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华润置地的焦虑:财务压力上升,前十地位面临冲击
摘要

在唐勇看来,如果把焦虑转化成行动,就能保证华润置地在未来竞争、行业变化中继续前行。

投稿来源:时代财经

在唐勇看来,如果把焦虑转化成行动,就能保证华润置地在未来竞争、行业变化中继续前行。

25岁,对于普通人而言,还属于“青年”阶段,放在房企身上,却已经是步入“中年”。作为一家有着25年历史的房企,华润置地坦言已经面临“中年焦虑”。

华润置地的脚步一直不疾不徐,上半年,其实现1188亿元签约额,全年目标完成率约49%。在克而瑞发布的百强榜单中,华润置地排在第9位,与身后的龙湖仅有100多亿元的距离。

看到这样的成绩单,有投资者不禁发问,华润置地还能否保住前十的位置。对于这样的质疑,华润置地主席兼执行董事唐勇给出的答案是肯定的,他在描述华润置地未来发展时,不止一次直言“有信心”。

华润中年焦虑

“中年焦虑是好事,有焦虑证明公司的管理层还很负责、很担当,还在求发展,对目前的挑战和问题有思考。”在唐勇看来,如果把焦虑转化成行动,就能保证华润置地在未来竞争、行业变化中继续前行。

华润置地似乎希望用多元化战略转化焦虑。此次业绩会上,华润置地介绍了多项多元业务的进展,包含商业、物业、城市更新、长租公寓、康养地产、代建代运营等。其中,商业和物业的进度比其他业务板块要快一些,甚至已经有了分拆上市的计划。

唐勇称,华润置地内部正在针对物业板块的分拆上市做准备,按照计划,今年年内就会启动上市流程。

从业务的发展上来看,华润置地物业板块扩张的脚步确实在加快。上半年,其加大了外部业务拓展渠道,增加的1000万平方米的在管面积中,接近2/3来自于外部,业务对内部资源的依赖度降低,其预计,到2020年末,华润置地在管及储备的物业面积将达到2亿平方米。

而商业地产板块是华润多元业务分拆上市的第二棒。去年,华润置地在商业地产领域开始发力,一年时间内,新开业的商业项目数量达到9个。商业地产的加速反映到财报中,上半年,华润置地投资物业(含酒店经营)租金收入为57亿元,同比增长30.4%。

3月的业绩会上,唐勇曾透露,未来三年,华润置地商业板块将保持高速的增长,并对全年业绩增长速度做出明确指引。“今年,我们预计持有物业收入会有24.5%的增长,会10个左右的项目开业,未来3年是商业项目开业的高峰期。”

此次业绩会上,唐勇再对全年租金收入做出预判,其表示,2019年华润置地全年的租金增长率应该会维持在30%左右的水平,相信随着业绩的增长,租金收入在未来一两年能够保持10-20%的增长。

华润置地半年报提到,截至6月底,其所持有的购物中心数量为35个,其中万象城、万象天地共计22个,万象汇、五彩城共计13个。2019年下半年,还将有8个购物中心会相继开业。

商业地产规模的快速增长让华润置地萌生分拆上市的想法,唐勇坦言,过去一直在考虑对商业地产板块进行分拆或证券化处理,“可能现在离这个时点越来越近了”。

相比物业和商业板块,其他多元化业务的规模还较小。其中,华润置地代建业务尚未走出深圳地区,代建类型涉及公园、学校、市政大楼、医院等。截至6月底,华润置地在审的代建项目为100个,合同代建投资额570亿元,合同预计代建收入为15亿元。

长租公寓方面,华润置地披露,到年末,预计在转及储备的公寓单位将达4万间。康养地产则计划在年底锁定8000张床位。

财务压力上升

当行业增量市场收窄,房企想从招拍挂市场拿到心仪地块的概率越来越小。在此大背景下,不少国资房企尝试以参与混改、城市更新等方式来获取新的项目,华润置地也不例外。

去年年底,华润置地以增资79.34亿元的方式入股天津城市基础设施建设投资集团有限公司(简称“天津城投”)全资子公司城投置地。增资完成后,华润置地在城投置地的持股比例为49%,城投集团持股51%。

“利用混改的机会,我们试图把握一些公司的并购或者发展机会。现在有些地方国企提出整改的愿望去增加活力、动力,在上海、天津,包括其他城市我们也在谈一些参与国企混改的机会,可能对我们扩大市场、获取资源有利。”

近年来,华润置地还凭借着“大本营”在深圳的先天优势,大肆在广州、深圳拿下城市更新项目。唐勇在业绩会上介绍,目前华润置地手中城市更新项目总土储面积已经接近2400万方,其中55%位于广州和深圳两地。

数据显示,去年,华润置地拿地金额达1513.5亿元(权益地价1036.8亿元)。而今年上半年,华润置地用以拿地的资金金额同样不低,达到820.6亿元(权益地价527.0亿元)。

高频的拿地带来的往往是财务上的压力。截至6月底,华润置地的现金及银行结存约631.59亿元,相比去年底减少了11.0%;综合借贷额折合1459.6亿元,比去年底增加了10.4%;总有息负债比率为43.4%,净有息负债率为43.6%,同比2018年底分别上升了1.1%和9.7%。

值得注意的是,上半年华润置地的资产负债率约73.87%,若按照国资委此前提出希望央企资产负债率在年底降低到70%的要求,华润置地恐怕难以达标。

唐勇解释称,地产行业有一定的特殊性,相当大比例的销售预收款给公司的负债结构造成影响,销售预收款在财务报表里属于负债,如此一来,华润置地的净负债比只有40%多,但是总的负债率超过70%。“我们也在和监管部门沟通和反映,慢慢也会被理解。”

他还强调,要求降低负债比例并不完全是一边倒的负向影响。“这种约束能让我们对行业的投资比较冷静,把握更多好的机会。不见得降负债都是坏事,反倒我们要想的是提高自身能力,增加效率、提升能力,这都是好事情。”

 

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