王海武「下放」印力,万科押注商业地产

有分析人士指出,印力业绩下滑与万科的“不作为”有关,王海武更像是临危受命。

文|趣识财经 疏狂

万科这波调整,抢了不少圈儿内流量。

捡重要的复盘,人事调整方面,原北方区域首席合伙人刘肖出任万科执行副总裁、首席运营官;此前任这一职位的王海武,调任至印力商业担任总裁。

区域架构方面,原本五大区域细分成七个。具体来看,北方区域一分为二;华中区域横空出世,由此前上海区域的江西,南方区域的湖南,中西部区域的湖北以及北方区域的河南合并而成。

与两大调整同时进行,万科战略调整不断加速:“从开发为主”转向“开发与经营服务并举”。

再结合上述动作,万科本轮大调意图明显。

其一,五大区域裂变为七个,是继续做大开发业务。毕竟“做大做强住宅基本盘”是万科的既有战略,也有2021年增长14%的业绩要求。而细分区域增多,则更利于统筹管理与业绩考核。

其二,王海武调任印力商业,“开发转向经营服务”,两者共同指向万科的下一个主战场,商业地产。与开发地产区域裂变相比,商业地产的这波调整,对万科更加重要,也是决定万科战略成败的关键。

01 印力业绩不佳,王海武主动请缨

来看印力的前世今生。

2016年8月,万科投资基金收购印力,正是看准了其所在的商业地产规模。此后5年,万科商业地产规模不断增长,进入行业头部序列。

从财报来看,截至2020年末,万科累计开业的商业面积990万平方米。2020年,万科新开业商业面积129万平方米,约占全部商业的13%。

数据显示,万科规划和在建商业建筑面积为435.4万平方米。换言之,依照当前速度,万科目前规划与在建商业,三年内足可完成。

尽管在建商业如火如荼,但营收不尽人意。与2019年末相比,2020年末万科开业商业面积同比增长约15%,但报告期内商业营收仅有63亿元,同比微增4.3%。

更有甚者,印力管理的商业项目营业收入42.2亿元,直接同比下降了1.6%。

“本该撑起万科商业大旗的印力,没有发挥出应有的作用。”一位接近万科的行业人士指出。他随即补充道,“这也是印力换帅的一个契机,偏偏(万科)需要你(印力)的时候,你(印力)掉链子。”

从这个角度看,王海武的调任就显得顺理成章。毕竟,在主政中西区期间,王海武硬是将区域业绩从2015年垫底升至2019年第二。王海武,正是郁亮借商业带活万科全盘的关键手笔。

故而,当外界有关王海武“被下放”言辞尘嚣尘上,趣识财经却不认为这是一种明升暗降。因为,商业对当下的万科,太重要了。

接近万科的内部人士分析,跳出熟悉领域挑战新业务的,王海武不是第一个。比如朱保全2011年从开发业务转入物业,利用十年时间,将传统物业升级为空间科技服务商,为万科开辟出了新赛道。再如,原首席运营官张旭调任物流事业部首席执行官,如今万纬物流也成为国内规模最大的冷链物流综合服务商。

上述知情人士透漏,王海武此次是主动请缨,今年以来多次向郁亮表达希望能投身新赛道,且态度十分坚决。

于是,一个愿打一个愿挨,王海武转战印力商业,便成为行业一桩美谈。

02 商业利润高,万科向管理要红利

当然,也有分析人士指出,印力业绩下滑与万科的“不作为”有关,王海武更像是临危受命。

长期以来,印力总裁一直由董事长丁立业兼任,此前万科总裁祝九胜仅担任印力董事,并没有明文规定分管印力,一定程度上造成了印力业绩增长乏力。

但无论如何,王海武的到来,给印力打了一剂强心剂。

万科内部人士也表示,“万科要做大做强某项业务时,通常会采取人才先行策略。将经过业绩检验的猛将王海武放到印力,意图非常明显,要让商业业务实现突破性发展,同时起到带头作用,带动其他经营性业务破局。”

但对万科而言,这任重道远。

从万科当前业务营收构成来看,房地产开发业务一骑绝尘。具体来看,2020年,房地产开发及相关营收为4005亿元,占比95.5%;物业服务营收为154亿元,占比3.7%。简单估算,商业地产63亿元,约占全部营收的1.5%。

商业地产之后,2020年,万科长租公寓营收25.4亿元,万纬物流管理项目的营收18.7亿元,与千亿营收规模的开发业务相比,盘子依旧不大。

麻雀虽小,五脏俱全。更重要的是,这只商业麻雀,利润率远高于开发业务。

根据财报,2020年万科房地产及相关业务的毛利率为22.6%,同比下降4.6个百分点。虽然万科并未明确公布商业毛利率,但参照某头部房企数据,它的投资性物业毛利超过70%。

尤其在“双集中供地”指引下,整个房地产市场的利润率下滑已是必然。这也是万科郁亮急欲向管理要红利的逻辑所在。

03 结语

于是,当下王海武最为棘手的,便是如何做好业务协同,并迅速做大万科的商业版图。

但这却急不得。根据行业经验,商业地产需要更长的培育期。“前期开发需要时间,通常开业3年方能‘完全’出租,收租并盈利则需要更长的时间。”分析人士指出。

从这个角度推断,王海武可能需要在印力长期“沉潜”。

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