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一成首付贷、违规绑定基金,荣盛发展野蛮扩张乱象频出
房产
10-12 08:51 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 窦洁

今年以来,因项目质量问题频繁接到业主维权投诉的荣盛房地产发展(SZ:002146,下称“荣盛”),近日又一次被业主告上法庭。

2018年10月10日上午,关于廊坊荣盛阳光鑫苑、四季花语两公寓项目涉嫌违规首付贷、非法集资等问题的诉讼案件,在廊坊市经济开发区法院正式开庭,这已是双方第三次对簿公堂。

荣盛业主在廊坊市法庭等待开庭

开庭当天,二十多位荣盛项目业主来到法院现场,期待得到一个公平合理的解决方案。但在走出法庭时,廊坊荣盛鑫苑项目业主王先生表示,“跟前两次一样,荣盛还是没有任何明确表态”。

自从2016年3月买了廊坊荣盛四季花园项目之后,李江(化名)便与其他数十名业主走上了这条维权路,期间,业主们走访了多个廊坊相关部门,但时至如今,这场官司依然没有得到有效解决。

廊坊荣盛两商业项目是否存在违规现象?为期半年的诉讼期内,该事件为何没有得到有效解决?荣盛自身又面临哪些发展危机?

针对业主提供的信息,蓝鲸房产一同来到开庭现场,实地调查事件进展。

一成首付引来的“大麻烦”

2017年7月,李江看到一条楼盘广告,“阳光鑫苑首付分期政策明日执行,公寓均价14500,首付分四次,签约10%,2018年交10%,2019年交15%,交房之前缴15%。40平米首付仅需10万,70平米首付仅需15万!”

公开资料显示,阳光鑫苑项目为商铺项目,根据央行和银监会关于商业性房地产信贷管理的通知,该类商铺楼盘的首付比例应不低于50%。而按照荣盛的项目规定,阳光鑫苑的项目首付比例仅为10%,因此,这一消息吸引了不少业主前来购买。但没想到的是,在低首付比例的诱惑之下,业主们却买到了“大麻烦”,不仅约定的“首付贷款”迟迟未能办理,正式的购房合同也没有签定,目前大部分业主只有一个草签的合同。

而在享受10%的低首付比例的同时,业主们还需要与荣盛方签订一份《借款协议书》。

众多业主向蓝鲸房产记者反映,他们均与荣盛签订了一个《借款协议书》,该协议书出借方为廊坊荣盛物业服务有限公司(甲方,以下简称“荣盛物业”),业主是借款方(乙方),丙方为项目开发商荣盛房地产开发股份有限公司廊坊分公司(以下简称“荣盛发展廊坊分公司”)。借款用途显示:乙丙双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定了总价,“乙方因暂时资金紧张,现向甲方借款用于支付部分购房款”。

李江向蓝鲸房产透露,两个项目维权的业主中80%-90%的人都办理了荣盛发展廊坊分公司提供的10%首付款条款,但只有2016年四季花语的人拿到了贷款资格,2017年买房的业主至今没有办理贷款。

但按照法律规定,购买商业项目最低首付比例为50%,另外50%房款若申请贷款,则需在10年内还清。该项目如何做到业主首付仅缴纳10%房款,就能申请房贷?对此,不少业主向蓝鲸房产提供了开发商虚开收据的证明,即实际支付了10%的首付款,收据上却显示收到50%的款项。

业主向蓝鲸房产表示,“荣盛给我们开了两个收据,也就是“阴阳发票”,一个是给荣盛方的收据即10%的首付款,另一个是给银行贷款时出示的50%收款单”。另据多位业主透露,网签合同中有不少被人代签名字的行为,业主王强(化名)表示,“网签合同不知道被谁签了我的名字,我压根儿不知情”。

大成律师事务所卿正科律师告诉蓝鲸房产:“按照商品房预售规定和银行贷款的相关管理办法,四季花语和阳光鑫苑这类商铺,购房人首付比例应为50%以上,国家要求这笔首付款应当是来自购房人或自筹资金,不能通过开发商或其关联第三方的渠道获取首付贷。房产行业内类似荣盛公司的这种提供首付的行为其实就是一种变相的首付贷,违反金融及房产行业规定,主管部门是有权进行查处的。”

打法律擦边球 “首付贷” 严查下顶风作浪

令人不解的是,该事件持续了半年左右,上述两项目的维权问题,为何得不到合理的解决方案?

据业主介绍,自2017年5月组织维权以来,业主们针对此事举行了多次维权抗议,希望能够退房。但接连不断地抗议并没有换来荣盛的解决方案。荣盛方面于9月19日的最新回复函中表示,该商业项目的租金收益高于银行收益率,同时表示将继续办理贷款。言外之意是,拒绝业主们提出的退房要求。

荣盛方面最新回复函

双方对抗之下,10月10日上午9点,数十名业主和辩护律师来到廊坊市经济开发区法庭,作为被告的一名荣盛代表人和律师也如时到场。在开庭过程中,荣盛方面依然坚持继续不予退房,两个小时的开庭结束后,最终依然没有得到有效解决。

业主李江表示,开庭过程中,荣盛始终在强调具有房地产开发资质,拥有项目预售证,但对于其他违规行为避而不谈。“有销售资质不代表是合法销售,但关于这一点他们都不谈”,业主无奈地说道。 

事实上,早在2016年,住建部等部门就在《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中明令禁止了这种首付贷行为。2017及2018年,北京住建委等部门发文又接连发文,明确表示要治理房地产乱象,整治“首付贷”违规行为。

卿正科对蓝鲸房产表示,目前,房产预售中的首付贷行为属于明显的违规行为,正常来讲,如果发现存在首付贷等销售违规行为,相关机构应暂停项目销售,要求整改和处理,涉事开发商也会被列入建委黑名单;贷款银行如明知首付贷项目,仍然提供银行贷款,银监会应进行相应行政处罚。

而对于目前的结果,业主们一一表示不能接受,如果不能如愿退房,将继续上诉至最高人民法院和检察院。

捆绑销售“基金” 涉嫌非法集资

除了提供首付贷行为之外,廊坊荣盛四季花语项目在销售过程还制定了另一种销售策略,即搭售基金销售行为。

根据买房之初的项目宣传,交房后荣盛承诺可返租10年,同时可选择购买一款基金产品,10年后承诺返还总房款的90%。

四季花语业主郭先生表示,最初荣盛四季花语的销售要求业主必须买基金,而后有业主提出抗议,才变成自愿买基金。在基金的购买方式上,王强表示,项目要求70%的房款打给荣盛物业,而剩余的30%房款投入基金。

绑定基金产品介绍

据业主出示的《民事信托合同》显示,该协议的受托人为廊坊达才商贸有限公司,基金产品的投资去向为荣盛泰发投资基金管理有限公司或其私募基金产品。

绑定基金产品公司介绍

根据工商资料显示,廊坊达才成立日期为2016年6月24日,注册资本50万元,经营范围为商贸类,而四季花语商业综合体取得预售许可证时间为2016年6月22日,也就意味着,几乎在商铺销售的同时,这家受托投资基金的公司才刚刚成立。

卿正科律师对蓝鲸房产表示,开发商销售的基金不是纯粹的理财基金,而是把基金收益、商铺收益和房屋销售行为捆绑到一起。通过诱导购房人购买基金进一步享受到投资商铺的所谓高收益。另一方面,证监会对基金销售有严格规定,要求销售方必须有投资基金代理销售资质、基金产品合规、基金销售对象合格,这样才能发售基金。社会上不具备资质的公司主体随意发售基金的违规行为,实际涉嫌非法集资,监管部门应当查处。

A股地产版“诉讼大户”

更令人侧目的是,作为A股地产上市公司,荣盛涉入法律诉讼竟高达559条,这其中隐含的市场风险不容小觑。

在启信宝实时查询的风险信息中,荣盛涉入的法律诉讼多达599条。这些诉讼案件中,很大一部分是房屋买卖合同纠纷,还有一部分是建设工程合同纠纷,荣盛通常都以被告出现。

启信宝企业资料

据一位熟悉荣盛发展的人士向蓝鲸房产透露,荣盛因吃官司导致的负面影响很大,信誉危机很严重,哪怕是在廊坊当地,不管是工程商还是承包商,都不太愿意跟它合作。

此外,受累于前几年荣盛发展大手笔拿地动作和规模扩张,其财务管理存在的问题也时常受到外界诟病。自2007年上市以来,荣盛发展的现金流便成为其尾大不掉的难题,数据显示,除2009年经营性现金流(2.58亿元)暂定回正外,其余8年的经营性现金流持续为负,且金额不断扩大。

公告数据统计显示,荣盛从2014年的经营性现金流-16.61亿元扩大至2016年的-36.95亿元。直到2017年年末,其现金流短暂转正为22.7亿元。但截止到2018年6月30日,荣盛经营性现金流仍未得到缓解至﹣74.74亿元。

在现金流持续恶化之外,荣盛发展的负债却持续攀升。截止到2018年6月30日,其资产总额2054亿,负债总额达到1745亿,半年将增121亿;资产负债率达到 84.95% ,再创新高。

对于上述事件中存在的“首付贷”、涉嫌非法集资、项目工程停工原因、现金流等问题,蓝鲸房产致函荣盛发展,截至发稿前暂未回应。

在企业发展的问题上,荣盛需要给公众的答案有许多。作为一家上市房企,荣盛会如何处理阳光鑫苑、四季花语项目的维权事件?多达500多起的诉讼案下,荣盛又该如何弥补信誉损失?

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