11城首轮土拍揽金超5500亿,融创再“夺冠”

本轮土拍大战惨烈程度犹胜以往。

文|趣识财经  麻雀

房地产小阳春之后,土地市场的炎炎“盛夏”如期而至。

5月15日,伴随天津45宗供地出让金变现498亿元,全国热点城市首批地拍也渐次落地。

据不完全统计,在由北京、深圳、长春、广州、重庆、无锡、沈阳、天津等11城构成的首轮土拍中,总出让金额超过5500亿元。

从城市来看,本轮竞逐杭州夺冠,土地出让金实现1178亿元,其后依次为北京、广州、重庆、天津,分别实现土地出让1110亿、906亿、635亿、498亿。

出让金高涨背后,本轮土拍大战惨烈程度犹胜以往。举例来看,4月26日,广州拍地48宗,7宗地价封顶;4月28日,重庆拍地46宗,最高溢价率130%;5月7日杭州拍地57宗,41宗封顶;北京亦是多宗土拍触及地价上限。

而本轮土拍,也在一定程度上反映了出各城市的楼市热度。北京、广州、深圳、杭州、重庆、天津等热门城市,热度较高。与之相对,这些城市的土拍也引来了一众房企的厮杀。

01房企厮杀土地市场,杭州重庆最甚

在北京土拍中,外地房企房最为亮眼。其中,深圳房企卓越除以39亿独揽朝阳某地块外,还与首开、中交联合斩获3宗,成为本轮土拍的最大黑马。

此外,广州越秀、福州金辉也是首次进京。

当然,知名拿地大户融创依旧名副其实。除以26亿独得朝阳某地块外,融创还与其他房企联合拿地5宗。其中,融创与石泰联合拿下的石景山某地块,成交价高达64亿元。

相对而言北京各地块溢价率相对较低,最高一宗溢价地块位于通州城市副中心,溢价率为25%。

与北京相比,重庆本轮土拍高出天际,平均溢价超55%。其中,招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团地块,溢价率约为130%。

而在重庆拿地金额榜单中,龙湖、融创、中交建位居前三,分别为92亿、78亿、48亿。其中,融创拿地最多,8块地总面积约1159亩;其后是龙湖,拿到5块地,总面积约996亩。

类似的一幕发生在杭州,其平均溢价率超25%。其中,敢于获取高价地块而广受争议的融信再次登顶杭州首拍。7宗地块,461亩土地,229成交额,融信再次上演着拿地神话。此外,紧随融信之后的是滨江、融创、华润置地、中骏。

在天津,这场拿地战依旧火热。在拿地金额榜单中,融创、大连同岳、绿城高居前三,分别投入73亿、45亿、43亿。

而在地寡人多的深圳土拍市场,却成了龙光与佳兆业的双龙戏珠,两者合计拿地3宗,共耗资105亿,占总成交价的76%。

不难发现,在上述土拍热门城市中,融创依旧是那个出镜频率最高的房企。且在重庆、天津、杭州等热门城市拿地金额皆位居行业前三。此外,龙湖、卓越、融信等一众也在特定城市重点布局,诸如龙湖之于重庆,卓越之于北京,融信之于杭州。

02土拍加速房企二八分化,中小房企危矣

无独有偶,在一份4月至今房企拿地榜中,融创、龙湖、融信、卓越赫然都在行业前十名单,融创高居首位。

行业人士指出,随着各地集中供地、限地价、限房价、竞自持等政策实施,融资利率低、负债率低的房企优势明显,其拿地意愿/能力也越来越强。尽管行业进入“白银”时代,但房企深知“手中有地才能变现,才能逆势增长”的道理。

以融创为例,2020年末净负债率降为96%(小于1),非受限现金短债比为1.08,两项指标达标;只有剔除预收款的后复债率高于70%,依旧处于红线之列。

从红档降为黄档的融创,似乎又有了拿地的底气。

但从债务总量而言,融创2020年新增680亿,总债务依旧高达9305亿元。同时,融创长/短债比值由2019年末的1.38提升至2020年末的2.31。从这个视角来看,融创的黄档有几丝“财务”成分。

“无视债务增长,疯狂拿地背后的逻辑还是卖房变现,房企总不能连地也没了,这是个根本问题。”上述行业人士补充道。

相比之下,龙湖的压力可能要小的多。2020年龙湖融资利率为4.39%,扣除预收款后的资产负债率67%、净负债率46.5%、现金短债比为4.24倍。

这家三档全绿的“优等生”,手握778亿现金,“买买买”底气十足。从本轮集中供地来看,重庆、杭州、福州都是龙湖的主战场。

而抛开本次集中供地,根据中指研究院公布的2021年1-4月全国房地产企业拿地金额榜来看,龙湖以210亿元高居第9位。

“房企积极拿地,还来源于对房价看涨的预期。”

5月17日,国家统计局发布了4月70个大中城市商品住宅销售价格指数情况。经统计监测,4月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大。

具体来看,4月70城新建房价环比上升的有65个,其中广州、重庆、武汉、海口环比涨幅1%。此外,4月70城新建房价同比上升的有64个,其中广州、徐州等地同比涨幅超过9%。

房价上升、地王频现,或在传递房地产行业的向好预期,但这可能超出了集中供地政策一开始的设定预期。

更有分析人士指出,“去年有三道红线,今年是限地价、限房价,房企利润空间被大幅压缩。较低的售价,较高的拿地成本,压缩的不仅是企业利润,还会是房子的‘质量’。”他打趣道,“没准今年就是房子质量最差的一年。”

但有一点始终没变,那就是中小房企越来越难了。“去杠杆便没了钱,没了钱便拿不到地,没了地最后还要怎么活?”一位小房企管理人员无奈说道。

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