低谷期里,滨江集团更狠了

民营房企唯一的抄底者。

文|斑马消费  杨柘

在国内民营房企中,滨江集团不是规模最大的,也不是最赚钱的,但稳健谨慎的姿态,不冒进、不激进的个性,可能是独一无二的。

尤其是在当下行业低谷期里,还能保持净利润增长,还有足够资金扫货拿地,实属难得。

在外界眼中,这家杭州房企变得更狠了。

收入大降4成

今年以来,不少民营房企要么在布局上出现问题,要么是前几年战略出现严重偏差,要么产品不好卖了,要么是深陷债务泥潭难以自拔。

滨江集团(002244.SZ)是一个另类,不仅保持着净利润增长,还积累了庞大的待结算资源和预收款。

今年上半年,公司实现营业收入106.90亿元,同比下降44.86%,归母净利润12.84亿元,同比增长1.34%,扣非净利润12.82亿元,同比增长1.58%。

收入大幅减少,公司称主要是交付楼盘收入较上年同期减少。期内,仅交付包括仁恒滨江园在内的10个项目。

归母净利润得以微增,维持杭州一哥的体面,主要受益于联营企业投资收益。截至6月末,公司联营企业投资收益9.04亿元,同比增长1431.12%。

其实在今年第一季度,公司就已紧张起来,营业收入61.83亿元、归母净利润2.28亿元,同比分别下降16.79%和42.69%,销售额近乎腰斩。

6月初,董事长戚金兴还曾亲自下场参与摇号自家房屋产品。今年1月至6月,杭州商品房销售面积同比下降48.04%,至632.3万平方米。这一时期,滨江集团销售额虽实现683.93亿元,相比去年同期879.2亿元战绩,减少20%以上。

这半年来,公司销售状况呈疲软状况,尽管首次进入全国房企TOP15阵营,但仅完成年度销售计划1500亿元至1600亿元的42.7%至45.6%。

房地产行业仍处于低谷期,要完成与去年销售规模持平的销售目标,难度并不小。

中信建投在研报中指出,长三角地区政策放松不及预期、公司拓展速度不及预期,都会影响企业的可持续发展。

不过,今年上半年,公司盈利水平仍保持高位,毛利率、净利率分别为20.98%和15.02%。

扫“货”更狠了

今年上半年,滨江集团再次稳坐杭州房企销售冠军之位,尽管销售成绩不如往年。

这似乎没影响公司驰骋土地市场的积极性,相反,公司频频在土地市场豪掷重金,有了些许逆势抄底的意味。

据半年报,截至今年6月,公司新增土地储备项目30个,新增土地面积149.4万平方米,计容建筑面积366.3万平方米,新增土地货值权益比例57.5%。

数据显示,2020年上半年、2021年上半年,公司新增土地面积122.48万平方米、94万平方米,新增计容建筑面积分别为313.94万平方米、234万平方米。

如果对比上述数据,可以发现,滨江集团的拿地力度,确实比往年大了不少。另一方面,作为一家区域房企,它更加聚焦杭州。

在此前受访中,董事长戚金兴看好杭州市场,曾多次表示杭州是全国少有的几个供需平衡的城市之一。

据国盛证券研报披露,在杭州两轮集中供地中,公司共计将23宗土地收入囊中,规划建筑面积226.1万平方米,总对价408.9亿元,权益价款363.8亿元,补充货值约773.6亿元。

绿城同样参与杭州土地角逐,今年4至6月,其在杭州先后拿下9宗土地,耗资合计185亿元,仅次于滨江。

不止在土拍市场,滨江还先后接盘了一些受困房企的土地资源。继续去年底以16.73亿元接盘融创在杭州的两个项目后,今年6月,公司以总代价48.02亿元接盘阳光城间接控制的杭州高光置业,斩获永康众泰小镇项目所在的6宗土地。

对于逆势拿地,公司对外回应平淡,表示今年会在权益拿地金额占现金回款金额比例0.6的基础上保持平衡。

申万证券、国盛证券均对此表示看好。国盛证券研报指出,公司逆势在杭州补仓,整体利润将会得到改善,也为未来供货形成支撑。

截至6月,在公司总土地储备中,杭州区域占比62%,另浙江省内占比22%。

财务平衡术

滨江集团能够在土地市场毫无压力的扫货补仓,很重要一点来自自身稳健的财务平衡能力。

截至今年上半年,公司有息债务规模558.07亿元,其中,78.3%来自银行,直接融资规模占比21.7%。

银行机构们之所以能对滨江慷慨解囊,主要是对企业债务管理能力的认可。

早在三道红线出台时,公司即为“绿档”房企,从2020年至2021年,剔除预收款后资产负债率均在70%以下,今年上半年低至65.47%。

公司人年均销售能力也力压群雄。以去年为例,当年实现销售金额1691亿元、房地产板块员工1106人,人均年销售金额达到1.53亿元。

截至6月末,公司尚未结算预收房款1198.5亿元,较年初增长28.13%,为今年业绩提供了一份保障。

在短期债务偿付能力上,公司表现轻松。截至上半年末,短期债务为178.96亿元,在手货币资金197.79亿元,略有盈余。

和银行良好的合作关系,让公司综合融资成本呈逐年下降趋势。从2017年的6%降至去年底的4.9%,今年上半年平均融资成本再降0.2个百分点至4.7%,低于机构调研的国企、央企5%-7%的融资成本水平。

融资成本持续下降,充分反映了市场对公司资产价值、经营能力和企业信誉的认可,同时也在一定程度为公司发债背书。今年以来,公司成为业内为数不多的,还可以在公开市场发债的民营房企之一。

据半年报,今年1至2月,公司先后发行3笔合计26.1亿元短期融资券,融资利率在3%-4%水平。

7月8日,公司一笔9.6亿元短融到期,公司在7月5日顺利发行一笔9.7亿元短融归还前笔融资,融资成本3.9%。8月22日发行一期规模为9.4亿元中期票据,票面利率4.8%。在2022年房企融资难度加大状况下,公司在债券市场游刃有余,完成了其他房企几乎难以完成的任务。

公司认为,要保持融资渠道通畅,不可能靠债务无限增加,加速回款才是根本。今年上半年,公司回笼资金达322亿元。

截至6月,公司获银行授信总额度1114.4亿元,比去年末增长34%,目前仅使用了498.4亿元。

另外,公司已获批尚未发行公司债额度6亿元,注册完成尚未发行短期融资券额度35亿元,可根据需求择时发行。

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