，6家跨过千亿级门槛的企业；第二梯队为融侨、金辉地产、福晟（HK.00627）、禹洲地产、中骏集团、宝龙地产（HK.01238）。已经成功晋级千亿的企业如阳光城、泰禾、正荣等，纷纷把降负债、强回款当成重要任务；而尚在千亿路上的禹洲地产、中骏集团则还在加杠杆猛追。
在2018年业绩发布会上，阳光城执行副总裁吴建斌许下承诺：“2019年净负债率将争取回到150%，希望在2020年可以降到100%之内。同时，阳光城将回款提升到一个比较高的定位。”
蓝鲸房产梳理2018年企业年报发现，除了阳光城之外，包括泰禾、融信、正荣等企业也在净负债率指标上出现明显回落。据泰禾2018年年报显示，2018年企业净负债率大幅下滑90.15个百分点，而在2019年一季度，泰禾净负债率继续下降105.69个百分点。
部分闽系房企净负债率变动情况，数据来源：企业公告
“通过高杠杆方式快速扩张的房企，在2018年经历了前所未有的压力，2018年前三个季度的资金流动性从紧，房企很难获得资金支持，而后续资金流动性虽然有所放松，但整体来看还是有一定压力。”58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示，降负债是在“活下去”和继续规模化之间，部分房企无奈的选择。
据Wind数据显示，闽系房企在2019、2020年迎来债券到期大年，每年到期及回售规模均超过700亿。部分债券发行规模较大的闽系房企面临着较大的偿债压力。
不过，从整个闽系房企的大环境来看，还是有一些企业试图从逆势中创造“奇迹”。如禹洲地产、中骏集团、宝龙地产等企业，还在以加杠杆的方式，进行追赶。以宝龙地产为例，2019年开年以来，宝龙先是以9.125%的年利率发行了2亿美元优先票据，后又发行了10亿中期票据。期间，还有一笔拟发行的11.8亿债券发行计划被中止审核。
张波表示，跨越千亿门槛“生死线”的竞争依然在持续，规模化竞争过程中借力加杠杆似乎无法避免，但企业需要平衡好一个度，加杠杆扩张可以形容为“在钢丝绳上跳舞”，不排除部分房企平衡度拿捏较好，但是风险性依然不容忽视。
规模赛跑后遗症显现，如何提高盈利能力成难题
与此同时，2019年以来，迈过千亿门槛的多家闽系房企提出降低发展速度，并在提高利润方面做出思考。据同策研究院发布的《2018房企归属母公司股东净利润TOP50》显示，除了世茂房地产和旭辉控股（HK.00884）外，多家闽系房企的利润与其规模并不匹配。如阳光城实现归母净利润30.18亿，排在27位，而其在克而瑞销售榜单上，排在第14位。
数据来源：雪球
以正荣地产为例，2018年度，正荣地产净利润约为22.33亿元，而与其同规模的房企如雅居乐（HK.03383）、金科股份（SZ.000656）净利润分别为：71.25亿元，38.86亿元。净利率方面，2018年，正荣地产的股东应占核心利润率为7.4%，雅居乐、金科这一数值为14.89%、11.35%。据克而瑞地产研究中心统计，2018年上半年，行业平均加权净利率为14.7%。由此可看出，与雅居乐、金科等同等规模房企相比，正荣地产的盈利能力稍差。
另一家在规模上高速扩张的阳光城亦是如此。2018年度，阳光城净利率仅为6.9%。据克而瑞数据显示，2018年上半年，房企净利率平均值为13.8%。
在业内人士看来，闽系房企存在的这一特点，与其早期发展节奏不无关系。上海中原地产卢文曦向蓝鲸房产指出，部分房企由于早年间高价拿地，遭遇政策限价，再加上融资成本的增高，利润空间被压缩。他预计：“要想实现盈利能力的提升，类似房企真的需要在时间上磨一磨。”
蓝鲸房产注意到，在2018年业绩会上，阳光城也提出了营业收入与归母净利润要达到公司制定的股权激励标准，以期从原来的重点关注规模的扩张，向规模扩张与利润增长并存改变。朱荣斌表示，“2019年是我们的管理和品质提升年，我们希望做到‘有一点强’。”
而刚刚晋级为千亿房企的融信中国，也不再一味追求销售额高增长。融信中国相关负责人向蓝鲸房产表示，2018年，公司主动以降负债为重点任务，千亿之后，仍将积极审视行业发展、市场供求，探索规模、利润和杠杆的平衡。融信中国方面称，未来融信会通过降低融资成本、内部行政开支及营运成本提升企业的盈利能力，更加注重利润和现金流。
伴随着闽系房企进入新一轮调整期，从重规模向重效益转变，撕去了“激进”标签之后，闽系“江湖”又将迎来怎样的改变？蓝鲸房产将持续观察。近期蓝鲸将陆续推出各派系房企研究报道，敬请关注。（上篇回顾：蓝鲸论剑|决战成渝城市群，东原等渝派房企近身“格斗”难出山城）（zhangxuexin@lanjinger.com）