是追名逐利，还是淡泊明志，是这几年一直摆在首创置业面前的抉择。
确实，曾经的30强，和冲800亿、冲千亿的口号，是首创置业有过的历史高点。但三年停驻800亿，和排位50强外，也是首创置业不得不直面的现实处境。
结合上层建筑来看，三年前，即2018年的4月，恰值首创置业管理班子换届。而重资产上趋于保守，轻资产多点尝试的战略路径，其实也代表了这一届管理班子的新风格。
三年后，首创置业再调路数——原先围绕地产衍生出的一系列多元化业务，将进行整合，与开发版块实现清晰的轻重分离，同时，两个版块间又将借助运营能力，实现协同赋能。
此外，在“进退守试”的原则下，首创置业整体业务布局及资产结构也在加速厘清与聚焦。
重资产南进北守
在2020年年报中，首创置业写到：年内，本集团加强创新业务培育，强化赋能主业资源。高科产业乘势科创升级浪潮，依托产业能级优势，助力本集团低成本落地南京、重庆项目，总建筑面积达72.6万平方米，赋能效应初显；文创产业协同主业，底价获取桐乡项目，总建筑面积27.7万平方米；租赁住房业务持续拓展，新获北京丰台右安门项目，亦为协同主业积极创造有利条件。
这几条信息，已大致描绘出了首创置业“十四五规划”的目标雏形——强化主业，并围绕协同主业开展多元业务。
首创置业的主业正是二级开发。在采访中，首创置业董事会秘书秦怡表示，虽然眼下，房地产行业已发展至高位，上升空间有限，但首创置业预测包括城镇化进程、人口流动等社会大趋势，都还将为房地产业创造空间，未来行业将在高位运行。
坦白而言，在2016年左右的黑马周期，或者2017年开始的新周期里，首创置业都还未跑出自己的节奏。年报显示，2020年，首创置业实现全口径销售额708.6亿元，同比下降了14%。且与其他房企往往上下半年四六开的推盘节奏不同，首创置业2020年上半年里的实现签约金额就达到了337.0亿元，占比47.5%。且上半年的签约均价为3.4万元/平方米，大大高于全年的2.4万元/平方米。
对于均价出现下滑的原因，首创置业助理总裁、营销总监、设计营销中心总经理高广汉对记者表示，主要是因为去年一季度的主要去化项目集中在华东区域，区域房价本身就达4、5万/平方米以上。而去年下半年之后，包括武汉、郑州、昆明等非一线重点城市开始发力，但这批城市的房价均价不过万元/平方米，加上体量较大，因此对首创置业的期内均价产生了波动性影响。
而对于整体业绩的下滑，首创置业重仓京津冀的缘由不置可否。2020年里，受疫情“黑天鹅”影响，多地项目交付延迟，再加上天津市场低迷，北京在6月、12月出现的局部区域疫情反复，以及限购政策持续加码，首创置业在整个京津冀区域的成交备受折损——2020年，京津冀贡献给整个首创置业的签约金额为309.48亿元，占比44%。而在2019年时，这两数值分别为490.39和61%，数额同比降幅达到37%。
幸得长三角以及包括成渝在内的其他区域的销售占比大幅提高，才使得首创置业最终的业绩波动稍显平稳。
对于是否会调整在京津冀的重仓布局，高广汉表示，京津冀协同一体化，是已经写入政府的发展规划纲要的章程，而首创置业是北京市国资委所属的大型国有企业集团，发家于北京，有责任、有义务和政府保持协同，信任政府能处理好京津冀区域包括经济协同发展在内的整体协同关系，并持续在京津冀连接带上发展首创置业的主要业务线。
他认为，去年疫情期间，京津冀出现了按区域一刀切导致两地通勤受阻的情况，其实暴露出了区域历史疑难问题，而未来，他相信政府将会加速解决这些历史问题，加速推进一体化的落实程度。
再反观市场，在整个京津冀区域，首创置业已经整体布局了十年，深入参与了区域一体化进程。高广汉认为，北京的市场近几年来表现还是很不错的，天津市场目前虽相对处于低谷状态，但随着京津冀一体化多方面产业的落地实施，天津及区域内其他城市，未来市场还会是一片蓝海，“眼下不过就是黎明前的黎明”。
但在“最终的黎明”抵达之前，首创置业也不会“盲目加投”，只会聚焦在已经投资发展的区域继续深耕。“不要轻易去试探周期、试探机会，还是得做扎实、做稳定、做基本盘。现在不论是地产还是股票投资，都要客观合理地看它的估值，看它的市场价值，不要去赌未来”，高广汉如是说道。
另一方面，首创置业作为一个上市房企、市场化企业，确实也需要有更匹配市场经济的战略布局，以此调整此前疲软的规模节奏。
高广汉告诉记者，首创置业的投资策略是：投资先投城，投城其实是投区域，而投区域肯定是投国家战略级区域发展。
在2017年时，首创置业将战略重心由五大核心城市转型升级为京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群，而后，“南移”向长三角、粤港澳大湾区核心城市圈及潜力型强二线单核城市，就是首创置业近四年里的重要动作。
单点城市看，2020年首创在武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等其他潜力型强二线单核城市实现签约额人民币145.1亿元，占比约20%，较去年同期提升近10个百分点。
而在区域投资上，2014年，首创置业首入上海完成长三角区域布局。考虑到长三角区域内交通连接密度非常高，且拥有中国50%以上的百强县，整个华东区域经济发展稳定，对房地产市场，甚至对整个中国的经济发展都起到了底盘性的作用。首创置业近年来不断加厚在该区域的货值储备——目前，聚焦长三角经济带，首创置业已经形成了两省一市的主要布局，即江苏省、浙江省和上海市。
2020年里，上海禧瑞荟项目开盘即售罄，去化率达100%，杭州天阅云合源、苏州天阅湖滨雅苑等项目开盘去化率超90%。区域深耕带来的品牌认可度，让首创置业在长三角区域的签约额同比增长约12%，对集团的销售贡献从2019年的24%提升到了31%。而年内，首创置业又在南京、桐乡获取了大幅土地，预计未来长三角区域销售贡献还将持续上升。
在同行热络扎进的粤港澳大湾区，首创置业是2017年才进入的，至今布局了深圳、广州、佛山、东莞四个城市。2020年里，粤港澳区域签约销售金额为36.55亿元，同比增长了21%，但从贡献占比来看，只占到集团全年签约额的5.19%，转化率还大大低于京津冀及长三角区域。
目前，首创置业在长三角和粤港澳区域的货值占比已经达到了40%，与国内经济发展能级匹配度加强。此外，去年中旬，首创置业原来的成都、重庆的城市公司，合并成了西南区域公司，也在于匹配国家的成渝城市圈和西部开发建设战略，抢占风口。
试验轻重结合“地产+文创/高科”异地复制
据高广汉介绍，因为布局粤港澳的布局时间比华东晚，所以这一轮粤港澳的大红利，首创置业并未吃透。尤其是在深圳这类长期以旧改、以城改为主要推地形式的城市，首创置业仍需要不断去摸索尝试。
事实上，在京津冀，首创置业参与过呼家楼大二期、平谷白各庄、昌平兰各庄、石景山西黄村、天津武清等多个旧改项目，经验丰富、模式成熟。但并未能大面积实现异地复制的限制原因，还在于“运营能力”的未能破圈。
因此，在京津冀之外的区域，尤其是单城投资的潜力型强二线城市，首创置业者希望通过“运营能力”搭桥，先打响区域运营美誉度，再做地产开发。
在昆明、武汉、郑州、厦门，首创置业就是以奥特莱斯“打头阵”，再佐以住宅项目。按高广汉的话说，相当于先做城市运营发展，赋能区域经济、城市经济发展，打动了当地政府，进而当地政府邀请企业进驻城市进行二级开发。
这种模式对于规避眼下“两集中”供地模式所带来的土地成本抬升，也极具前瞻性。
今年2月，22个热点城市将实行集中供地制的消息传出，除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
目前，长春已在4月15日时完成第一场土拍，而广州也已经拍出了第一批地块。从溢价率看，长春因市场平淡已久，出让结果也较为平淡。而广州则有两幅地块触及上限，最高溢价率45%。
可以看出，双集中之后，原先的一线和热点城市，还将继续吸引企业热度。而上述提到的首创置业所进入的单核强二线城市，刚好均在这22城名单内。
于首创置业而言，双集中政策下，通过招拍挂获取地块，存在溢价率上涨的风险，将进一步压缩企业运营毛利率，而首创置业提前开创的“运营做先锋”的模式，将能化招拍挂为合作式招标，维稳地价成本。
事实上，从2019年起，首创置业就已经在调整土地获取渠道：大幅降低招拍挂拿地比例，转为通过产业协同、战略合作、并购、一二级联动等方式获取项目。
2020年首创置业土地投资总额189.9亿元，新获10个项目中，总建筑面积419.6万平方米，其中，有9个项目为底价获取。整体新增土储的平均楼面地价6126元/平方米，同比下降9.5%。
能底价获取项目的关键，正是在于首创置业多年孕育成熟的高科、文创业务。
2015年时，首创置业与中关村发展集团联手打造了位于海淀永丰基地的中关村集成电路设计产业园（ICPARK），开始培育高科业务。该园区于2018年11月正式开园，目前已入驻比特大陆、兆易创新等具有国际影响力和自主知识产权的集成电路龙头企业超30家，形成年产值超270亿元。
经过5年发展，以ICPARK为首的“产业+地产”综合发展模式初见雏形，成为首创置业高科与主业协同的1.0版。
有了ICPARK的协同运营经验，以及超过300家的高科技企业资源储备，2020年5月，首创置业成功实现高科模式的异地模式，获取南京市建邺区58产业用地项目，规划总建筑面积32.7万平方米。
据悉，该项目将以58集团华东区域总部为龙头引领，培育和引入以互联网服务为核心,以大数据、人工智能、区块链、云计算为支撑的新兴科技产业，最终形成数字经济产业生态聚集中心。预期体量24万方，涵盖产业孵化、企业服务平台、总部办公、活力街区商业及人才公寓等业态，成为首创置业首次进驻南京的名片。
同样的还有位于重庆西永的高科技产业园。2020年4月，首创置业获取重庆市沙坪坝区西永组团项目，规划总建筑面积40.0万平方米。项目位于中国西部（重庆）科学城范围内，周边电子信息产业发展基础良好，交通网完善，首创置业计划整合重庆相关产业资源，将项目打造成为以泛集成电路产业为主导，集住宅、写字楼、商业为一体的科创产业新城。
而在浙江桐乡乌镇，首创置业则是以文创为专长，来撬动周边地块一二级开发。
2009年时，首创置业将位于北京CBD的废旧厂房重新改造，打造了朗园Vintage，引入互联网、文化金融、大健康、大文娱等风口企业，融入咖啡馆、展厅、创意店铺等新经济业态。让郎园Vintage成为北京文化创意产业园示范园区。
2017年时，首创置业开始复制郎园Vintage模式，成立了文创和产业发展事业部。第二年，北京石景山的郎园Park和原为北京纺织仓库的郎园Station开业，第三年，于北京东南二环内的咏园项目，作为全国首个非遗主题文创园区盛大开园，首创置业文创产业正式进入爆发期。截至目前，首创置业的文创园已累计布局全国4城10园。
2020年12月新获取的桐乡项目，为首创置业对平安不动产位于浙江桐乡乌镇三宗地块的入股，总建筑面积27.7万平方米。而今年1月，首创置业再与平安不动产订立合作协议，收购平安不动产持有的桐乡平安新经济城50%股权权益，扩大在该区域的项目规模。
最新一笔收购之后的当月，平安不动产、首创置业、上坤地产三方在桐乡乌镇签署战略合作，落地乌镇·新栅国际人文艺术村项目。据悉，该项目将以戏剧、音乐产业为基础，延展电影、艺术、人文、旅游、教育等打造全方位文化艺术产业链，操盘方正是首创。
这些创新业务模式，让首创置业围绕“地产+文创”、”地产+科技“等方向，强化业务线间的协同资源获取，实现多元创新业务为主业赋能。高广汉把这种轻资产运营助推二级项目获取的良性协同，比喻成“从伸出手掌变纂拳出击”：“以前是每块业务各自为一个手指，伸出手就是伸出5个手指头去探索、试点。而现在是改变单一伸手的模式，把它们和开发板块组合，整合成拳头后再出击，赋能作用更大，输出能力更强。
扩大长租、养老创新业务分拆物业
除了已经培育成熟的文创和高科产业，首创置业亦在尝试更多可协同主业的创新业务。
2015年2月，北京首次出让经营性养老用地，经过多轮激烈竞拍，最终被首创置业收入囊中。首创置业的判断是，房地产和人口红利总体呈正相关，随着人口结构的变化，养老地产将是非常有活力的细分行业，所以这将是首创置业创新业务版图上的重要尝试。
这幅地块，首创置业后来找来了远洋集团联合运营，打造为北京首个高端养老项目——椿萱茂•和园。而这里也成为首创置业养老创新业务的试验地。
据悉，和园长者社区在全维健康管理服务、智慧化社区方面较国内以往养老项目全面升级，房间内搭配了语音控制电器、房间自动开灯、卫生间溢水警报等随处可见的智能化系统，并有全套智能化、功能性检测设备，每个设备，每个人只需操作一分钟，就会自动产生针对于个人的量化建议，从活力生活、生活照料到专业护理可以后顾无忧。
同时项目内还融入了“长者共创共享”的生活及运营理念，设立了激情岁月KTV、花样年华直播间、芳华舞社、家乐嘉棋牌社、书香阁、诵读经典时光绘，以及梦想聚落汇报厅。打破单一封闭养老现状，开启了集养老、居住、文化、休闲、娱乐、学习、健身、度假功能于一体的多样化养老新纪元。
经过5年探索，椿萱茂•和园于去年年底正式入市。
椿萱茂•和园为市场提供了借鉴参考，也为首创置业未来其他养老项目的标准化、可复制化积累了诸多经验。通过这个项目，首创置业培养了自己的运营团队，深度了解了整个养老产业生态，开始独立尝试养老业务的异地复制。半个月前，即4月14日时，首创置业刚与武汉城建集团沟通战略合作，除了涉及武汉城市更新，还涉及到了医疗养老产业。
被诸多同行誉为亏本生意的长租公寓，也在成为首创置业的另一个抓手，但不同于其他企业通过招拍挂拿地再将自持部分转化为长租公寓，或者二房东的模式，首创置业除了有存量项目改造的北京房山Hé园、天津双港Hé寓等项目，更多的发力点放在了集体土地租赁住房上。
2019年时，首创置业签下了朝阳十八里店集体用地租赁住房项目，运营期为40年（不含3年建设期），命名“繁星”。这个项目，总建筑面积达41万平方米，共6100套租赁住房。项目分为三幅地块，规划12个组团，户型除开间外，还有一居室至三居室以覆盖全生命周期，是目前北京乃至全国最大的租赁住房项目。
此外，还有平谷白各庄、顺义张镇和房山下坡店三大集体土地租赁房项目，也都隶属首创置业，将近期全面封顶，预计今年启动预租，最快将在明年上半年实现入住。
得益于大股东首创集团的背书，首创置业在开展住房租赁业务上，不仅资源、资金获取更加顺畅，且成本也大大低于其他同行。
2020年4月，首创集团获准向专业投资者公开发行面值不超过人民币20亿元的公司债券，分别用于北京房山区、平谷区、顺义区等六个集租房项目，首期发行规模10亿元，利率仅为2.68%。
12月，首创置业为其北京十八里店集体土地租赁住房项目借入不高于人民币33亿元的银团贷款，期限为24年，利率为LPR加0.1%（每届满12个月时根据届时LPR予以调整）。而当期央行的LPR利率，1年期为3.85%，5年期为4.65%，即首创置业的资金成本最高不过4.75%，同样低于市面上的融资水平。
今年3月，首创繁星项目又获专项资金7500万元。低成本的资金，不仅将让首创置业获得更大的盈利空间，也将让项目更贴近民生，一改长租公寓高定价标签。
有长租公寓行业人士就和记者坦言，繁星项目入市之后，将对长租领域起到极大的冲击作用，一方面在于它的定价优势，20-30平方米“青年房”定价在2500-3000元/月；30-50平方米白领房定价在3000-4500元/月，大大低于市场上的同等产品。而另一方面，在于它或将成为长租领域第一批真正REITs的产品。
按ICCRA住房租赁产业研究院发布《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告所示，如果按照收益率指标对租赁住房REITs市场规模进行预测，符合要求的标的需要达到5%以上的资本化率。但据新派公寓创始人&CEO王戈宏透露，目前国内能达到5%以上的租赁资产仍为0，“在REITs发行红灯的斑马线前，按理应该挤满了起跑待发的企业，但实际情况是，站在红灯前的企业为数不多，就算变成了绿灯，也没有人能冲出去”。
至于第一批能成功发行REITs的租赁品牌，中海地产长租公寓负责人张仁勋预测将是一些低土地成本、低资金成本的规模型或国企型企业。首创置业的集体土地租赁房，正属于这类产品。
据首创置业方面预期，项目入住后3年至5年内，租金外其他的渠道收益能占到总收入的10％，并随着业态的调整、运营团队的成熟及资源优化逐年递增。
且长租公寓业务为首创置业带来的长期赋能，还不止于此。据了解，在首创置业大股东首创集团旗下，还拥有北京周边的40多个重点小城镇的集体用地，有了“繁星”项目的成功经验，未来这些集体土地租赁的运营，都可能交由首创置业，而首创置业也将由此成为北京市最大的长租公寓运营商，加速转型城市运营商。
而有了更多城市运营经验之后，首创置业计划扩大自己的物业管理半径，进入北京的网格化社区管理。加上此前已经颇具成熟，并获得业界合作伙伴高度好评的住宅、产业园物业服务，以及奥特莱斯的商业管理，将进一步丰富首创置业旗下物管公司——首置物业的管理业态，实现资产价值，利好未来首置物业的分拆蓝图。
截至到2020年末，已有42家物业登录资本市场主板，秦怡认为，随着传统物业公司扎堆上市，资本对于这一领域的估值将更加挑剔，类似华润万象生活这样的，将传统住宅物业管理与商业管理、写字楼管理整合的，更偏向运营的新型物管公司，将更受资本市场青睐。
首置物业想对标的，就是类华润万象生活的公司。“我旗下拥有多种在管业态，且它们的会员系统、积分系统都是打通的”，秦怡解释道，首置物业希望打造的是一个完整的生态系统，“住宅的业主到我的综合体项目里去消费，积分互通，而写字楼的业主也可以成为我文创园、高科园的买家，各个业态的资源相互嫁接。”
也正因为追求的并非传统模式，秦怡表示首置物业的分拆仍需要时日，“传统物业管理的这波风口实际上已经过去了，首创置业也不想赶这波风口。我们希望打造成一个大物业的概念再上市”。
退出慢周转业态更合规三道红线
除了尝试高协同业态，首创置业2020年年报中还提到：将调整优化业务布局及资产结构，推进低效资产盘活变现，聚焦资源发展主业，全面提升资产质量，增强业务抗风险能力，助力公司稳健与高质量运营。
对于一些变现慢的业务，首创置业也在考虑加速进行重组。
3月29日晚，首创置业发布公告，拟向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务。公告中表示，奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。
2013年，首创置业第一个奥莱项目——北京房山奥特莱斯开业。开业当日实现销售额近800万元、客流量约10万人次。2014年该项目实现销售额10亿元，年客流量近千万人次。
截至到2020年末，首创置业持有的已开业奥莱数量达13家，布局和开业项目数量居行业第一位。年内实现营业额人民币74亿元，客流3810万人次。
但由于去年2月全国各大城市商场闭店停业、减租，客流量急剧下降，至3月开始逐渐复工复产，6月北京又爆发新发地疫情，各大商场再次受到较大影响，访客量再次下降，可售物业的交付时间也被大大延期，首创置业旗下的商业地产运营平台首创钜大的利润受到波及——期内实现经营溢利约为2.67亿元，同比减少42%；年度亏损约为3.18亿元，较2019年增加42%。
而再结合首创置业当期财务数据看，2020年公司剔除预收款后的资产负债率71.3%，净负债率127%，现金短债比为1.13，踩了两道红线。
于首创置业而言，眼下，奥特莱斯虽已是培育了12年的成熟板块，但同样也是一个重资金投入、长周期回报的板块，面对愈发收紧的金融监管政策，以及国资委对于国企利润率、杠杆率的从严要求，首创置业希望把更多的关注点放到主业，以及投入产出性价比更高更快的创新业务上。
在2020年度业绩发布会上，首创置业管理层就表示，在当前环境下，首创置业还是以稳健2023经营策略为重心，强力调整结构，降杠杆，抗风险，而奥莱业务还处于培育期，公司将资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量，增强抗风险能力，保障业务的稳健运营。
对于外界担忧的，此次分离是否将首创置业已经成熟的“奥莱+地产”的协同模式，高广汉回应表示，一个项目从一级的土地开发到二级的建设，整个接棒的过程是非常重要的。如果不是同一体系的公司，很容易出现交接棒时候断层，第二棒需要从零开始的消耗。而得益与母公司首创集团的高配合度，以及首创置业此前对奥特莱斯业务的了解，未来首创置业在“奥莱+地产”模式上，还将依然保持良性的协同优势。