中梁控股IPO:新起点,新征程

从萌芽时的野蛮生长,到黄金时代的群雄崛起,再到白银时代的龙头起舞,一条隐匿在巨大浪潮下的主线逐渐浮出水面:行业集中度在快速提高。

投稿来源:糖水谈资

1998年房改以来,中国房地产就开启了波澜壮阔的大时代,从萌芽时的野蛮生长,到黄金时代的群雄崛起,再到白银时代的龙头起舞,一条隐匿在巨大浪潮下的主线逐渐浮出水面:行业集中度在快速提高。

一场房企间的规模竞赛慢慢拉开帷幕。根据克而瑞数据,2019年上半年TOP100行业集中度进一步提升,其中TOP3的集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,规模房企竞争优势进一步深化。

表:数据来源克尔瑞

2015年以来,中国整个房地产市场开始狂飙突进,销售金额不断创下历史记录。2018年,房企为了抓住发展机遇,借助资本的力量,纷纷登陆港交所,正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业等房企先后挂牌,银城国际、德信地产、海伦堡地产等房企也争相递交招股书,其中最受关注的当属中梁控股。因为中梁是赴港房企中销售规模最大的,也是目前惟一一家未上市的千亿房企。

房地产大浪潮下,百舸争流,奋楫者先。2016年中梁也驶入发展快车道,2016-2018年的销售额分别为190亿元,649亿元,1015亿元,年复合增长率为131%,成功跨入千亿阵营,实现了飞跃式发展。

7月15日,中梁控股发布公告,发售价确定每股发售股份5.55港元,全球发售所得款项净额预计约为27.73亿港元。其中香港公开发售合共认购5331.35万股香港发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购的5300万股香港发售股份总数的约1.01倍;国际发售项下合共6.45亿股国际发售股份已获认购,相当于国际发售项下初步可供认购的4.77亿股国际发售股份总数的约1.35倍;预期股份将于2019年7月16日上市。

随着中梁在港交所挂牌上市,外界得以管窥这家快速发展的房企,尝试解码千亿征程背后的秘密。

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中梁控股的历史可以追溯到1993年。这一年,创始人杨剑开始在温州涉足房地产,此后中梁连续多年雄踞温州开发商榜首。在2002年,中梁进军苏州,将业务拓展至江苏省。2009年公司在上海成立上海中梁地产,实行聚焦长三角区域的扩张战略。2014年,中梁决定将业务版图扩张至全国。

随后,2016年中梁将总部搬至上海,全国化步伐加速,同年中梁进军安徽、福建及江西省,2017年进军的省份、直辖市及自治区更是多达十个。如今,中梁已经成长为一家快速发展的全国性综合房地产开发商。

伴随着中梁业务版图扩张至全国,公司销售金额实现跨越式增长。规模在当下房企竞争中有重大的意义,具备规模优势的房企在融资、拿地、销售、运营等各个环节都更胜一筹,中梁规模的快速成长,为其日后的竞争奠定了重要基础。

图:数据来自招股书

伴随着销售额的增长,中梁近三年的营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,三年复合增长率221.4%,增速远高于行业平均,而且毛利率保持稳健水平。净利润方面,公司2018年的净利润为25.26亿,接近于2017年的5倍。由于房企从预售到结转收入,有1.5~2年的时滞,未来两年中梁将进入业绩快速增长的释放期。

图:数据来自招股书

凭借这三年快速崛起,中梁冲击着各种排行榜。2018、2019年分别被中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业前25强及前20强,同时被评为中国房地产开发企业2018年成长速度及2019年发展潜力10强第一名。

此时,我们不禁思考:在过去二十多年里,中梁由弱到强,一步步成长为全国性房企,从众多押注三四线的房企中脱颖而出,中梁做对了什么?

02

博观而约取,厚积而薄发。中梁的快速崛起,并非偶然,而是有其必然,这体现在:中梁精准的战略眼光和独到的经营哲学。

2013年起,国务院颁布了《关于加快棚户区改造工作的意见》,加快推进棚户区改造深工程,并在2015年加大棚改货币化力度,中国房地产市场迎来了一次"大牛市"。"三四线之王"碧桂园在政策快车的助力下,摘得销售冠军。

在集中度提高的背景下,没有规模优势的小房企生存空间越来越小。瞬时间,几乎所有的房地产开发商都迅速下沉到三四线,展开了激烈的规模竞赛,而中梁顺势把握住这次政策机遇。

在战略上,中梁迅速感知到棚改政策所带来的市场机遇,2015年开始大力推行标准化房地产开发流程,并加大三四线城市布局。根据招股书,中梁在2016~2018年分别拿下63、119、221块地,其中大部分位于三四线。

在运营上,中梁采取高周转打法,由于三四线城市预售标准宽松,拿地之后,中梁追求"快进快出、小步快跑、低开高走",奉行"456"模式,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资,其中瑞安中梁首府、赣州中梁江督府等项目甚至实现了4.7个月再投资的惊人效率,运营效率媲美碧桂园。

在产品上,中梁设计及开发标准化运营模块,针对首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者的不同需求,中梁建立了香、御、国三种标准化产品系列,每种产品系列下再细分两条或三条独立的产品线。同时结合众多城市户型宝库,精准聚焦不同区域的客户需求,形成差异化、定制化产品。

而到2018年下半年,棚改政策红利开始消退。此时中梁转而持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务,目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来,新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

对外部政策变化的敏锐感知力来源于中梁的"内功"——独到的经营哲学。

近几年,中梁控股加速全国化扩张,并且不断完善自身组织架构的适配度。至2018年,公司的区域集团精简至9个,可以令组织扁平化、充分授权、因城施策,部门独立核算,用具体的数字、报表和业绩反馈来让高层快速感知市场的温度,从而突破发展瓶颈。

此外,中梁引入日本"经营之圣"稻盛和夫的阿米巴经营管理体系,首创并发展了阿米巴生态经营体系,成为国内地产行业阿米巴管理模式的典范。

正如中梁招股书里所说:"公司的高速发展很大程度上得益于独特的阿米巴生态系统"。"该机制可实现快速扁平化复制和扩张的组织特性,非常适合房地产开发业务同质性高的特点"。

阿米巴生态经营管理体系将大的业务集团分成若干个小的业务组织,每个单位组织独立核算,提倡全体员工参与经营,享有足够的自主权。它极大激活员工积极性,同时解决了中梁的规模瓶颈问题,公司规模达到瓶颈时,主动进行裂变;解决了中梁的市场温差瓶颈,因为敢于授权才能充分在一线发生变化的时候迅速应对,因城施策。

03

7月,挂牌上市的中梁将踏上新征程。

在业绩上,由于地产行业销售业绩结转为收入有1.5~2年的滞后期,2016-2018年中梁销售极速增长,将推动未来2年收入快速增长。根据招股书,截至2019年4月30日,中梁有1244亿合约负债,在行业中属于均值之上,未来两年收入基本明确。从预期市盈率角度看,目前中梁的估值处于低估区间。

在土储上,招股书显示,截至2019年3月31日,中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目,土储总面积达3886万平方米,其中长三角区域占比45.4%。虽然棚改政策放缓,但是中梁土储大多位于有人口和产业支持的区域,充足的土储将支撑中梁未来3年销售金额保持快速增长。

在保持规模快速增长的同时,中梁也在不断地降低财务杠杆。中梁的净资产负债率从2017年的339.5%下降至2018年的58.1%,净资产负债率在大幅度的降低,且远低于行业平均水平。截止到2018年底,中梁一年内需偿还贷款总额为144.7亿元,而现金及银行结余为230.8亿元,足够覆盖短期内的偿债金额。

图:数据来自招股书

此次IPO中梁拟将全球发售所得款项用作下列用途:用于公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本;用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款及一般营运资金;及用作一般运营资金。

基于优秀的阿米巴运营管理体系,在资本助力下,中梁将获得更大的融资优势,进一步降低负债率,优化财务结构,提升市场对中梁估值,同时打开中梁未来发展想象空间。

小结

巴菲特曾说过,"人生就像滚雪球,重要的是要找到很湿的雪和很长的坡"。中国城市化进程还在持续推进,房地产市场大浪潮将奔涌前行,而拥有规模优势的头部企业将更具竞争力。

2016年以来,香港内房板块成为名副其实的明星板块,以恒大、融创为首的房企股价飙升数倍,今年中国奥园等高成长性内房股也备受追捧,涨幅惊人。中梁控股作为成长性最好的内房股之一,同时又是近年上市内房中规模最大,兼具清晰的成长前景,是标准的"湿雪长坡"型公司。

 

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