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长租盈利模式未解,链家自如迎合资本大打“扩张牌”暗藏危机
房产
04-17 09:06 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 李逗

A轮融资40亿元,估值超200亿元。虽然自如公寓CEO熊林多次强调,自如会尽量克制对快速扩张的追求。但行动上,每年近100%的高速扩张还是来了。在长租公寓盈利模式尚不明朗的当下,自如为迎合资本市场进行大肆扩张是否理智?其背后又将面临哪些危象?

高价圈房乱象生 长租盈利空间遭挤压

为了吸收更多资本养分,2016年5月,自如宣布剥离母体链家独立运作。但实际行动上,自如每一步发展都离不开这颗大树。

4月初,北京多部门联合惩戒哄抬房租行为,多个中介公司牵涉其中。蓝鲸房产走访市场发现,自如也在其列。大兴某中介人士透露,去年底,自如通过链家租赁平台进行了一次大规模抢占房源的动作,为了达到房源数量,不论房源价格是否合理只要能签马上拿下。这种不计成本的签约,直接导致区域租金短期内过快上涨的结果。

在这种高价圈房的模式下,刚需租客感受颇深。一位海淀工作的白领,原预计在大兴租房的计划被迫终止。“好不容易找到一个能跟房东签的房源,年初本来商量好跟房东签合同,谁知道房东突然改主意,临时和自如提前签了,就是因为自如给的价格要远高于我们之前商量好的价格。”

翁蚌相争,渔翁得利。市场效应很快扩散开来,房东的心态开始发生微妙的变化。从原来的尽快签约减少房屋空置期,演变为坐地起价,抬高房租,以获得更高的收益。

事实上,这一波长租公寓“风口”下,不只自如在圈占市场。据一位大兴中介人员介绍,去年很多长租品牌都在试图通过中介签房源,而且很频繁。

而高价圈房乱象之下,长租公寓的盈利空间再一次被挤压。

在高昂的房源成本和逼仄的盈利空间下,如何解决盈利难题一直是各大运营商的心头病,而自如式的扩张速度,势必出现入住率过低、房屋空置等危机,真实的盈利问题着实让人担忧。

长租盈利模式未解 自如分散式布局劣势更甚

在规划长租市场的蓝图中,自如为自己设置了丰富的产品线,如以自如寓为代表的集中式产品,自如驿为代表的短租模式及以自如友家、自如整租为代表的分散式长租公寓。在其众多的产品类型中,分散式长租公寓被自如视为开拓市场的主力军。

资料显示,在自如2017年的50万房源结构中,仅有10万为集中式自如寓产品,另40万大多为分散式公寓。

自如选中分散式长租公寓的原因,很大部分与其诞生基因有关。背靠链家庞大的资源体系,自如可在短期内获得大量房源,迅速积累用户数量。然而这一模式的最大缺点在于成本较高,管理难度较大。

仅在前期投入方面,自如就面临着高昂的资金壁垒。如在一线城市20平米的全装全配的分散式公寓,装修成本在4-6万元/间,自如目前收房50万间左右,因此,在装修一项,自如就需要投入资金200亿以上。

分散式公寓盈利的另一关键在于利用租客和业主之间的信息不对称,提高租金水平,赚取价差。但这一环节中最大痛点在于不可能推动租金水平的大幅度提升,获利空间狭小。

据中信证券调研显示,北京市场中,普通房源经装修重新转租后,其转租租金增幅仅在10%-30%之间,盈利空间非常有限。

易居智库研究总监严跃进认为,即使在资金充沛的条件下,自如房源分散的盈利劣势也非常明显。因为,单个房源相加的成本是很高的,再加上自如房源比较分散,管理成本也难以降低,这种高成本运作,放在本就不高的空间里,是很难盈利的。

难舍隔断房 要收益还是要口碑?

除了盈利模式尚未破解之外,拥有50万房源的自如面对着另一个更大的隐忧——隔断房。

在自如的发展历程中,“N+1”模式的隔断房曾是其提高租金收益率的主要手段,而在禁止群租房的规定下,自如与隔断房难舍难分。

中金公司调研显示,以广州红璞公寓美林湖畔小区一套房为例,在有隔断的情况下,10年IRR是17.1%,投资回报期是5年,如不打造隔断间,10年期IRR仅有-9.4%。

自去年北京专治行动的开展以来,市场上的隔断房被勒令清理,“自如客”变成了“被清理对象”。但在经历了那一次大规模的清理风波之后,隔断房的问题依然屡禁不止,背后的原因主要在于收益率。

距离隔断清退事件已有半年之久,自如仍有部分违规隔断房还在陆续迁出。一位白领向蓝鲸房产透露,近期他刚从隔断房搬出到新住处,合同期一年。但目前入住的房源还面临一个问题,“自如与房主签订的租赁协议今年12月即将到期,如果达成续签,房源还可以继续住,如果没有达成续签,又要面临换房。”该人士表示,原本选择自如是为了品质生活,现在一年几次搬家,实在让人累觉不爱。

上市道路阻且长 自如能否如愿?

对于长租公寓运营方而言,谋求上市是其一致诉求,而盈利难题未解、行政违规事项却都成为自如上市的绊脚石。

《首次公开发行股票并上市管理办法》中规定,拟在上海主板或深圳中小板上市的企业在财务指标方面有硬性要求:最近3个会计年度的净利润均为正数,且累计超过人民币3000万元。对于自如而言,净利润这项依然任重道远。

除了自身的模式之外,外部环境的艰难也给自如上市带来重大阻碍。

自新一届发审委于2017年10月17日正式履职以来,新股从严审核已成为行业共识。在监管力度加大之下,A股IPO否决率居高不下,不少企业不得不打起退堂鼓,仅3月30日就创出单日38家“撤材料”的最高值。这对于长租公寓的运营方显然不是好消息。

对于这种情况,最先耐不住寂寞的我爱我家应该深有体会。去年,我爱我家选择卖身昆百大,通过曲线上市的方式把资产装进上市公司,完成上市进程。

好在有政策的东风助力,长租公寓完成IPO也并非没有可能。一位证券人士分析称,长租公寓能不能上市主要看政策,在各种融资渠道不断尝试的背景下,不排除放开长租公寓领域的IPO。

纵观长租公寓市场,在政策的东风下,长租公寓四个字被打上高光,吸引了一大批选手争相入场。然而,不到一年的光景,一批长租公寓商们却因资金断裂、长期亏损而相继倒下,如GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等长租公寓品牌已退出市场。而资本是最擅长变脸的,在内外兼忧之下,自如迎合资本市场大打扩张牌是否稳妥?值得商榷。

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