准千亿房企里,禹洲的成色如何?

商业地产版块未来的持续发力,为禹洲降低了可售物业普遍会面临的宏观政策、市场环境等风险,更为禹洲地产增强竞争力、提升财务安全度以及平滑房地产销售周期奠定了坚实基础。

过去一年,全国商品房销售面积17.16亿平米,同比下降 0.1%;销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比2018年低1.5个百分点。而今年一季度,受疫情影响,TOP100房企全口径销售业绩规模同比已下降近20.8%。

所有数据都指向一个不争的事实:艰难的2019年已经远去,更难的2020年已开启。

而对房地产企业来说,销售环境的变局,将直接影响企业的现金流,从而影响整个公司的运营风险。因而企业目前在手现金量与债务量之比、企业在销售物业之外的造血能力,成为2020年评判房企发展是否稳健的两个最关键维度。

在上市房企频繁发布年报召开业绩会的这半个月里,企业债务风险、企业应对市场的策略,已成为业绩会上投资人的必问问题。

而从禹洲地产发布的2019年业绩公告看看,在上述两个关键维度,禹洲早已提前储备好战斗实力。

销售实现三年飞跃 在手资金充裕

2019年全年,禹洲地产累计实现销售额751.15亿元、同比增长34.13%,累计销售面积达497.12万平方米、同比增长34.26%。

可供对比的,观点机构发布的《2020中国房地产卓越100报告》中提到,2019年全国商品房销售总额同比增长6.5%,增速比上年回落5.7个百分点;房地产销售面积同比下降0.1%,其中住宅销售面积增长1.5%。

可见,禹洲地产在销售额和销售面积两个维度,都大幅跑赢了全行业整体,展现出市场份额的进一步提升,以及市场资源持续向龙头企业集中的行业格局。

再将时间轴扩展到2016年到2019年之间,禹洲地产运营规模连续大幅增长,近三年年度销售面积累计增幅为171.81%,年度销售额累计增幅更是高达223.69%。

这些销售在2019年里,陆续转化为交付后的结算,直接带来的就是禹洲现金流的“粮多不愁”——截至2019年末,公司在手现金及银行结余355.1亿,较去年同期上升21.28%。

而再看年内需偿还债务,加上公司债券、优先票据、计息银行借款,禹洲2020年里到期的有息债务共计152.7亿元,算下来,在许多房企年内现金下滑,现金短债比不足1的2019年里,禹洲的在手现金是短期借款2.33倍。

且上述债务均可于原有市场进行借新还旧,与此同时国内开发贷亦都可以继续滚动提取,加之手头现金充裕,融资渠道通畅,可以说禹洲集团在2020年里没有任何债务偿还压力。

完善核心都市圈布局 商业地产增添保证

在手流动性充裕的禹洲,在2019年里,通过深度研究重点一、二线城市以及受惠于户籍制度改革的强三线城市,准确把握拿地良好时机,以极具吸引力的价格,通过公开招拍挂、收并购、产业勾地、合作开发等多种方式,于北京、上海、青岛、郑州、佛山、宁波、无锡等城市斩获35块优质地块,权益土地储备地价合共约人民币244亿元,总建筑面积逾462万平方米,总货值超过人民币千亿元,其中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌。一线╱二线╱三线城市的占比分别为18%、77%及5%。

截至2019年12月31日止,禹洲的土地储备总可供销售建筑面积约2012万平方米,共156个项目分布于六大都市圈的33城市,土储总货值超3,661亿元人民币。在2020年里,这些货值将陆续成熟入市,为公司奠定稳定销售额基础,也为公司预留了大量的利润空间。

而自持的商业地产方面,截至2019年6月底,禹洲地产筹备运营27个项目,总面积超200万方,同时公司还预计商业地产未来三年预期收益复合增速35%、在营面积复合增速30%。

商业地产版块未来的持续发力,为禹洲降低了可售物业普遍会面临的宏观政策、市场环境等风险,更为禹洲地产增强竞争力、提升财务安全度以及平滑房地产销售周期奠定了坚实基础。

应对疫情适时调整策略 湖北之外已全面复工

虽开年后市场及工期都被“疫情”意外搅乱,但禹洲在预期到销售将有大变局的情况下,第一时间调整销售策略,最大程度实现困境中的软着陆。

疫情初始,禹洲便积极响应各地政府要求,已暂停开放武汉、苏州、青岛、南京等地线下售楼中心。同时,禹洲集团营销应对疫情,迅速开启网上置业模式,缓和了线下销售停摆对项目销售带来的冲击。

早在1月底,禹洲便已推出线上售楼平台、线上直播阵营、线上置业程序“禹洲买房宝”等多项创新举措。与凤凰网、安居客、房天下、乐居等多个线上售楼处进行搭建。短短3天,禹洲在房天下单个平台线上售楼处的累计浏览量已高达2.7万。

在搭建完线上营销全体系后,禹洲又一马当先率先杀回线下,在确保安全的前提下逐步开放了全国线下售楼处,搭建起了一个完善的“全网购房系统”。再次搭准了中央“一手抓疫情防控、一手抓经济社会发展”的要求。截至目前,禹洲全国线下售楼处,除了武汉,已经全面开放。

人财地全面优化冲刺千亿 预期2020将更“活得好”

凭借平衡的业务布局、安全的财务边界,2019年里,禹洲获得摩根士丹利、天风证券首次覆盖,给予“买入”评级。并再次获得摩根大通、中金、花旗、银河-联昌、中泰国际、华泰、星展等多家境内外知名机构看好并重申“优于大市”、“买入”或“推荐”评级。

进入2020年,2月17日,禹洲地产获纳入恒生中国高股息率指数,且比重最高,约3.09%,在8家入选的港股上市地产建筑业类公司中位居首位。而在本月初,禹洲又因稳健运营,优质充足的土储而被星展看好并推荐买入,目标价5.09港元——星展发表报告表示,2019年房企业绩未见有突出表现,预期行业利润平均可增长约20%,核心利润预估上升15-20%,利润率与2018同期相比将下降至30%。

此外,禹洲地产还先后获得了“2020中国房地产开发企业百强第39强”、“2020中国房地产开发企业运营效率10强“前三名、“2020中国卓越100榜第36位,上市企业30强、上市房企偿债能力TOP10第8名、房地产管理与团队卓越榜、房地产品牌价值卓越榜、房地产商业模式卓越榜”等多项行业大奖。

在运作优良的企业内核基础上,加上万科出身的许珂、招商出身萧睿、融创出身的张岩,预计2020年即将冲刺千亿规模的禹洲,在人才配比、财务安全、销售去化上,都将迎来更适应企业规模,适应市场环境的调整及飞跃。

有同行说:“到今天‘活下去’成了特别真实的存在。”而对禹洲来说,2020年不仅已经具备了“活下去”的扎实基础,且还将逆势实现“活得好”。