优客工场流血上市的背后

联合办公实在太难了。

投稿来源:龚进辉

11月24日,国内联合办公老大哥优客工场终于成功上市,一把手毛大庆如愿尝到了上市的喜悦。不过,他头脑依然十分清醒,把优客工场上市当作二次创业的开端。的确,公司上市不代表走上人生巅峰,更何况优客工场是流血上市,势必面临更多严峻的挑战。

回头来看,优客工场的上市之路可谓一波三折。去年12月,其首次向美国SEC提交招股书,但发行数量、价格、募集金额均未确定。此后长达半年,优客工场上市并未有明显进展,直到今年7月才传来好消息。

彼时,在美国纳斯达克上市的特殊目的收购(SPAC)公司Orisun Acquisition Corp.宣称,与优客工场达成最终合并协议,将投资并购成立新公司在纳斯达克上市,新公司估值为7.69亿美元。这意味着,优客工场将取消直接赴美IPO,而是以借壳上市的方式圆梦资本市场。

果不其然,1个月后,优客工场发布公告称,鉴于当前资本市场状况,公司正在考虑用一种替代方案登陆纳斯达克,并决定目前不进行拟发行证券的发售和出售。14天后,优客工场向美国SEC递交F-4文件,披露其将通过SPAC的方式在纳斯达克上市。

在4个多月后的11月18日,Orisun Acquisition Corp.与优客工场联合宣布完成合并,上市已成定局。2天前,优客工场迎来上市敲钟仪式,收盘股价报8.3美元,跌幅4.82%,市值为6.18亿美元,不仅低于7月定下的7.69亿美元估值,更比2018年11月喜提D轮融资后的30亿美元估值缩水高达8成。

其实,优客工场取消直接赴美IPO,转而以SPAC的方式登陆纳斯达克是无奈之举,从侧面反映出中国企业在美股上市正变得越来越难。一个重要的原因在于,瑞幸咖啡这颗老鼠屎坏了一锅粥,使整个中概股因此蒙羞,今年以来,好未来、爱奇艺成为做空机构清单中的常客。

在瑞幸咖啡发生爆雷事件后,中概股形象遭受重创,一时之间,关于纳斯达克是否收紧规则严审中国企业、中国企业赴美上市变得困难等猜测甚嚣尘上。因此,网易、京东等掀起的中概股回归潮,某种程度上是中国企业对美国资本市场不确定性的规避。

在这一大背景下,优客工场能完成赴美上市,本身就是一种胜利。只不过,其借道SPAC上市背后,充满了妥协和无奈。要知道,在SPAC这种交易模式下,最终成交价是并购双方谈出来的,即SPAC现金壳公司与并购标的之间的价格博弈,被并购标的的估值容易受到交易双方当下所处状态的影响。

显然,在这场交易谈判中,优客工场并不具备议价优势,估值才会从2年前的30亿美元暴跌至7.69亿美元,令人嘘嘘不已。而其选择妥协的根本原因在于缺钱,别看其成立5年多来累计获得20轮融资,共喜提47亿元,看似不差钱,但也经不起在跑马圈地过程中疯狂烧钱抢市场。

2018年,优客工场先后完成对洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社、爱特众创达、方糖小镇等七家共享办公平台的并购,一跃成为国内联合办公市场的老大,而疯狂扩张的代价是巨额亏损和居高不下的负债,这是其无法承受之重。

招股书显示,2017年、2018年、2019年前三季度,优客工场净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元;截至2017年、2018年、2019年9月底,优客工场负债总额为18.26亿元、43.79亿元、31.22亿元。进入2020年,一场突如其来的疫情,使优客工场处境更加艰难。

原因很简单,疫情期间,大量中小企业倒闭,办公租赁需求自然大幅减少,直接影响优客工场的租金收入,而其给业主的租金照付,这对公司整个资金链带来非常不利的影响。同时,优客工场还面临来自经营活动的大量现金流出。2018年、2019年,其在经营活动上的净现金支出分别为0.52亿元、2.23亿元。

如果不能从运营中产生正向现金流,可能会对优客工场为其业务筹集资金的能力造成负面影响。在这种情况下,优客工场面临生死抉择,摆在毛大庆面前只有两条路,要么拉来新投资人注资,要么加快上市进程。

融资这条路并不好走。联合办公的一大鲜明特点在于,需要重金持续投入才能维持运转,在见证上百家联合办公企业倒闭、行业领头羊WeWork无限期推迟上市之后,台面上的玩家不得不面对越来越严苛的融资要求。我注意到,在今年7月与Orisun Acquisition Corp.达成合并协议之前,优客工场已长达1年没斩获新的融资。

上市近乎成为优客工场自救的唯一选项,哪怕是估值大幅缩水,也要完成上市,流血上市也是上市,可以为其赢得一丝喘息之机,暂时不用为生计发愁,从19位投资者中获得不少于6650万美元融资。而挺过无比艰难的2020年之后,明年或将迎来行业春天。

一方面,联合办公的市场需求依然存在,市场规模一直保持稳健增长,预计到2023年将突破千亿大关;另一方面,疫情后的经济复苏也是一大利好,尤其是中小企业的办公需求或将增加,无形中给优客工场带来巨大机遇。

如果说完成上市补充弹药代表优客工场活下来,那其想要活得更好更久,必须改变二房东的经营模式,因重资产、盈利难而饱受诟病。除此之外,中国国情也决定二房东这门生意并不好做,一大实锤便是蛋壳公寓、优客工场日子都不好过,具体来看:

商业地产二房东把物业转租给医院、电影院、超市,或许有利可图,但想从创业者身上“扒层皮”太难。各地兴起的产业园区、孵化器,以极低租金甚至免租吸引创业者入驻,并推出税收、户籍、住房、子女入学等全方位配套政策。优客工场要么躲开、要么配合,绝不可能与之竞争。

因此,你会看到,早在2017年,优客工场便开始探索轻资产模式,比全行业风向集体调转至轻资产模式早了足足2年。今年4月,毛大庆宣布,优客工场将进行“轻资产、重赋能”的战略转型,主要输出品牌服务,并提供空间设计、建造以及管理服务。

此举代表优客工场正式全面发力轻资产模式,今后不再开拓新办公空间,转向各类轻资产业务,并推出敏捷办公、电商、会员企业福利计划等。他还透露一个好消息:2019年优客工场首次扭亏为盈,净利润达到300万元。毛大庆直言,2019年优客工场扭亏背后的底气,正是源自轻资产模式。

其实不然,他在刻意偷换概念、模糊焦点。明眼人都看得出,优客工场的主要收入来源是租金,长期处于入不敷出的状态,而其推行轻资产模式时间又不长,固然能使租赁成本大幅减少,但因规模受限,贡献的营收不成气候,怎么可能在短期内就改变自身长期亏损的现状?这显然不切实际。

我发现,去年优客工场扭亏为盈的最大功臣,竟然是与主营业务关系不大的精准营销业务,实现收入约5亿元。注意,这5亿元不是优客工场自己创造,而是由收购的一家名为省广众烁的广告公关公司创造,而且其广告公关业务服务于金融、3C、快消、汽车等领域,与优客工场为入驻会员提供增值品牌服务没有太大关联。

换言之,优客工场再三强调的营收结构改善,租金收入与营销收入各占半壁江山,本质上是用高超“财技”来掩盖事实,不要当真。同时,如果这5亿元收入由入驻会员贡献,代表优客工场提供的增值品牌服务大受欢迎,那勉强可以说其轻资产模式已跑通,但事与愿违,主要由省广众烁的外部客户贡献,与优客工场服务入驻会员完全不沾边。

鉴于优客工场轻资产模式仍处于起步阶段,尚未形成较大规模,截至2019年9月底,轻资产总面积为138700平米,在联合办公空间的总管理面积中仅占22.8%,能否成为优客工场破局的关键还不好说,要看其未来能否将效益复制到100个轻资产项目中。

事实上,眼下谋求转型的优客工场正面临不小的挑战。轻资产模式能否快速铺开,不仅考验其业务扩张和运营能力,需要输出管理、品牌,团队能否跟得上,要打个大大的问号,还必须具备较强的品牌优势,尽管优客工场已成为行业一哥,但仅覆盖国内和新加坡共计44个城市,品牌影响力仍有待加强。

但长远来看,轻资产模式更具有规模效应,运营效率也更高,优客工场未来可期。可以预见的是,上市并非优客工场的终点,更像是起点,放眼未来,其不得不在行业内外交织的不确定性中寻找确定性,为自身赢在未来积攒更多宝贵筹码。

 

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