8月12日，时代邻里（HK.09928）交出了上市后的首份半年报。

截至2020年6月30日，时代邻里实现收入7.02亿元，同比增长54.0%；净利润8424.6万元，同比增长101.4%；综合毛利率28.4%，同比提升1.5个百分点。与此同时，时代邻里的总合约面积、在管面积均创下历史新高。

不过，对于这份优异的成绩单，资本市场似乎不太买账。截至8月12日16时，时代邻里每股报价11.96港元，单日跌幅5.23%。在业内人士看来，公司在降低兄弟公司依赖度、提升公司盈利水平等方面，仍可以有较大作为。

降价抢占市场？

规模意味着话语权。自上市以来，时代邻里便把规模扩张作为了头等要事。

今年上半年，时代邻里先后获得广州浩晴、广州耀城、上海科箭等物管公司控股权，收购合约建筑面积约2196.7万平米，在管建筑面积574.7万平米。截至2020年6月30日，时代邻里总合约建筑约1.06亿平方米，较2019年末增长了82.6%，总在管建筑面积也达到了7900万平方米。在签约项目进入交付期后，时代邻里提前完成1万亿管理规模的目标，似乎已不在话下。

规模的较快增长，也给企业营收增长创造了前提。今年上半年，时代邻里实现收入7.02亿元，同比增长54.0%；净利润8424.6万元，同比增长101.4%。

虽然公司在对外拓展上成效显著，但时代邻里对兄弟公司时代中国（HK.01233）仍然维持着较高的依赖度。

从在管面积来看，2018年、2019年及2020年上半年，来自时代中国的在管面积占比为71%、45.2%、40.6%。在营收上，来自时代中国的收入仍是大头。2020年上半年，来自时代中国的物业贡献收入为2.27亿元，占期内总营收的53.4%，较2019年末仅降低了2.9个百分点；而来自第三方物业开发商物业贡献收入1.98亿元，占期内营收的46.6%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，不难发现，第三方物业面积占比超过了50%，但收入贡献上仍不敌关联公司。他分析称，不排除时代中国有意扶植时代邻里。此外，时代邻里也有可能为了对外扩张，而采取了降价抢占市场的策略。

与碧桂园服务（HK.06098）、中海物业（HK.02669）等不同的是，时代邻里背靠的时代中国并不强大。2020年上半年，时代中国签约面积仅234.2万平方米；同期，碧桂园、中海签约面积分别为：3185万平方米、954.31万平米。此外，今年以来，正荣服务（HK.06958）、金融街物业（HK.01502）等一大批物管公司为跑马圈地，已先后奔赴港交所募资。

在这种情况下，时代邻里通过以价换量等策略来加速规模增长，似乎不难理解。而经历这轮扩张后，时代邻里表示下半年已不设收购目标。“我们对收购是审慎的态度，质量比数量更重要。”时代邻里总裁王萌称。

蓝鲸房产注意到，今年上半年，在签约面积大幅度增长的同时，时代邻里还终止合约建筑面积达130.5万平米，相较于去年同期的5.7万平米大幅提高。对此公司解释称，为优化物业管理组合，公司针对部分项目主动选择了终止合同，以便将资源重新分配给收益更高的业务。

盈利指标“中规中矩“

自上市以来，时代邻里堪称资本市场的宠儿。相较于去年12月每股4.23港元的发行价，公司如今的股价已翻了两倍多。资本市场似乎对时代邻里寄予了不小的期望。

不过，在11日晚间业绩报发布后，时代邻里股价在次日还是出现了小幅下滑。截至8月12日16时收盘，时代邻里每股报价11.96港元，单日跌幅5.23%。对此，知名地产分析师严跃进指出，近期股票市场波动较大，这可能和市场环境有关。同时，时代邻里在经历了一番高速增长后，接下来的发展究竟如何，市场还在观察。

疫情给物管企业带来了发展机遇，市场认为上半年物管企业业绩或面临普涨。蓝鲸房产注意到，近期包括碧桂园服务在内的多家企业，均发布了盈利预警。如碧桂园服务盈利将超过50%；新城悦服务（HK.01755）上半年归属股东净利润1.88亿元，同比增61.1%。因此，时代邻里保持着高速的盈利增速，并不意外。

而上半年时代邻里的毛利率及净利率等盈利指标，并没有给市场太多的惊喜，短期内依旧处在中规中矩的水平。业绩报显示，2020年上半年，时代邻里毛利率同比上升1.5个百分点，达到28.4%；核心净利率同比增长1.5个百分点，达到12%。据中国物业管理协会等机构的数据，已上市物管公司在2019年整体毛利率及净利率分别为：29.4%、12.1%。

由于物业管理服务毛利率较为稳定，向社区增值服务、非业主增值服务等非住宅领域发力，成为时代邻里等企业的选择。王萌表示，“下半年，公司会积极挖掘多元增值服务渠道，培育具有企业特色的增值业务。”

接下来的5个月，选择谨慎扩张的时代邻里，在物管大领域又有着怎样的收获？蓝鲸房产会持续关注。