新城控股副总裁欧阳捷:钱少且贵将成房地产常态,调控将会持续

8月28日,由蓝鲸财经主办,界面新闻、财联社和摩尔金融协办的2018蓝鲸新领航者大会,在北京三里屯洲际酒店隆重召开。改革开放40年后的今天,中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。新经济形势下,中国企业如何永葆活力?绿色科技又将如何“正影响”城市规划?房地产市场趋势与挑战又有哪些?

当天,300多位行业顶尖企业家、专家学者将莅临大会,带来一场齐聚改革智慧和全球理念的饕餮盛宴。同时,有超过100家产业主流媒体会对会议进行联合报道,协同奏响行业的最强音。

莅临峰会的嘉宾包括伊利集团执行总裁张剑秋、新希望集团常务副总裁李建雄、美赞臣大中华区副总裁顾磊、清华大学经管学院副院长陈煜波、智美体育集团董事局主席任文、首农电商CEO李志起、晶科能源副总裁钱晶、贝因美婴童食品公司总经理包秀飞、金徽酒业董秘石少军、当代置业执行董事/总裁张鹏、新城控股高级副总裁欧阳捷、鸿坤地产总裁袁春、旭辉集团副总裁孔鹏、纳什空间创始人兼CEO张剑、亿翰智库董事长陈啸天等多位业内高管和知名学者。

本次峰会以主题演讲、圆桌论坛等形式,邀请行业佼佼者一道讨论企业家们如何洞悉时势、驭领商机。会议当天,《精准扶贫》《谋变创新》两场行业领袖间的巅峰对话,将为业界道出当今产业发展中最为关注的两大热议话题。

以下为新城控股高级副总裁欧阳捷的现场分享内容:

中美贸易战下,债务危机来袭

美国东部时间7月6日凌晨0:01分,美国正式开始对340亿美元的中国产品加征25%的关税,这宣布了中美贸易战的正式开始。

对于这场经济史上规模最大的贸易战,欧阳捷指出,当前世界经济正处于非常不稳定的状态,中美经济全面对抗不可避免,且会持续下去,未来30年,打打谈谈会成为常规局面。直到中美经济增速实现平衡,这种对抗才有可能会停下来。

在发动贸易战的同时,美联储加息不断,在高利率下全球的美元都将回流至美国本土,银行,实体,进出口都将受到影响,一场“美元荒”正在席卷全国各地,为了对抗美元荒,央行开始控制货币超发。

“1-7月份M2的增速上升到8.5,今年1月份M2的增量为4.4万亿,6月份为6.7万亿,如果下半年同样是这个数据的话,我们或将见识到真正的大水漫灌。”欧阳捷预测道。

“之所以这样做,是因为我们现在面临着巨大的风险。”欧阳捷分析认为。政治局会议提出,要保持信贷、股市、债市、汇市、楼市的稳定。欧阳捷分析认为,“我们真正的问题出现在债市,其中最为关键的是民间企业的债务危机问题。如果一个项目债务违约就可能拖累一个企业,一个企业债务违约就可能导致整个行业受到金融挤兑而出现坍塌。”

虽然监管层对此表示出不在意,但央行二季度会议的口径却发生转变,由去年4季度的有效控制宏观去杠杆率,深化汇率改革变为今年二季度例会结构性去杠杆的力度和节奏、稳定市场预期等。

房地产仍然“钱少且贵”是常态

不过,他也表示,定向降准下,这些钱绝不会流入房地产领域,钱少且贵会成为房地产领域的常态。

在7月31日举行的中央政治局会议,对于房地产市场,中央表示,下决心解决房地产市场问题,因城施策供求平衡,控制预期引导预期规范市场,遏制房价上涨,加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

对此,他表示:“房地产市场能够平稳健康发展,对整个房地产市场、购房人、地方政府来说都是好事,一个平稳没有大起大落的市场才是最好的。”在这样的定调下,限价令等政策应运而生。除此之外,十九大将“房住不炒”写入报告,这意味着5年之内,限价令等现有政策都不会放松。

欧阳捷指出:“但每个城市有不同的政策,过去是一刀切,但是去年提出来因城施策转向一城一策或者一城多策,所以出现很多小乱,有的政府在刺激有的政府在打压,有的政府在放松有的政府在收紧,每个政府在动作上都不一样,甚至每个区域都不一样,但不会影响整体平稳。”

美好生活中的房地产商机

对于美好生活,欧阳捷说了这样一句话——城镇化的路在农民脚下。他详细分析了不同量级城市的状态。

“农民是往城市里去的,我能去多大的城市就去多大的城市。人口流动的背后是资本的流动,但是大城市却不增加土地供应,特别是有的城市还进行抢人大战,所以无地可建无房可收无房可买将成为热点城市的新常态;而三四线城市却在不断增加土地供给,造成了库存量越来越大。”欧阳捷指出。

他分析认为,在这个过程中城镇化应该逐步调整为城市化,因为人是往大城市走的,在这种情况下应该更多的把土地供应到大城市,来调整供需平衡关系。

在城市化的过程中,居民又面临着面积性改善需求及品质改善需求、商业需求等。“二线城市的人口和三四线城市人口分布基本是相当的,但是一二线城市的购物中心占比达到了50%以上,三四线城市占比不到1/3,这些地方的购物中心很单薄,基本以购物为主,他们不能享受大城市的好的商业氛围和商业环境,很多人跑到大城市去消费,这也需要改善。”也就是说,房地产还存的结构性矛盾与居民对美好生活的追求密不可分。

“大房子和好房子是人生永恒的追求。我们在不断追求衣食住行之后更多的会追求更美好的生活。”欧阳捷总结道。