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承接方也是雷,起底“高收低出”的乐伽公寓们
摘要

乐伽公寓的倒下大概率只是一个开始,据时代财经了解,采取“高收低出”模式的长租公寓品牌并非乐伽一家。

投稿来源:时代财经

乐伽公寓的倒下大概率只是一个开始,据时代财经了解,采取“高收低出”模式的长租公寓品牌并非乐伽一家。

“为什么非要等到爆雷之后才监管?”一位曾在2017年就租住过乐伽公寓的租客有些忿忿不平。

早在2018年初,他就在苏州市便民论坛网投诉过乐伽公寓存在“高收低出”的问题,怀疑其存在圈钱跑路的风险,但相关职能部门并没有做出处理。

监管的缺位让乐伽公寓的“雪球”越滚越大,资金链断裂后,乐伽公寓的多米诺骨牌相继倒下,受到波及的城市多达8个。

而乐伽公寓的倒下大概率只是一个开始,据时代财经了解,采取“高收低出”模式的长租公寓品牌并非乐伽一家,包括乐伽公寓杭州公司引入的业务承接方喔客公寓、西安住建局为受害租客筛选出的住房租赁企业三彩家都是采用同样的模式在运作。

承接方也是“雷”

在尽最大努力通过各种渠道自救后,乐伽公寓在8月7日正式宣布倒闭。翌日,乐伽公寓杭州公司称,已引入喔客公寓、窝酷公寓、趣居公寓作为承接方。不过,它们并非全盘接手,作为承接方,这三家公寓均不会承担乐伽公寓遗留的债务问题,仅仅只是跟房东和租客重新签订租赁合同。

有杭州中介从业人士告诉时代财经,喔客公寓本身采用的也是“高收低出”的模式。天眼查信息显示,喔客公寓的运营主体为上海卧荣网络科技有限公司,成立于2016年11月,法人代表为杨珏,注册资本为1000万元人民币,实缴资本未披露。该公司由杨珏、叶方敏、王冷分别持有30%、40%、30%的股份,三人名下共有20家公司。

2018年8月14日之前,上海卧荣网络科技有限公司名为上海卧荣装饰工程有限公司,从事装饰装修业务,之后改名并新增了网络科技、房地产经纪等经营范围。2019年2月、3月、5月,喔客公寓分别在西安、杭州、苏州设立分公司。

值得一提的是,喔客公寓杭州分公司的注册地和乐伽公寓杭州分公司的注册地在同一栋大厦,均为浙江省杭州经济技术开发区万亚名城。

据时代财经了解,跟乐伽公寓一样,喔客公寓也是一次性收取租客半年甚至一年的租金,然后按季度支付租金给房东,房东收到的租金普遍高于租客支付给喔客的租金。

7月5号刚住进杭州喔客公寓的李想(化名)向时代财经证实,其所租住的房子就属于“高收低出”。他在几天前偶然遇到了住在楼上的房东,据其了解到,房东每月收到的租金为5500元,而他向喔客支付的租金才4700元。在看到乐伽公寓爆雷的消息后,李想的心里更加忐忑了。

喔客公寓“高收低出”的情况同样得到另一位租客小敏(化名)的证实,“我是8月14号入住的,后来联系房东安装煤气发现价格差了好多,我每月给喔客的租金是5000元,而房东收到的却是每月6300元。”

一位喔客公寓业务员在朋友圈发布的收房信息显示:“每年空置期一个月,年限两年以上,付款方式押一付三,收房价格同行业最高。”就公司如何盈利的问题,时代财经致电该业务员,其表示公司主要赚的是空置期的钱。然而,按照李想所述的租金,喔客公寓一年还要亏损4100元。

一次性交了65000元的小敏,现在很担心乐伽公寓租客的遭遇发生在她身上,但在喔客公寓还没跑路前,她能做的似乎只有等待。

一朝被蛇咬,十年怕井绳。在乐伽公寓爆雷风波中受到波及的房东和租客已经对业务承接方失去了信任。“出于‘道义’,这三家长租公寓可能会帮助租客或房东承担1-2个月的租金损失,但均要求房东重新签订三年合同,我们肯定是不可能接受的。” 一位杭州的房东李梦(化名)直言,乐伽公寓的房屋托管已经给足了教训,现在给再多钱也不会把房子托管给这样的公司了。

已经损失了大几万的租客夏沙(化名)也是心有余悸, “大家都觉得(乐伽)推荐的喔客公寓可能也是换汤不换药,我已经被乐伽公寓骗了5万多,再傻也不会再租这种托管公司的房子了,万一再爆雷,结果我可承受不了。”

“高收低出”泛滥

不仅杭州乐伽公寓的受害者面临着再次掉入“虎口”的风险,西安的亦有隐患。8月14日,西安住建局房屋租赁管理处发布《关于针对“乐伽事件”受损群众发起行业援助行动进展情况的通告》,引入第一批自愿给乐伽公寓租客提供优惠租房政策的企业。

这批名单中除了万科集团旗下的西安泊寓、龙湖地产旗下的西安冠寓外,一家名为三彩不动产管理有限公司的企业亦在其中。一位西安乐伽公寓的房东透露,他有两套差不多的房子,一套委托给了乐伽公寓,另一套就是委托给了三彩家。

上述房东透露,三彩家给的租金比乐伽还要多200元,达到了2000元/月,而且每年租金还会有5%的涨幅。“合同也是签了三年,不过是按月给租金,每年一个月空置期。其实我对三彩家的盈利模式也不太了解,但我们小区好多都租给它了,所以我也给了。”

一位德祐的中介以及一位我爱我家的中介都向时代财经证实,三彩家确实存在“高收低出”的问题。不过,与乐伽公寓和喔客不一样,三彩家会提供月付的支付方式,但是比半年付和年付要贵很多。

三彩家官网资料显示,其背后的公司为城市社区服务集团有限公司,注册资本2000万元,是三彩集团、中企集团、中车控股共同设立的国有控股企业,集团旗下有三彩不动产管理有限公司、三彩家房屋租赁有限公司、三彩社区服务有限公司、三彩家政服务有限公司。

时代财经调查发现,城市社区服务集团有限公司全名为城市社区服务集团(西安)有限公司,由中车控股和中企集团分别持有60%和40%股权,中车控股的实际控制人乃贵州省经济物资协作总公司。贵州省经济物资协作总公司因未偿还553.4万元对外借款及相应利息,于2018年被列为失信企业。

贵州省贵阳市云岩区人民法院于2019年初给出的裁判文书显示,其调查发现贵州省经济物资协作总公司名下无存款、房产、车辆登记信息,无对外投资登记信息,未能查到其它可供执行的财产线索。

尽管母公司失信、自身涉嫌“高收低出”,三彩家仍出现在了西安乐伽的援助名单中,并对外宣称其在两年内已设有西安、北京、上海、深圳四大运营中心,同时在全国24个城市设立分公司,员工达4200人,预计2020年前在全国省会城市、直辖市完成布局。

事实上,除喔客公寓、三彩家外, 巢客公寓也是一家采取“高收低出”模式的租赁企业,其更是宣称,已累积管理房源12000多套。巢客公寓官网信息显示,其成立于2018年10月,目前已进驻杭州、上海、苏州、武汉、成都五城,开设线下门店100多家,在职员工1500多人。

“踩钢丝”的经营模式

在宣布倒闭之时,乐伽坦承“高收低出”的经营模式存在严重缺失。不少业内人士也指出,长租公寓企业一般主要靠“租金差”来盈利,“高收低出”模式根本不符合商业逻辑。

“‘高收低出’的这种商业模式本身就不是市场化的租赁行为,它主要是为了赚取一套房子短期的现金流。”一位长租公寓运营商直言。

他进一步指出,“高收低出”说明此类长租公寓企业是想用一种金融模式去运作,一方面用获取的现金流去收取房源,然后获得更多的现金流;另一方面,它可能把获取的资金投资到别处去,比如一些更高风险、高回报的生意。

在这样一种“踩钢丝”的经营模式下,一旦某一环节资金链断裂,填补不及时,就可能出现像乐伽公寓这种跑路的情况。“乐伽事件”后,南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门表示将用2个月时间,依法严查“高收低出”、挪用租金等行为。

与此同时,西安住建局房屋租赁管理处在发布《关于针对“乐伽事件”受损群众发起行业援助行动进展情况的通告》,时,也特别说明“住房租赁企业应规范经营,坚决杜绝‘高收低出’现象,切实保护租赁当事人的合法权益,维护行业健康发展。”

然而,当此风口,采取“高收低出”经营模式的长租公寓似乎并没有打算收手。8月15日,杭州喔客公寓的一位员工在微信朋友圈推出一则“福利租房”消息,所有房源的年付租金价格下调,每月租金比之前便宜150-300元。

而已向巢客公寓支付定金的小阳(化名)觉得其租赁模式存在很大问题,不打算签订最终合同,但她面临定金无法拿回的困境。时代财经同时致电了小阳打算租住房屋的业主,其表示:“现在就算知道巢客公寓存在跑路风险,我也不可能去解除合约的,单方面解约是要赔付4个月租金。”

据时代财经了解,现在已有跟喔客公寓签了委托合同的房东表示,只要自己没有按时收到租金肯定是要让租客搬走的。中国房地产经纪联盟主席胡景晖指出,一旦发现所租住的公寓存在“高收低出”的情况可以解约。

“‘高收低出’的长租公寓存在很大的破产风险,而一旦企业破产,直接会导致业主和租客蒙受损失。我觉得在它破产之前,租客或房东可以主动选择解约,最简单的办法就是去找当地住建部门进行投诉。”

胡景晖指出,住建部门有行业的行政执法权,它可以要求这类采取“高收低出”经营模式的租赁企业停止对外经营的行为,同时帮助租客或房东解除合同或拿回定金。同时,为肃清此类行业乱象,住建部门可以要求租赁合同备案,这样“高收低出”就无所遁形了。

 

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