将万达192亿资产包收入囊中后，富力对资金的胃口正在变大。

富力地产(02777.HK)于11月13日公告称，间接全资附属公司怡略有限公司拟发行2023年到期的5亿美元优先票据，票面利率5.875%。票据发行的估计所得款项净额约为4.906亿美元，集团拟使用所得款项净额为债项再融资及作一般公司用途。

财联社通过对比富力披露的两份新增借款公告发现，10月份富力新增90亿元借款。叠加最新一笔5亿美元的融资，富力在一个多月内，融资额已超120亿元。

“在上半年汇率变动亏损约1亿元之后，富力日前又选择发行美元票据，可见其融资需求迫切。”一位资深投行人士对财联社表示。

高负债隐忧

富力披露的数据显示，截至今年10月31日，富力借款余额约为1399.00亿元，较2016年末增加199.03亿元，累计新增借款超过2016年末公司净资产的40%。而截至今年9月30日，富力借款余额约为1309.01亿元，较2016年末增加109.04亿元，累计新增借款超过2016年末公司净资产的20%。也就说，短短一个月，富力新增90亿借款。

“富力被迫不断推高债务规模，与早前收购万达192亿元资产包有关。”上述资深投行人士认为。

今年7月，富力宣布以199.06亿元价格，拿下万达77家酒店资产包。随后的10月份，由于转让标的调整，扣除除外资产代价10.31亿元及增加大连万达中心写字楼代价3.3亿元后，交易代价调整为约192.05亿元。

签署收购协议3月后，据彭博社报道，富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款，融资期限为7年。这笔贷款将用于支付收购万达酒店资产的代价。不过，该消息未得到富力确认，后续富力也未披露类似贷款的信息。

富力地产2017年半年报显示，至6月底公司净负债额由年初的748亿元增至907亿元;净负债率由去年年底的160%增至193%。目前来看，富力融资需求已部分得到满足，但是在满足之后，本就高负债运转的富力，其负债情况将被进一步推升。

“在总负债规模和净权益负债率将双双上升情况下，收购万达酒店资产将使得富力资产负债表进一步承压。”申万宏源在报告中指出。

今年8月30日，富力地产公布了一份公司债券报告，报告显示，彼时富力地产共有9笔国内债，债务规模就达到490亿元。其中，2020至2022年将是富力地产偿债高峰期。于2020年5月至7月3个月内，富力需偿还的债券规模为262亿元。

值得一提的是，按照万达和富力当时达成的协定，万达收到按金后3个月内，须完成转让77家城市酒店的权益，倘若不能在3个月内转让，交易代价将可削减。3个月的最后一日，富力地产支付第一期100亿元，扣去订金20亿元，实付80亿元，尾款将于2018年2月前支付。

据富力地产10月底发布的公告称，公司与万达共同确认已达转让条件的酒店合计65家，公司已向万达支付酒店转让价款166.45亿元。这意味着，在还款期限未到的时候，富力提前多支付了近80亿元的转让款。

“这或许是富力有意回应外界质疑自己资金紧张的举动。”上述资深投行人士告诉财联社。

销售排名大幅下滑

“如果不是在住宅和商业双线发展，富力目前的资金压力不会这么大。”广州知名业内人士韩世同说。

韩世同进一步表示，富力原本是与恒大、碧桂园同时段起步的房企，但是2004年开始大规模发展商业地产。“在2004年博鳌论坛上遭到王石批评时，富力集团董事长李思廉仍信心满满地表示一定会做好，最终可能连李思廉自己都没有想到，做商业地产会对富力影响如此之大。如今，尽管其拿地步伐有所加快，但若再想追赶恒大、碧桂园，难度相当大。”

据财联社了解，2007年，富力地产销售额排名全国第4位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。但十年后，富力的销售额排名大幅下滑。据克尔瑞2017年前三季度房企销售TOP100排行榜，富力销售额为647.5亿元，排名第19位，销售额仅为同为“华南五虎”的恒大销售额的不到1/5、碧桂园4276.7亿元的约15%。

实际上，自今年起，富力开始有意加快住宅业务的扩张步伐，在收购上动作频频。

香港上市公司恒基兆业在其2017年半年报中披露，于今年5月与富力签订协议，以86亿港元的价格转让了位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州9个项目转让给富力。据悉，该笔交易已于今年7月完成。

此外，富力今年还收购了一些海外项目。3月22日，富力地产以6000万英镑(约5.1亿元)的总价，收购了位于英国南伦敦的雀巢总部大楼地块和其附近的地块;4月5日，富力斥资约1.58亿英镑(约13.42亿元)买下九榆地区150万平方英尺的综合住宅开发项目Vauxhall Square;8月21日，富力地产和中渝置地联手以40亿元的价格收购英国伦敦的九榆树广场地块。

富力在土地市场也颇为活跃，今年上半年的购地投入达到316亿元，超过2016年全年140亿元的土地支出一倍有余。若叠加上半年国内的收购支出，富力今年的资本支出至少超570亿元。而富力前10月的销售额为661.1亿元。

“如果收购的项目销售回款能快点，在售项目多一点，即便资本支出多很多，负债也能比较快地降下来。恒大、碧桂园都是这样的模式，但富力的增速较恒大、碧桂园要慢很多”。韩世同补充称。

申万宏源提供的报告显示，富力于今年上半年实现合约销售共计390亿元,其30%的同比增速在核心开发商中位居倒数第三，远落后于板块平均高达56%的同比增速。

“酒店市场没那么乐观，住宅是快周转，能快速实现资金回笼，自持较多酒店，会成为企业经营上的累赘。尤其是三四线城市的酒店，盈利很难，还需要持续投入，这样下来整体公司经营效率就被拖低了。”一位证券分析师告诉财联社。

公开资料显示，自2012年至2016年，富力酒店业务连续5年亏损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。

据富力地产2017年中期业绩公告，该公司当期的酒店营运业务收入上升13.08%至7.51亿元，净利润同比减亏0.25亿元，净利率上升5.24个百分点至—11.85%。这表明，尽管富力地产的酒店营运业务略有好转，但仍未能实现盈利。