进入2018年四季度以来，国内外融资环境稍显放缓，房企融资发债明显迎来一波小高峰。蓝鲸房产梳理发现，目前国内融资“门槛”依旧较高，部分房企纷纷寻求境外融资渠道。近期，刚刚完成港股上市的弘阳地产集团有限公司（HK.01996，以下简称“弘阳地产”）频繁在离岸市场发行的美元债，由于票息较高，引起市场关注。
2018年12月17日，弘阳地产发布公告称，拟发行一笔于2020年到期金额为2亿美元的13.5%优先票据，并将此票据与此前发行的一笔2020年到期金额为1.8亿美元的13.5%优先票据合并及构成单一类别。经核算，扣除相关费用和开支之后，弘阳地产两次共计筹资净额3.75亿美元（约25.9亿人民币）。
据蓝鲸房产不完全统计，近一个月（11.20-12.20）以来，房企发行的美元债利率大都在10%之内。弘阳地产这笔高达13.5%的利率何其“贵”，由此可见一斑。
寻求“贵钱”的背后，或是其资金承压的直接体现。但在其本就吃紧的资金现状下，继续增加债务负重，是否会加大经营风险？对此，弘阳地产回复蓝鲸房产表示：“我们会追求高质量规模增长，保持战略定力。”
值得注意的是，截止到2018年12月20日，其2018年拿地耗资171亿元，同比降低31%。伴随着拿地规模迅速下降，其高质量增长目标要如何实现？这也是个不小的难题。
现金流持续吃紧，弘阳发行3.8亿高息美元债补血
成立于1996年的弘阳地产，以建材装饰起家，直至2003年开始涉水房地产领域。过去多年来，其项目集中在华东区域，属于典型的区域型房企。但在2017年，名不经传的弘阳地产突然走上了一条快车道。
2017年，弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”，表示要在2018年实现500亿销售额，2020年完成千亿目标。彼时，弘阳地产刚刚以178.1亿的销售额首次进入克尔瑞TOP100排行榜，位居95位。随后，弘阳地产开始在旭辉控股（HK.00884）、泰禾集团（SZ.000732）、新城控股（SH.601155）等规模房企中大规模挖人。
千亿规模大旗之下，2018年7月，弘阳地产正式在港交所上市，成为2018年第二家在港上市的内地房企。虽然上市为弘阳地产提供了更加多元的融资渠道，但从近期发行的美元票据来看，其偏紧的现金流状态并未有明显改善。
2018年11月底，弘阳地产先后发行2笔优先美元票据，共计筹资3.75亿美元（约25.9亿人民币），融资利率高达13.5%。
据蓝鲸房产不完全统计，近一个月以来，至少有10家房企通过发行美元中期票据筹集资金，筹资规模将近200亿人民币。但房企美元融资成本基本在10%左右，其中不乏阳光100（HK.02608）、时代中国（HK.01233）等境外评级并不高的房企。由此来看，弘阳地产13.5%的融资成本，明显高于业内平均水平。
与此同时，据亿翰智库数据显示，2015年-2017年，40家典型房企融资成本分别为：6.25%、5.53%、5.08%。而同一时期内，弘阳地产的融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%，亦明显高于行业水平。
对此，弘阳地产回复蓝鲸房产称，“公司目前以银行融资为主要渠道，能够正常筹集到资金，且公司发行债券的美元票据利率处于可以接受的水平。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，企业融资成本和企业本身经营以及当前市场环境有关。从企业角度看，上市前后都需要大量资金，资金到位才可以快速扩张。而从市场环境看，国内融资形势依旧比较紧，所以企业不得不到境外融资。
同策咨询研究院首席分析师张宏伟向蓝鲸房产指出，发债利率走高，表明房企有资金缺口、短期偿债压力大。
弘阳地产向蓝鲸房产解释称，其前11月的有息负债与持有的现金足以覆盖短期负债，但由于该数据未经审计，无法对外披露。以其目前已公布的2018年半年报数据显示，截止至6月30日，公司拥有尚未偿还借款总额约为人民币128.46亿元，其中需1年内偿还借款38亿，而弘阳地产可动用现金流仅为22.5亿，并不足以覆盖短期借款。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，企业能够接受13.5%的融资成本，说明企业的现金流的确比较紧张，对资金的需求十分急迫，同时也说明企业的资信评级可能不太理想。
蓝鲸房产注意到，2018年11月8日，标普全球评级授予弘阳地产“B”的长期主体信用评级。并指出，弘阳地产杠杆率有变差的可能。
权益销售占比不足，弘阳地产持续扩张颓势尽显
除了外部融资之外，2018年以来，房企纷纷采用加快回款的方式缓解现金流紧张局势。但据蓝鲸房产发现，由于弘阳地产权益销售（股权50%以上的开发项目）占比不足，导致弘阳地产实际的回款也出现大幅缩水。
据克而瑞数据显示，2017年，弘阳地产实现签约金额178亿，权益金额163亿，签约回款率约90%左右。但据其近日发布的公告显示，2018年前11月，弘阳地产实现签约金额415亿元，而权益销售金额仅为206亿元，权益占比49.6%，由此，其回款金额势必大大缩水。
克而瑞报告分析表示，“权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围，项目销售产生的回款才可以计入报表。权益销售比例越高，实际销售的金额越高，实际回笼的资金也就越多。”
58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出，“权益占比过低往往意味着房企更依赖合作开发进行规模化扩张。对于房企来说，权益销售额占比过低一方面可能会导致“增收不增利”，即表面销售良好，实际净利润增长有限；另一方面，由于众多项目采用合作的开发模式，这一定程度上会对项目质量产生影响，从而对企业品牌带来影响。”
对于房企而言，过于依靠合作销售无疑是饮鸩止渴。而权益销售占比过低，确实使弘阳地产进入增收不增利的尴尬局面。据其2018年半年报显示，上半年内，弘阳地产签约销售金额较去年同期增长188.4%，达212亿元。净利润为6.51亿元，同比降低2.8%。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，增收不增利对企业的经营性现金流是没有正向贡献的。房企不能提供更多自由现金流去用于土地储备和并购，最终会影响到房企规模的快速扩张。
弘阳地产回复蓝鲸房产表示：“由于公司拿地时合作方过多导致权益销售较低，目前公司的新合作项目要求合作方不得超过两家，权益占比会逐步提高。”
数据来源：企业公告 制图：蓝鲸房产
值得注意的是，自2018年10月以来，一贯高调的弘阳地产一改此前激进拿地风格。据财报显示，近三个月（10.1-12.20），弘阳地产仅在宁波拿下一宗地，耗资3.8亿元。截至2018年12月20日，弘阳地产2018年拿地耗资171亿元，同比降低31%。
2018年8月，弘阳集团执行总裁蒋达强曾对媒体表示，“每个企业都有一个千亿梦，只有把规模做大才有真正的发言权。弘阳要想实现千亿销售规模，就必须抓住最后的窗口期”。如今，面临融资困难、扩张后劲不足的弘阳地产，能抓住“最后的窗口期”吗？蓝鲸房产将持续关注。