2018年蓝鲸盘点|12家中小房企赴港IPO,负债高压之下融资渠道难打通

据蓝鲸房产不完全统计,2018年共有12家房企向港交所提交了上市申请,创近3年之最。中小房企扎堆赴港上市,意在打通融资渠道,但资本市场是否认可尚待观察。

2018年前11个月,已有25家房企的销售规模突破千亿。据克而瑞预计,到2018年末,将有30家房企迈入“千亿军团”。在百强房企规模竞速的同时,中小房企也不甘落后。

日前,来自广东省惠州市的房企——万城控股有限公司(HK:02892,下简称“万城控股”)正式在港交所挂牌。据蓝鲸房产不完全统计,这已是年内第6家在港交所上市的房企。而截止到2018年12月26日,共有12家房企向港交所提交了上市申请。

在已经成功上市的6家房企中,除美的置业(HK:03990)外,大多为区域型房企,且负债均处于高位。这导致刚刚上市的企业们在资本市场的认可度并不理想,认购不足、破发成为常态。

有分析人士对蓝鲸房产指出,中小房企上市意在打通融资渠道,无需在意其股价表现。然而,蓝鲸房产梳理发现,即便仅从融资动作来看,上市能否助力中小房企顺利打通融资渠道,仍尚待观察。

资金压力倒逼企业扎堆赴港IPO

2018年12月20日,万城控股正式在港交所挂牌。这是今年继弘阳地产集团有限公司(HK:01996,简称“弘阳地产”)、正荣集团有限公司(HK:06158,简称“正荣地产”)、美的置业控股有限公司(HK:03990,简称“美的置业”)、大发地产集团有限公司(HK:06111,简称“大发”)、恒达集团控股有限公司(HK:03616,简称“恒达集团”)之后,在香港交易所上市的第6家内地房企。据蓝鲸房产不完全统计,2018年共有12家房企奔赴香港资本市场,创下近3年之最。

从招股书披露的情况来看,12家赴港上市的房企大多偏向中小规模。以刚刚上市的万城控股为例,数据显示,2015年至2017年,万城控股分别实现销售额5314万元、91亿元及9.69亿元;年营业收入分别为5848万元、8.94亿元、9.73亿元。2018年上半年,万城控股营业收入为2.63亿元,土地总储备为210.33万平方米。

对于此轮中小房企赴港上市潮,苏宁金融研究院特约研究员江瀚曾对蓝鲸房产表示:“从去年开始,房地产企业有一轮明显的上市潮,这与整个商业银行资金面从紧,房企融资不易有关。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析:“一方面,这是因为房地产市场竞争的逻辑在于,无规模即无市场,靠单纯的项目销售难以快速做大规模,而IPO其实是企业快速做大规模的一个途径。另一方面,在国内楼市调控持续严厉的背景下,中小房企陷入了资金困境,这也促使其积极谋求新的融资平台。”

从统计数据来看,中小房企积极上市多为解决资金困境,这可从其招股书中窥见一斑。公开资料显示,多数申请赴港IPO的企业负债率处于高位,以银城国际为例,其招股书披露,2015年到2017年,其净资产负债率持续攀升,分别为141.1%、238.7%、284.9%,2018年上半年,这一数据飙升至453.2%。同期,德信中国的净资产负债率则分别为278.70%、435.20%、275.70%及192.6%。

在企业负债率处于高位的状态下,房企募集的资金多用于现有项目开发及偿债。蓝鲸房产据公开资料整理,在12家提交上市申请的房企中,对于募集的资金用途,包括正荣地产、弘阳地产、大发地产、万城控股、银城国际、中梁控股在内的6家房企均表示,募集的资金将用于开发现有物业、偿债及作为一般营运资金。

认购不足、破发成常态

在业内人士看来,因港交所门槛不高,只要合法合规,这些房企大都可以上市,不过就已实现成功上市的6家房企而言,其在资本市场的表现却不尽人意。

2018年12月19日,万城控股有限公司IPO认购结果显示,万城控股香港公开发售仅获83%认购,合计1565.6万股,而其于香港公开发售的股份总数则为1875万股。

万城控股IPO香港发售认购不足,并非孤例。公开资料显示,弘阳地产共面向全球发售8亿股,其中90%为全球配售,10%为香港公开认购,而其IPO认购最终结果显示,香港发售部分认购不足,其未获认购的6554.5万股重新分配至国际发售。据蓝鲸房产不完全统计,在已上市的6家房企中,仅正荣地产、恒达集团取得了超额认购、其余4家香港发售部分均出现未获足额认购的情况。

公开发售认购不足的同时,部分中小房企还面临着上市当日便破发的窘境。美的置业开盘价为16.6港元,低于招股价17港元/股,收盘价跌至15.88港元/股;恒达集团在首日破发,报收1.13港元/股,低于发行价1.24港元/股。在2018年完成港股上市的6家房企中,仅有弘阳地产、万城控股走出了高开的行情。

对于房企上市认购不足或者破发的情况,江瀚表示:“当前资本市场的环境已经发生变化,现在要获得资本市场的认可,房企必须在市场控制力、市场认知度、市场发展战略等各方面都达到投资者的要求。”

安居客首席分析师张波向蓝鲸房产进一步分析道:“在楼市不确定性因素不断增强的背景下,市场对于不同房企的认可度会呈现出明显的差异性,企业的盈利能力、经营能力、成长能力、偿债能力、周转能力和资产规模都会对投资者产生重大影响;另一方面,相比于2018年上半年来看,下半年上市的房企,受市场转冷因素的影响,投资者的表现也会更为谨慎。”

对于内地房企港股挂牌表现不佳的情况,另有知情人士向蓝鲸房产表示,企业在上市前或也明白香港现在有几十家房地产上市公司,要引起投资者的关注很困难。但是其最大目的是来香港融资,只要达到这个目的,其他的对他们来说都没有太大影响。

但该人士也指出,之所以2018年新上市的内地房企股价表现不佳,或也跟目前投资者对内地房地产市场信心不足有关。在此种背景下,企业能否如愿融资仍很难说。蓝鲸房产梳理发现,在6家2018年上市的房企中,除上市募集到的资金外,仅有正荣地产、弘阳地产、美的置业进行了融资,其中,正荣地产共计进行了9次融资,弘阳地产为2次,美的置业只有1次。

对此,张波表示:“上市公司发债需满足一定条件,并非房企不急于进行债务融资,而是由于暂未符合发债条件,或者发债还未获批。”可见,房企上市之后,其融资渠道是否能打通尚待观察。

房企拆分物业上市,寻求规模、盈利点

中小房企掀起赴港上市潮的同时,大中型房企也纷纷分拆旗下物业公司上市。据克而瑞不完全统计,2018年年内,共有7家物业公司向港交所提交了上市申请,其中有5家已经挂牌上市,创下自2014年内地首家物管企业——彩生活(HK:01778)登陆港股以来的历年之最。江瀚预测,未来会有更多的房企分拆旗下物业板块上市。

对此,克而瑞研究中心分析师房玲对蓝鲸房产指出:“目前在房地产市场宏观调控的背景下,房企通过将物业分拆上市,能够减少物业板块对集团的资金依赖,实现独立运作,减轻母公司的财务压力。此外,由于目前物业管理行业集中度不高,上市企业可以将融得资金用来投资及收并购。”

张波分析认为:“分拆物业公司上市的确可以缓解母公司的资金压力,但更多的考量是存量房市场竞争。目前楼市的发展已经进入“换档期”,一线城市已然步入存量房时代,而众多新一线城市也将在未来3-5年逐步过渡到存量房时代。值得关注的是,物业公司上市后,如果运营得当,公司本身市价及品牌的溢价空间有极大想像空间。”

从2018年部分上市物管公司的资金用途来看,大部分的资金都被用来收并购以扩张规模,如雅生活将65%的融资额投入到其他公司的收并购,其中45%用于收购其他物管公司,10%用于收购物管相关业务公司,剩余10%则成立物业管理产业基金,以扩大业务范围及地域覆盖范围。

除了规模之外,投资者对于物业公司上市后的盈利能力更为关注。因而,2018年房企旗下物业公司分拆上市,更是为了通过业务的创新升级,提高盈利能力。

一方面体现在管理物业类型的多元化。如在传统的住宅业务外,将物业管理服务延伸至多样的非住宅业务,如产业园、商业物业等。以佳兆业物业(HK:02168)为例,目前佳兆业物业除住宅物业外,非住宅物业管理服务已延伸至商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等。佳兆业物业表示,未来将继续拓展非住宅业务规模,如为表演场地和体育馆、度假物业、农业园区、工业园、科学园、教育机构以及政府和公共设施等提供物业管理服务。

另一方面,物管公司也在不断拓展新业务服务模式的多元化,如各类业主方或非业主方的增值服务等。如新城悦(HK:01755)就计划在原有业务基础上,提供养老服务、健康及健身服务、食品餐饮服务以及资产管理服务;奥园生活服务也表示将积极探索多元化服务,如医疗美容、中医服务、养老服务及电讯服务等等。此外,也有部分企业提出了未来的数字化及智能化建设,通过技术加持的手段从而提升客户黏度,从而把控市场风向,减少人工成本,提高企业整体的运营效率,从而提高盈利能力。

2018年以来,随着融资环境日益收窄,高度依赖资金支持的房地产行业愈发显得形势严峻,在众多中小房企争相赴港寻求上市之时,资本市场对内地房企的态度却明显缺乏信心,这使得今年申请上市的房企整体估值并不理想。而在存量市场“风口”之下,房企拆分物业公司上市固然能够吸引资本市场的关注,但如何提高自身盈利能力,也是个不小的难点。

在即将到来的2019年,房地产行业能否在“新时代”的政治高点上,重新迎来新的发展规律,规模还是房企唯一的破局之路吗?蓝鲸房产持续关注。(shiqingling@lanjinger.com)