卓越集团被传退地:激进拿地或为上市,操盘能力、财务状况遭质疑

近年来,卓越集团“逆势”激进拿地,原因或涉其准备2022年重启时隔十年之久的上市计划。

文|氢财经 梁华梁

5月初,深圳“写字楼大王”卓越集团在北京首轮集中供地竞拍中扮演黑马角色,豪掷近200亿狂揽四宗地块。

但不久之后,卓越集团突陷退地传闻。退地原因是卓越集团算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张。

对此,卓越集团紧急回应称,退地传闻为不实消息,未来将以合作操盘模式开发北京四宗地块。

近年来,卓越集团“逆势”激进拿地。有消息称,卓越集团之所以如此激进,原因是其准备在2022年重启时隔十年之久的上市计划。

也难怪,内地有些规模的房企大都完成了上市,在他人享受资本盛宴的同时,卓越集团却只能在门外观望。而“逆势”拿地,给了卓越集团追赶他人的底气。

但未来,激进的卓越集团可能会遇到诸多困难。

北京被传退地,操盘能力遭质疑

2018年,卓越集团主席李华在新年贺词中提到:“高土储,高周转,强融资,三年千亿目标已触手可及。”

然后,时过3年,李华的这个“千亿目标”仍没有实现。

据公开资料显示,2020年,卓越集团全口径销售额为994亿元,权益金额700亿元,距离李华的目标还差临门一脚。

为了尽快实现李华的目标,卓越集团近年来把拿地看得极为重要、

公开资料显示,2017年-2019年卓越集团总土储货值分别为1527亿元、1851亿元、1473.1亿元。

进入2020年,卓越集团明显加快了拿地节奏,拿地策略也“由守转攻”、低调转为激进。上半年,卓越集团分别于成都、宁波、青岛等11个城市新增土储16宗地块,参与土拍260余次;下半年,又参与土拍240余次。

据克而瑞数据,卓越集团当年总土储货值高达3922.5亿元。

值得一提的是,自今年年初“两集中”政策落地后,卓越集团攻城略地之势反而更加猛烈,分别在广州、西安、重庆、湖州等城市频频拿地。

数据显示,截至4月底,卓越集团共拿地23宗,其中的14宗为合作拿地;1-4月累计新增货值773.3亿元,权益货值442.6亿元。

进入5月,卓越集团更是在京城“一战成名”。

5月10日-11日,卓越集团先是以39.27亿+13%政府持有,拿下土拍首个地块朝阳金盏02地块;而后又以联合体拿地形式,总耗资达148亿元,分别拿下丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块和昌平东小口地块。

两日拿地4宗,总耗资高达187.27亿元。从拿地数量和拿地金额来看,卓越集团均位居首位,风头甚至压过了孙宏斌的融创。

不过,随着187.27亿元大手笔拿地落幕,卓越集团自身的操盘能力、这些地块的盈利问题等均受到市场方面的质疑。

首先,卓越集团在京开发经验并不算丰富。2005年卓越集团成立了北京公司,做过几个项目也都是与其它房企合作开发,而且均由对方操盘。

其次,卓越集团拿的地块开发难度、盈利难度都不小。

比如,金盏乡小店村的地块,最终拿地价格为39.27亿元+13%政府产权份额,成交楼面价52988元/平方米,溢价率3.89%。但该地块房屋销售价格上限为7.6万元/平方米,算上政府产权份额部分,实际卓越集团的盈利空间十分有限。

在比如丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块、昌平东小口地块,分别竞配公租房面积3.25万平方米、2.95万平方米、2.05万平方米,同样考验卓越地产的开发能力。

简言之,市场不相信卓越集团的操盘能力。

由此看来,此次“退地传闻”并不是空穴来风。而从卓越集团的回应内容,“传闻为不实消息,目前没有退地计划,未来将以合作操盘模式开发北京四宗地块”,也能看出,卓越集团对自己的操盘能力也“心知肚明”。

激进扩张或为上市,财务状况恶化

“逆势激进拿地”、“千亿目标”,说到底,还是卓越集团着急上市。

卓越集团1996年成立于深圳,在房地产市场浸淫25年之久,算得上是行业一员“老将”。

但是,令人称奇的是,地产“老将”卓越集团,居然都不是上市公司。据了解,卓越集团曾两次尝试上市。2007年,卓越集团首次在香港申请上市,但命运不济,遭遇了2008年的金融风暴,其上市计划只得中断。

2009年,卓越集团再度冲刺香港IPO。这一年,恒大、龙湖、佳兆业等先后登陆港股,但卓越集团却因估价偏低,国际认购情况不好,最终不愿意接受降价建议,选择主动暂停IPO。

有消息称,卓越集团拟2022年重启时隔十年之久的上市计划,前提是达成“千亿目标”。

也难怪卓越集团如此着急。2009年以来,宝龙地产股价从3.08港元/股上涨了近两倍,龙湖集团更是从7.07港元/股上涨至45.1港元/股。其它房企都享受到了上市红利,唯独卓越集团在门外“眼红”地观望。

上一次卓越集团就因规模小、估价偏低,最终无缘上市。有了前车之鉴,卓越集团的“千亿目标”才显得如此迫切、重要。

上市未果,卓越集团次将目光集中到住宅市场,开始加速奔跑。2012年,卓越销售额首次突破百亿;2016年,其实现325.1亿元的销售额,2017年,卓越集团销售额突破400亿。

而在2019年、2020年,卓越集团的销售额分别达949.5亿元、994.1亿元,离“千亿目标”如此之近。

去年,李华更是在内部会议上提出了“两三年内希望卓越能做到行业TOP20。”2020年底排名第44位,卓越集团离第20名的中梁控股,差了700亿元。

由此看来,卓越集团还得继续通过激进拿地来扩张规模。此举将继续给卓越集团带来沉重的财务压力。公开资料显示,截至2019年12月末,卓越集团总资产合计2245亿元,负债1548.9亿元。

虽然2020年末的财务状况,卓越集团并未予以公开。但一些细节显示,卓越集团极有可能资金不够充裕。

自2021年以来,卓越集团多次通过信托渠道融资,资金方包括山东省国际信托股份有限公司、上海爱建信托有限责任公司、上海国际信托有限公司等,信托总规模可能高达近10亿元。

此次北京“退地传闻”,同样反映的是对卓越集团“现金流”的质疑。虽然卓越集团回应称,截至2020年底,其经营性净现金流200多亿元,现金流问题并不存在。

但动辄百亿元的拿地支出,200多亿显然不够,卓越集团只得通过不同的渠道融资。

而持续增长的负债规模、不健康的财务状况,或许也会为卓越集团的上市计划带来阴影。

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