俊发服务赴港IPO,能否翻越「两座大山」?

对高度依赖集团的俊发七彩服务而言,第一座大山是上半年集团销额的下滑;第二座大山是与小米业绩对赌带来的巨大变数。

文|趣识财经 麻雀

6月27日,云南物业管理服务提供商俊发七彩服务(下称俊发服务),向港交所递交招股书。招股书显示,俊发服务向多项物业提供多样化服务。

向上追溯,俊发服务前身为俊发物业,最早成立于1999年,由俊发集团、控股股东之一的李镇廷之父李俊及另外两名投资者刘建邦、何刚创建。其中,俊发集团为李镇廷的全资子公司。

01 高度依赖集团,地产业绩下滑

截至2020年12月31日,俊发服务在管总建筑面积约2800万平方米,并已订约向总建筑面积约为3130万平方米的物业提供管理服务。

从区域看,俊发服务在管区域较为单一,绝大部分在云南省内。2018-2020年间,俊发服务云南在管物业收益分别为3亿、4.4亿、5.4亿,分别占同期总收益的91.2%、92.3%、92.9%。

不难发现,俊发服务在管物业收益,对云南的依存度越来越高。除云南之外,四川与贵州只有小部分业务体量。

除局限云南之外,俊发服务的业务也主要来自于俊发集团。

2018-2020年,向俊发集团及关联公司所开发物业提供物业管理服务所得收益,分別占同年物业管理服务总收益的94%、91.4%及92.4%。

与此同时,俊发七彩服务在管独立第三方建筑面积出现了下滑,由2019年的325万平方米,降为294万平方米。

俊发七彩服务对集团的依赖性较大,集团的发展对其影响不可小视。

根据克而瑞数据统计,近年来俊发地产在50位上下徘徊,略有下降。具体来看,2018-2020三年间,俊发地产实现操盘金额分别为550亿、528亿、670亿,分为位居行业榜单第49位、50位、50位。2021年上半年,俊发地产操盘金额246亿元,行业排名60位,从绝对额来看,这一数据低于去年同期的252亿(克而瑞数据)。

纵观行业,今年房企销售业绩普遍高增。尤其是百强房企,克而瑞数据显示,上半年百强房企累计同比增长36.7%,近9成企业目标完成度高于40%。

这对于高度依赖集团的俊发服务而言,不是个好信号。俊发集团的增速,直接影响到俊发服务的发展前景。

02 社区增值服务成最大看点

从具体业务细分来看,近年俊发服务也在拓展物业管理之外的增值服务。尤其是“非业主增值服务”与“社区增值服务”,2020年这两项业务营收占比已经分别提升至15.5%、13.8%。这其中,又以社区增值服务增速最快。

具体来看,在社区增值服务中,传统的公共空间管理服务营收占比大幅下滑,相应的社区资产管理服务与社区购物服务营收占比迅速提升。

招股书显示,社区资产管理服务主要是向业主及开发商提供一手或二手业务相关的房地产经纪业务,并从中收取一定比例的佣金。此外,俊发服务还从集团购买停车位,并出租给用户赚取收益。

而社区购物服务,则是俊发服务通过社区或俊发集团旗下俊客app向用户销售产品与服务。数据显示,俊发服务正向134名第三方采购方购买产品。

从发展角度看,社区增值服务空间巨大,被房地产行业看作是朝阳产业。

但有关社区服务的行业竞争也在不断加剧。

从最近的线上租房业务来看,贝壳便抢走了原本属于房企的嘴边肥肉。远一点的社区增值服务,正成为美团、饿了么本地生活战略的角力点,物业企业所谓的增值服务更多的还停留在收物业、租车位等传统领域。从更长远角度看,各大互联网厂商虎视眈眈的社区团购业务,丝毫没有给物业企业留有机会。物业企业要想分一杯羹,并不容易。

“物业服务企业要想在社区服务杀出并不容易,还得从与自身最最擅长的物业服务着手,从某个细分领域纵向突围。如果只是守着一亩三分地,物业企业就与开发性业务没什么两样,只能依靠规模复制,估值也不会很高”。

03 对赌存变数,集团忙扩张

回归本次主角,在招股背后,俊发与小米的对赌协议也浮出水面。

招股书显示,小米集团旗下FastPaceLimited认购了俊发服务45180股股份,占公司股权的4.29%,总现金代价3000万美元,经协定投资后估值为人民币45亿元。

同时,在该认购协议中,FastPaceLimited要求俊发服务2021年收入不少于人民币13.59亿元,2022年收入不少于18.04亿元;对应的年度税后纯利不低于3.53亿元和5.31亿元。若无法达到,则需要进行相应的现金补偿。

数据显示,2018-2020年,俊发服务总收益分别4.01亿元、5.93亿元及8.25亿元;净利分别为0.48亿元、0.76亿元及1.84亿元。按照上述最低要求,俊发服务2021年营收与净利增速分别不低于64%与91%。

分析人士指出,考虑到俊发服务对集团对高度依赖性,其能否完成对赌协议受集团业绩影响较大。按照上半年数据,俊发地产的规模增速明显低于百强房企的平均增速。

但这家云南房企不满足于“地方房企”角色。6月18日,在上海集中土拍上,俊发地产携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司,以总价15.37亿元在上海青浦区拿到一地块。

6月24日,俊发集团对外投资公告称,与中航信托分别认缴6.8亿元,合资设立了深圳俊航投资合伙企业,进军深圳的意图也日渐清晰。

显然,这家房企吹响了进击的号角,但对俊发服务而言,或许完成业绩对赌目标,才是当下首要考量。

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