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黄其森再提1500亿目标,引战投、强回款助泰禾走出“颓势”?
摘要

接下来,泰禾会是一种更开放、更包容的心态,以输出品牌的方式,加大小股操盘。

两年时间不曾公开发言的泰禾集团(SZ.000732,简称“泰禾”)董事长黄其森,6月14日携一众高管集体亮相,在长达三个小时的时间里,黄其森对过往战略进行了“自检自查”式分享,更全面地展开泰禾集团过去几年的发展历程。

过去一年里,面对着“麻烦”不断、“负面”传言缠身等问题,泰禾鲜少有高管公开进行回应,使外界对其的“误解”颇深。而在今年年初,泰禾通过一系列抢收计划,以及与世茂(HK.00813)的大手笔交易,得以快速回笼资金,一时间,泰禾已度过“危机时刻”的坊间传言,再次将其放置到“高光台”之上。

泰禾究竟有没有遇到“危机”,又能否在2019年逆转市场信心,重新走上坡路?黄其森的露面,确实为泰禾带来了更多积极因素,不过,在市场持续加紧的背景下,泰禾将如何完成1500亿销售目标?这依旧是个挑战。

泰禾集团董事长黄其森(左)携泰禾投融资负责人葛勇等高管亮相

黄其森拆解短期负债,流动性危机能否解除?

从2013年开始,泰禾在国内拿下多块“地王”,被视为闽系房企中“激进”的代表。靠着丰富的土储和产品力,泰禾销售额从2015年的400亿突破至2017年的1000亿。

2017年,新一轮楼市调控袭来,重仓一二线城市的房企受到不同程度的冲击。其中,主打高溢价产品的泰禾受限价政策影响严重,多个项目不能入市,销售业绩受到一定影响,由此,其现金流问题亦成为舆论关注的焦点。

今年伊始,黄其森开始制定符合市场行情的营销策略,扭转市场信心。2月份,泰禾北京开启“壹号抢收计划”,金府大院、北京院子二期等品质项目均参与其中。据了解,金府大院部分产品最低售价降至900万元,约为去年同期的64%。2019年一季度,泰禾北京区域实现100亿元的销售业绩。

随后,泰禾将旗下7个项目股权售予世茂房地产,交易对价77亿。靠着这些积极动作,泰禾眼前的危机似乎得到了一定缓解。据泰禾投融资负责人葛勇介绍,“截至目前,泰禾已经偿还了180亿元左右的短期债务,另有300多亿元短期债务做了安排和置换。”他进一步表示,泰禾在年底之前真正要偿还的债务约60多亿元。针对泰禾下一步财务计划,葛勇表示,未来泰禾进一步加大长期负债的比例,减少短期负债。

为了巩固业绩继而再上台阶,黄其森称,今年开始,泰禾把高管的考核指标从签约变成成了回款,希望今年回款不低于1000亿元。而“接下来不排除还有一些项目跟优秀企业进行合作”亦或暗指泰禾的股权出售动作不会终止。此外,泰禾还透露出引入战投的计划,有高管表示,“战投一事或许会在年底前有消息”。

过去不足两年时间里,泰禾曾多次因为销售额的问题被上交所问询,即便在今年5月30日回复上交所的公告里,泰禾对2018年销售额依然只字未提,这曾加重了业界对其去年的业绩表现低迷的猜测。而黄其森却在此次会议中意外给出了明确答复称,泰禾2018年的销售额接近1300亿、回款七八百亿。

在本次交流会上,黄其森称泰禾2019年的销售目标为1500亿元,回款则期望不低于千亿。蓝鲸房产梳理发现,在2019年前5月,泰禾销售约400亿元左右。据黄其森表示,上半年还有200亿元签约销售即将进入结算。据蓝鲸房产了解到,北京泰禾将计划推出“壹号抢收计划”升级版,来谋求更多的销售额和回款。

对此,有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,无论是负债率还是股东抵押情况,泰禾都处于高位,因此企业追求回款,继续追求以价换量并无不妥。但亦有专家表示担忧,认为“急性子”的黄其森能否把握好节奏仍是一个疑问?因为泰禾主打的是高溢价产品,如果没有控制好度,类似做法或对其品牌和利润产生冲击。

黄其森对泰禾再动刀,内强管控,外输品牌

2018年泰禾所面临的各项问题,多少显现出了企业存在的一定缺陷。对此,黄其森也做了“自省自查”。他表示,其一,泰禾在管理上存在不足;其二,泰禾并未利用好产品力的优势。

黄其森坦承表示,讲管理,泰禾是小学生,因为企业发展太快,跟万科(SZ.000002)、龙湖集团(HK.00960)、融创中国(HK.01918)等企业有一定差距,所以,未来一定要强化执行力。

为此,黄其森预备在人事和架构上动刀。据他表示,泰禾的管理架构将由四级变为两级。泰禾目前的四个区域:北京区域、福建区域、上海区域、广深区域。黄其森称,今后更多的权责会下放到各个区域身上,由区域来决策。“在第一线能听得见炮火的地方就要沉下去,现在要有效益。”黄其森如是说。

而黄其森要抓的重点工作就是“看人阅人”。他表示,由于自己对人事管理确实关注度不够,没把握好,所以去年人员流动大,今年会亲自来管控这个事情。

对此,财经评论员严跃进给予了积极评价。他向蓝鲸房产指出,泰禾的做法体现了对于企业发展速度、发展质量、市场评价等方面的重视,通过管控有助于化解各类风险,同时促进企业更稳更好的发展。

此前在项目开发策略上,黄其森坚持独立拿地和操盘。黄其森表示,由于泰禾非常珍惜自己的品牌,此前在市场上较为特立独行,都是自己操盘、独立拿地。而独立开发,则意味着企业也将独立面临市场调控的压力。

因此,在2019年,黄其森预备改变这一策略。他说,“接下来,泰禾会是一种更开放、更包容的心态,以输出品牌的方式,加大小股操盘。”并且,他表示,目前泰禾的权益占到80%,接近90%,因此,此举也不会影响到整个销售业绩。据他透露,“未来寻找合作方,还要‘门当户对’。”

不过,上述业内人士认为,泰禾目前最需要的是保持稳定,建议企业在保证资金安全的情况下,再去对内部框架和外部合作进行梳理。

此外,值得关注的是,黄其森在企业区域布局和多元化拓展上明显表现出谨慎的一面,这与当初频拿“地王”的泰禾也形成了鲜明对比。对此,黄其森表示,“未来泰禾只布局一线及强二线城市,三、四线坚决不去。”而多元化上,他也表示绝不涉水长租公寓。

不难看出,这家曾被贴上“激进、偏执”标签的闽系房企,在承受了一番成长的“代价”之后,战术上开始走向更加灵活的方向。只不过,承诺容易克己难。黄其森重整旗鼓,究竟会有几分成效?一切还有待观察。

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