旧城新貌|成立城市更新集团,雅居乐能否迎头赶上?

如今,雅居乐虽想赶乘政策东风,但奈何四郊多垒,雅居乐想要后来居上并不容易。

在尝试招拍挂、代建、产业勾地等多种土地获取方式后,雅居乐(HK:03383)又将目光投向了“行业风口”——城市更新领域。

近日,雅居乐宣布成立城市更新集团,由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋共同出任城市更新集团联席董事长。旨在加大城市更新业务拓展力度,抢抓城市更新市场窗口期。

虽然早在2017年,雅居乐就已经与广州黄埔区政府签订合作框架协议,迈出了城市更新的第一步。但截至目前,其城市更新的项目依旧屈指可数。如今,雅居乐虽想赶乘政策东风,但奈何四郊多垒,雅居乐想要后来居上并不容易。

强势入局城市更新

近日,雅居乐新成立城市更新集团,由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋共同出任城市更新集团联席董事长。

公开资料显示,在加入雅居乐之前,该二人分别具有农行广东省分行副行长、工商银行广东省分行副行长的工作经验,在相关领域具有丰富的资源和优势。两大金融类高管保驾护航,可见雅居乐对城市更新集团未来发展的倚重。

除此之外,雅居乐城市更新集团还设立了5大职能中心,分别为投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心以及综合管理中心,工作内容涵盖了城市更新从项目选址、规划、资金筹措、开发、产业导入和后期运营等方方面面。

雅居乐相关人士告诉蓝鲸房产,今年两会《政府工作报告》中提出,要加强新型城镇化建设,雅居乐城市更新集团是在这一背景下成立的,其旨在加大雅居乐城市更新业务的拓展力度,抢抓城市更新市场窗口期,解决业务发展中的痛点。未来,该集团将始终坚持“城市更新综合运营商”的定位。

而中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析,现阶段依靠城市新区扩张来获取业务机会,面临着地块区域越来越偏远、配套环境相对不成熟的问题,同时由于土地市场竞争激烈推高了地价,也加大了开发难度。在此情况下,城市更新项目由于毛利率相对较高,成为房企补充土地资源的不二选择。

蓝鲸房产注意到,雅居乐重仓的海南区域,因政策调整暂时发展遇阻。在此背景下,雅居乐想要守住“千亿”标签,就不得不重新寻找区域增长点,大本营所在地的粤港澳大湾区,成为其重点布局的区域。其董事长陈卓林亦在公开场合表示,雅居乐未来最大的收获或许在粤港澳大湾区。

不过,蓝鲸房产在梳理雅居乐财报数据时发现,其于大湾区的土储面积及占比却在逐年减少。建筑面积由2017年的1110万平方米降至2019年的834万平方米,土储占比也由32.5%减少到21%。

土储减少的同时,雅居乐也面临着毛利率的压力。雅居乐的高毛利向来为投资者所青睐,2019年,雅居乐的毛利率为30.5%,在同行中处于前列。陈卓林表示,雅居乐今年要确保毛利率在30%左右。从公开市场获得的项目,极少能够达到这一水平。

而据多名深圳房企人士测算,广州、深圳的城市更新项目毛利润率通常可达40%~50%,粤港澳其他非中心城市也超过25%,这一水平要远高于招拍挂市场。

对于未来,上述相关人士对蓝鲸房产表示,未来雅居乐城市更新项目布局将以大湾区为主,华北及中原地区如果有合适项目,也会考虑。

新兵旧改之路

在房地产行业的发展过程中,房企成立城市更新集团的行为,其实并不少见。据蓝鲸房产不完全统计,包括佳兆业(HK:01638)、卓越地产、越秀地产(HK:00123)、花样年(HK:01777)、中国奥园(HK:03883)、富力地产(HK:02777)等在内的房企,均先后设立了城市更新集团。

雅居乐虽然来势凶猛,却是城市更新领域的一枚新兵。公开资料显示,雅居乐最早参与城市更新项目可以追溯至2017年。当年,雅居乐通过与广州黄埔区政府、广州开发区管委会签订的产业导入及城市更新合作框架协议,踏上了自己的城市更新之旅。

此外,从布局规模来看,雅居乐与其他成立城市更新集团相比,也稍显逊色。据公开资料显示,截至2019年底,雅居乐在城市更新方面,仅完成了10个项目的合作协议、5个项目的框架协议,锁定土地面积超600万平方米。而同为粤系房企,截至2019年12月31日,富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个,规划总建筑面积超过了7000万平米,可售面积超过4000万平米。

业内人士指出,这或许与雅居乐前几年的多元化发展、布局有关。2015年以来,雅居乐进行了多元化探索,布局了地产、雅生活、环保、雅卓教育、雅城、房管、资产投资、商业管理等产业。2016年,更是提出“希望在未来5-6年内,实现整个集团业绩地产占一半,其他产业占一半。”

以环保产业为例,短短4年时间便实现了从无到有,营业额从0到15亿的突破。据2019年财务数据显示,报告期内,环保收入较去年同期增加146.1%。其物业管理公司雅生活(HK:03319)也于2018年正式登陆港交所,2019年报告期内,实现营业额51.27亿元,较去年增加51.8%。

此时躬身入局,虽为时不晚,不过在佳兆业、保利、富力、时代中国等以旧改见长的企业面前,雅居乐如何分一杯羹,值得关注。