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蓝鲸观察|合生创展、雅居乐等房企融资受阻,房企多样融资度难关
房产
11-06 08:32 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 李逗

今年以来,房企融资进程愈发艰难,发债难、成本高依然是一个紧要难题。日前,中国恒大(HK: 03333)拟发行16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态,而这已是该笔公司债于第二次处于中止状态。

据蓝鲸房产统计发现,仅10月以来,已有合生创展(HK:00754)、雅居乐(HK:03383)、鲁商置业(SC:600223)等房企多项房地产融资计划被中止或终止审查,单月累计数额近300亿,2018年以来房企融资受阻数额近1000亿。

资金高压之下,房企们使出浑身解数以度难关,但在艰难的融资环境下,实际成效却并不乐观。

10月300亿融资额受阻 房企融资困难重重

自2016年10月以来,房地产开始进入调控阶段,房地产企业股权融资、地产基金、资管融资、发行ABS等各类融资渠道均有所收紧。发债难、资金成本高成为房企面临的紧迫现实。

同策研究院数据显示,9月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元,环比大幅减少26.48%,融资总额更是降至冰点,创本年度融资额新低。不仅融资规模下滑,融资成本也持续增加。

另据克而瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值。如10月19日,正荣地产(HK:06158)额外发行7000万美元于2021年到期的优先票据,年息高达12.5%;10月31日,中国恒大发行5.65亿美元于2020年到期的11.0%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13.0%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据。

融资寒冬之下,房企的融资进程也随之受阻。据克尔瑞不完全统计,2018年以来已有13项融资计划被叫停,诸如合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券被终止审查等。

蓝鲸房产统计发现,仅10月以来,已有合生创展、雅居乐、鲁商置业等房企多项房地产融资计划被中止或终止审查,累计数额近300亿,2018年以来房企融资受阻数额近1000亿。

对比10月被叫停的房企融资计划来看,10月以来,也有部分融资计划成功发行,诸如万科(SZ:000002)10亿元超短期融资券;越秀地产(HK:00123)15亿元公司债以及15亿元公中期票据。另外还有包括碧桂园(HK:02007)、招商蛇口(SZ:001979)等成功发行融资计划,由此看来,除去融资规模不大的因素外,房企规模及国企背书也是融资获批的重要因素。

同策研究院总监张宏伟认为,国内对房企融资渠道的重重“防火墙”,大部分资金无法流入房地产开发领域,并且房企资金面仍然会很紧张。

房企多样融资度难关:规模房企降价、中小房企IPO

融资趋紧下,房企们的“求生欲”也十分强烈,开展多种融资动作,其产品类型涵盖公司债券、短期融资券、中期票据、优先票据等,如10月29日,碧桂园发行规模为人民币30亿元的公司债券,票面利率6.80%;万科10月31日发行10亿元超短期融资券,票面利率3.15%等。

但面对资本市场,不同房企其融资难度亦有不少差异性。融资趋紧下,大型房企的融资渠道也不同程度受阻,如10月31日,碧桂园物业发展有限公司非公开发行2018年公司债券被终止;雅居乐拟发行的80亿元非公开发行公司债券“终止”,该笔公司债曾于今年7月“中止”发行。融资渠道受限下,甚至有房企主动上调融资利率。日前,绿地控股(SH:600606)公告宣布行使调整票面利率选择权,自2018年12月10日至2020年12月9日,将债券票面利率由3.80%上调至6.80%。

资本市场找钱难,不少龙头房企纷纷开始了以价换量,打折促销的活动,以此获得资金来源。据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

张宏伟认为,“在资金面紧张需求压力比较大的情况下还是要降价,尽快回笼资金。目前降价是房企获得资金的唯一出路,靠金融机构很难融到钱。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲亦表示认同,“房企想要在市场中大量回收资金,需要降价的话就得降。”

亿翰智库研究总监张化东指出,除了降价促销之外,房企更应该注重回款。“很多三四线市场住房抵押贷款额度已经用完了,即使房企把房子卖掉,也不能实现回款。”

相比大型房企,中小房企的融资形势更为严峻。一位金融机构从业人员表示,部分银行贷款只会选择销售排行榜TOP50名单内的房企,50外的房企则不可能获得银行贷款。

张宏伟表示,某些金融机构重点强调投资应合理区分企业及区域风险,主动回避系统风险较竞争能力下降或已明显处于劣势的房地产客户群。简而言之,“中小房企或以往杠杆率较高的房企都比较难拿到钱。”

事实上,今年以来,不少负债率较高的中小房企纷纷选择赴港上市寻求融资通道。据统计,年内已有近9家中小房企扎堆赴港上市,包括恒达集团、银城国际、德信中国等房企纷纷向港交所递交IPO上市申请。

黄立冲对蓝鲸房产表示,“今年中小房企发行股票难度普遍都相当大,发行情况普遍不好,挑战较大”。但也有观点用“割肉续命”形容当下中小房企赴港上市,对于资金非常紧张的中小房企来说,上市就算亏,却也多了一个融资渠道,多了一个“搏命”的机会。

而对于今年10月31日的政治局会议未提及房地产的这一信号,让外界对缓解房企融资困境有了一丝希望。早在政治局会前,已有信号显示出决策层对民企融资问题的重视。10月22日,央行设立民营企业债券融资支持工具支持民营企业债券融资。同日,央行宣布再增加再贷款和再贴现额度1500亿元,支持金融机构扩大对小微、民营企业的信贷投放。

对此,有业内人士认为这个信号有利于缓解房企融资环境。中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为,“防范金融风险和保持一定的经济增速是在当前国内外复杂形势下进行政策考量的重要诉求,相对而言,金融市场会有转暖迹象。”

亦有观点认为,不会对房企融资产生大影响。张宏伟认为,“整个金融机构,对于房企的融资管控还是比较严格,政策提到的发展问题主要指实业,跟房地产民营企业没什么太大关系,房企的融资环境不会什么变化,企业的融资情况可能到明年三季度会有所转变”。

融资寒冬之下,融资能力决定了一家房企的生存能力,在融资政策东风变得愈发渺茫之时,考验更多的是房企自身的“造血能力”,正如目前如火如荼进行的降价大战。而另一方面,房企规模竞争依然激烈,双面夹击下,一场事关生死的融资“攻坚战”持续上演。

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