6月23日，康桥悦生活集团有限公司通过港交所聆讯。

其招股书显示，康桥悦生活拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米，覆盖三个省的17个城市。截至目前，已签约管理238个物业，总合同建筑面积为3900万平方米，覆盖8个省的28个城市。

该消息一出，意味着康桥悦生活距离上市仅有一步之遥。

行业内，母公司还未上市，物业拆分先行的案例屈指可数。据了解，剥离之前，康桥悦生活已暗自布局将近1年，进行了长达约10个月的股权腾挪以及引战操作。

在外界看来，康桥悦生活欲剥离地产主业拆分上市早已有迹可循。

多次股权腾挪 与母公司正式剥离

2020年到2021年，康桥悦生活股共发生3次股权腾挪及注资行为。

根据资料显示，北京康桥天益投资有限公司（简称“康桥天益”）与深圳康桥宜信投资有限公司（简称“康桥宜信”）分别为康桥悦生活两大直接控股股东，持股比例为8:2。

其主席兼非执行董事宋革委通过间接持股康桥天益，成为康桥悦生活最大股东。

据乐居财经报道，康桥天益的最终控股公司是河南博远全景企业管理咨询有限公司（简称“博远全景”），宋革委持有该公司99.9%的权益，通过康桥天益，宋革委实际拥有康桥悦生活79.92%的股权。

2020年4月，博远全景接手康桥宜信出的20%康桥悦生活股权，宋革委对康桥悦生活的持股权也从79.92%增加到了99%。

8个月之后，香港科安达有限公司（简称“科安达”）注资263.16万元，入股康桥悦生活5%的股权，博远全景持股权被稀释为95%，宋革委的最终受益股份也从99.9%下降到94.905%。

今年1月末，博远全景又将手中对康桥悦生活95%的持股权进行转让，由河南康桥悦生活商务服务有限公司（简称“康桥悦商服”）接手。

据了解，香港康桥悦服务直接持有康桥悦生活商务服务100%股权。操作至此，康桥悦生活最终控股股东变成为香港康桥悦服务。

在业内人士看来，这也意味着康桥悦生活与其母公司进行正式剥离。

地域属性强烈 未来积极布局收并购

如今，康桥悦生活上市在即，其招股书所披露的2019-2020年各方面财务数据也呈上升趋势。

根据其招股书数据显示，2020年，康桥悦生活净利润为9180万元，较2019年的6010万元上升52.6%；收入则由2019年的3.63亿元进一步增加至5.76亿元。

“尽管财务形势良好，但康桥悦生活仍有自身难以摆脱的弊端。”物管行业专家称，作为一家河南起家并深耕河南的企业，康桥悦生活地域属性浓烈，地域依赖性过高。

截至目前，康桥悦生活91.8%的物业管理服务收入来自于河南，95%的在管面积位于河南。

根据中指院数据显示，百强物企住宅物业平均物业费在2元以上。而康桥悦生活物业费由前期的1.78元提高至1.97元后，仍低于百强住宅平均物业费标准，直接影响到康桥悦生活的物业管理服务毛利率。

数据显示，2019年，康桥悦生活整体毛利率为30.6%，2020年的整体毛利率为30.7%，只能说相对稳定，但并无太大的涨幅。

除此之外，根据招股书披露显示，目前，康桥悦生活逐步将业务拓展到河南以外的重点地区，包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省。

值得注意的是，不同于碧桂园、融创、万科等规模房企旗下的物业公司能直接承接母公司的在管面积，康桥悦生活来自康桥集团开发的项目占比仅40%，第三方项目占比达到60%。

对于所募集资金用途，康桥悦生活管理层表示，未来，公司将积极物色投资及收购机会以进一步发展战略合作和扩大业务规模，其中包括用于收购及投资其他物业管理公司以进入新城市及使物业组合多元化。增加一二线城市布局，投资智能化运营及内部管理系统，扩大服务及产品种类等均是公司接下来的发展方向。