2011年借壳上市后，大力进军房地产市场的银亿股份（SZ.000981），如今却在加速变卖房地产项目。近日，银亿股份发布公告称，拟作价人民币2.07亿元向上海康月投资转让控股子公司上海银月置业有限公司51%股权。这已经是其2015年提出转型以来，第四次出售地产子公司股权。 

频繁“卖子”的同时，这家由宁波市前首富熊续强家族控制的上市公司，还在加速买买买谋求转型。2014年-2016年，其完成的14次并购交易，也多为培育第二主业的发展。今年8月23日，银亿股份再次发起停牌，谋划新一轮重组。

一方面继续出售旗下为数不多的地产子公司，另一方面又大手笔收购高商誉产业公司。如此“重组”下去，这家有着20余年房地产经营史、一直以“浙江房企十强”自称的银亿股份，还能保住“房地产”这只车轮吗？

一边频繁“卖子” 一边大笔收购汽车公司

银亿股份“偏心”重组早有端倪。

今年8月28日，银亿股份拟作价15.83亿元、通过发行股份及支付现金的方式购买五洲亿泰以及银亿控股持有的宁波艾礼富100%股权，注入传感器资产。之后不久，为应付股权质押违约情况，银亿股份作价人民币2.07亿元向上海康月投资转让控股子公司上海银月置业有限公司51%股权，再次出售地产子公司股权。

多番操作下，房地产业务或将更加“边缘化”。

在房地产行业的史册上，1994年创立的宁波银亿集团有限公司曾以银亿房产之名，8次上榜全国百强房企排行榜之内，在其董事长熊续强的带领下，这个从宁波走出来的企业，在2011年成功重组ST兰光登陆深交所并更名“银亿股份”之后，便借着2011年房地产市场高温行情，迅速将业务扩展至全国10多个城市，以及海外市场。

但自2015年，银亿股份提出转型“多元化”战略以来，核心业务从房地产变为“房地产+高端制造”双主业格局，其却因沉醉于“多元化”运作模式，而错失了大行规模之道的房地产市场，导致房地产业绩一落千丈。

2011年，搭上房企借壳上市“末班车”的银亿股份，短短几年时间就实现了资本版图的快速扩张。但擅于在资本市场运作的宁波市前首富——银亿股份实控人熊续强，并未在单一的房地产业务上做过多停留，而是开始了“房地产+高端制造”双主业转型布局。

为此，2015年8月-10月期间，由银亿系香港昊圣投资有限公司(以下简称“香港昊圣”)与全球第二大从事汽车安全气囊气体发生器生产商CAP-CON签订ARC集团资产股权收购协议，并于2016年2月5日支付交易总价款4.91亿美元；2015年11月，银亿系以交易对价9.48亿欧元，拿下全球知名汽车自动变速器独立制造商比利时邦奇。2016年，日本艾礼富实际控制人堀之内英，将其控制的包括日本艾礼富在内的全球磁簧传感器和光控传感器业务转让给宁波艾礼富。

今年8月23日，银亿股份又一次发起停牌，并在8月28日，披露了重组预案。8月28日， 银亿股份发布公告称，拟作价15.83亿元，通过发行股份及支付现金的方式购买五洲亿泰以及银亿控股持有的宁波艾礼富100%的股权。同时，非公开发行股份募集配套资金用于支付本次交易的现金对价。这将是银亿股份吞下的第三笔境外资产，且均与房地产业务毫无关联。

但值得关注的是，这些大笔收购进来的公司并未给银亿股份带来更大的收益，反倒成了企业业绩的拖累。这也直接导致银亿股份从2013年开始，便进入了增收不增利的尴尬境地。2013年-2016年，虽然每年营业收入均不同程度增加，但利润却连续四年不断下滑。

为了维持利润率不至于太难看，2015年-2017年三年间，银亿股份每年都出售资产。据蓝鲸房产不完全统计，2015年，银亿股份净利润5.27亿元，其中有41.83%的净利润来自出售全资子公司宁房股份10%的股权；2016年，银亿股份净利润下滑至5.14亿元，其中转让上海大友经济发展有限公司和玉环银亿房产股权所获投资收益就达到3.30亿元；2017年，银亿股份通过出售舟山银亿房产公司和舟山银亿新城房产公司各83%股权，交易价格合计3.6亿元。

直到2017年，银亿股份持续下滑的净利润五年来首次回正至16.01亿元，这一年，银亿股份迎来史上最大手笔股东分红。2017年，银亿股份股利支付率176%，每股股利高达0.7元。总额28亿元股利，被熊氏家族控制的银亿控股、宁波圣洲、熊基凯(其子)和西藏银亿四大股东，以持有78.55%股权，分走22亿元股利。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产记者指出，房企卖项目来保证盈利，通常是在主营业务盈利不足，为应对资本市场压力以非经常性损益形成的收益来补充主营业务利润不足的应急之举。当然也不排除企业内部支持自行开发的资源不足，而所持地块面临开发时限压力被迫出让的情况。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，增收不增利对于企业特别是对于房企而言是一个大问题。整体收入水平得不到增加，那么企业扩大再生产和扩大投入的能力就会降低，势必影响到房企未来的可持续发展，这对企业本身的现金流也会造成压力。

柏文喜也表达了同样的观点。他表示，房企持续性增收不增利，说明主营业务的竞争力和盈利能力在持续下降，对企业的长期发展十分不利，企业的主营业务有转型的压力。

土储不足、拿地停止 房地产业务发展遇困

事实上，在熊续强掌控银亿股份之后，先后在2014年3月拿下康强电子(SZ.002119)控股权，2016年4月拿下ST河化(SZ.000953)控股权。2015年，银亿股份开始透露出“谋求转型升级、多元化拓展、国际化经营为方向。”，并将发展目标向汽车领域倾斜。

2014年-2016年，银亿股份完成14笔收购，成为A股民营资本系上市公司并购动作最频繁的企业之一。但一系列“买买买”动作之下引发的负债问题，却使银亿股份在房地产拿地拓展方面显得力不从心，并直接影响到接下来房地产业务的发展。

柏文喜指出，在2016年楼市大牛的时侯转型，一方面可能是企业在特定竞争环境下对自己的主营业务能力自信不足的反应，另一方面也可能是从中长期角度战略性的不看好地产行业而实施的及早转型。从银亿多年来连续增收不增利、盈利靠转让下属公司股权来支撑的情况来看，转型的动因应该属于前者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，早在2014年的时候，很多房企就很悲观，但是从这两年情况来看，楼市牛市依然存在。类似房企如果积极做住宅业务，其投资方面还是会有很多新的机会。

据其财报显示，2017年，银亿股份房产销售的收入为36.42亿元，同比减少47.69%，仅占公司总营收的28.67%。而来自汽车零部件的营收达到80.73亿元，占公司总营收的63.55%。

据克尔瑞数据显示，2015年银亿股份以90.5亿销售额排行108位；随后两年，银亿股份销售额跌至60亿左右，排名则降至150名之外。2018年1—9月，银亿股份以41.8亿销售额，名列160位。

2016年4月，针对银亿股份下一步布局，时任银亿股份总裁的王德银称，“除了继续投资已进入的上海市场，还准备进入北京和深圳市场。此外，公司还将对去化速度较慢的部分三四线城市进行去库存，实现项目的快速周转与快速销售。”

然而，整整两年过去了，银亿股份布局依旧维持在宁波、上海、南京、南昌、沈阳、大庆等数十个城市，全国化布局更遥不可及。

蓝鲸房产了解到，2017年，银亿股份公开土地拍卖市场共有3次拿地动作，共耗资14.26亿元。而进入2018年上半年，银亿股份在公开土地市场几乎停止了拿地步伐。银亿股份一方面喊着“房地产+高端制造”的双轮驱动，另一方面却不得不面临着“手中无粮”的尴尬处境。

据其年中报显示，银亿股份目前仅存180万平的土地储备，其中，55.5万平位于新疆，22.2万平位于韩国济州岛，剩下的100万平土储，分布在南昌、沈阳等二三线城市。

 

蓝鲸房产进一步了解到，早在2015年，银亿股份就已拿下韩国济州岛地块以及新疆博斯腾湖地块，但截止到2018年6月30日，两宗地块均未开发。

 

柏文喜指出，银亿股份位于新疆博斯腾湖、韩国济州鸟的项目四年未动，可能是在业务转型的压力之下的机会性冲动之举，目前可能存在着项目开发条件不成熟或企业资源不足的问题。 如果这种局面长期化下去，将会对企业未来的业绩带来较大压力。

为此，蓝鲸房产致电银亿股份，询问两宗地块进展，截止发稿日，暂未获回应。

柏文喜警告称，停止拿地若持续一段时间，就只能被迫从房地产行业退出。

随着目前，房地产行业集中度快速上升，资源在进一步向规模企业聚集。在经营压力和竞争压力越来越大，融资环境不断收紧的情况下，中小房企获得资源的难度进一步加大，实现业务转型、与大型房企错位发展或与中小企业联合发展、被大型房企并购重组将是不可避免的方向。

极低的土地储备、持续的业绩下滑，再加上竞争日趋激烈的楼市环境，银亿股份想要在房地产行业翻身愈发困难。目前，已经停牌将近两个月的银亿股份，期望通过新一轮重组来实现其“房产+高端制造”双轮驱动的最后一搏。银亿股份能否渡过这一困境，房产板块能否起死回生？难以预料。