绿城中国(03900.HK)最近在土地市场上动作频频。11月17日，绿城以25.7亿元的代价将江苏南通的两地块收入囊中。短短一个月内，该公司通过招拍挂已斩获10宗地，总金额高达253.4亿元。

绿城中国行政总裁曹舟南在今年中期业绩会上表示，“从去年开始，绿城就提出反周期投资战略，去年4月份以后都是以‘捡漏’方式拿地。绿城今年准备用700亿去投资，其中300亿是自有资金，另外是合作。”

但一位资深业内人士却对此提出质疑：“杭州、宁波、成都等地今年房价均大涨，地价同比去年也在上涨，绿城需要耗费更多的资金去获取土地，曹舟南所说的反周期投资战略，在一定程度上站不住脚。”

逆周期拿地之惑

曹舟南在中报业绩会上两度提及“中国内地房地产市场已经兵临城下”，并对去年在4-9月期间拿下高价地的企业表示担忧。他认为，通过土地增值赚得收益的模式已经失去效用，未来2-3年将是房地产行业最棘手、复杂的时期。

但最近一个月，绿城接连在宁波、杭州、北京、成都、南通等地拿下10幅地块，其中，仅北京一宗地就耗资86亿元，堪称大手笔。

对此，绿城方面回应称，近期密集拿地，大力补仓，是该公司全年战略布局的准确落地。

实际上，绿城的拿地成本并不低。例如宁波东部新城地块，绿城以17.8亿元的上限价格、配建2800平方米保障性住房竞得，溢价率达66%，20750元/平方米的楼面价创下宁波东部新城区域的新高。在成都，绿城以31.85亿元拿下怡心湖地块，楼面价为10900元/平方米，溢价率高达51.39%。

“目前是不是逆周期不好判断，好的土地大家都会抢。部分热点城市的地价依然处于高位，而且附带许多限制条件，比如说自持、限价等。”一家知名研究机构的总监向财联社表示。

任志强在今年博鳌房地产论坛上也指出，很多城市在限制住房价格的上涨，但却从来没有任何政策限制地价的上涨。

而绿城近一个月大举补仓的背后，是其“粮草”并不丰盛的现实。去年绿城在土地市场上较为保守，仅拿了9块地。

数据显示，截至今年6月底，绿城共有土地储备项目92个，总建筑面积约3057万平方米，其中按照权益计算仅为1796万平方米。总可售面积约为2215万平方米，权益可售面积约为1026万平方米。

“由于土地储备不足，执行不力，绿城的长期前景仍不明确。因此，我们预计其土地储备只能支持明年的销售恢复到2016年960亿元的销售额。”德银在绿城的中期研报中指出。

“绿城在上波楼市大行情里明显慢半拍，错过了2015、2016年的行业高速增长期。现在市场面临调整，绿城需要在一二线城市拿地，为下一发展阶段提供弹药。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉财联社。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，房地产行业依然有扩大规模的空间，对于绿城来说，需要快马加鞭，毕竟不少房企都在不断提高销售业绩目标。

股东诉求与现有资源的矛盾

绿城中国今年中期报告显示，中交集团持有该公司28.9%的股份，为单一最大股东，第二股东九龙仓持股25%。

引入中交集团后，绿城在管理层面进行改革，绿城集团创始人宋卫平把权力交给了新股东以及曹舟南为代表的新管理团队，退居二线。

在新管理团队的治理下，绿城逐步恢复元气，2016年业绩首次突破千亿大关。截至今年10月31日，绿城销售金额约1070亿元，排名第12位，此前绿城定下的全年900亿元销售目标已超额完成。

但股东们对绿城有着更高的要求。曹舟南曾坦言，新的股东结构形成后，股东们对绿城未来做强做大的希望，和绿城目前自有资源、资金之间仍存在矛盾。

虽然绿城已度过难关，但其之前遭遇的资金链危机，以及由此带来的风雨飘摇的境地，仍难免为其发展投下一些阴影。

“尽管去年开始一下子现金流非常充足，但绿城再也经不起哪怕一两个项目套牢。我曾在内部说，如果再有套牢，我引咎辞职。” 曹舟南在接受媒体采访时表示，绿城业绩1300亿-1500亿就是其风控体系的上限，再多就有风险了。

截至2017年中期，绿城净负债率降至57.9%，为5年来新低。该公司发行了4期中期票据，最低利率为3年期5.19%，公司平均融资成本降至5.6%。

“自中交集团入主并成为第一大股东以来，绿城管理架构、业务板块梳理以及三四线去库存已基本完成，最坏的时期已经过去。目前公司保持稳健的财务政策，在核心城市、核心地段补充优质地块，将重回增长路径。”兴证国际证券在研报中指出。