12月16日晚间，做空机构浑水研究（Muddy Waters Research，以下简称“浑水”）发布对贝壳找房（NYSE:BEKE）的做空报告，对贝壳作出夸大平台新房销售、存量房销售GTV，夸大门店及经纪人数量等指控。
昨日晚些时候，贝壳找房方面回应称，“贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和报表的正确解读。”
今日晚间，贝壳找房发布针对上述做空报告的详细回应。
夸大GTV和营收？
新房交易GTV、存量房交易GTV及营收方面，浑水称，贝壳将其新房销售GTV夸大超126%，存量房GTV夸大约33%，营收夸大约77%-96%。浑水表示，其编写了一个程序抓取贝壳平台的数据。
针对新房交易GTV和营收，贝壳找房表示，浑水抓取数据的方法错误，对贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。
贝壳方面介绍道，平台提供新房交易的通路有4条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。贝壳表示，浑水报告中仅计算了前两种方式，且在估算前两种通路的GTV和收入上也存在明显问题。
针对存量房交易GTV，贝壳表示，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏，“数据并非来自公司真正数据，因此计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。”
此外，贝壳还提到，浑水利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。
夸大门店和经纪人数量？
浑水在报告中称，贝壳平台门店数量至少夸大了23%，存在“幽灵商店”和“克隆商店”，前者是指店铺在现实中并不存在，后者是指平台多家门店只存在一家实体店铺。
做空报告称，贝壳通过大量“幽灵商店”和办公地在同一地点的“克隆店”来虚报门店数量。其举例称，南昌市青山湖区一营业点门店已被废弃，廊坊的51家链家店中，有19家“幽灵商店”，该城市门店数量夸大了59%。此外，做空报告称，其调查人员实地走访发现，同一门店的多个团队被计为多家门店。
经纪人数量方面，浑水称其抓取的截至7月16日的数据显示，贝壳平台经纪人数量为43.6万人，但贝壳财报称，截至二季度末平台经纪人数量为54.8万人。
浑水举例称，在上海市场，贝壳称拥有21000个经纪人，但工商数据显示贝壳上海缴纳社保员工数远低于此。
对此，贝壳方面回应称，由于浑水的信息源不完整，数据的衡量方法存在比较明显的瑕疵，“App首页的“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这类经纪人能在“新房”频道的子页面中找到。同时，此频道的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。”
不过，贝壳并未回应浑水提及的工商数据及“同一门店多支团队被计为多家门店”的情况。
夸大被收购标的资产价格？
浑水在报告中质疑贝壳收购中环地产、圣都等标的时夸大资产价格以平抑不存在的现金余额。其举例称，贝壳招股书显示，分两步收购中环地产：2019年7月12日以9.31亿元收购中环62%股权；2020年4月以9.1亿元收购剩余38%股权。
“但工商资料显示贝壳在2019年7月仅收购了28%的股权，同日天津云居房地产公司收购了中环33.6%股份，六个月后转让给贝壳。”浑水表示。
此外，浑水还质疑贝壳高溢价收购家装企业圣都。贝壳曾出价80亿收购圣都，但同行业上市企业东易日盛布局省份更多，当时的市值仅为25亿元。
对此，贝壳方面回应称，关于收购的指控没有根据，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。
另外，浑水还在做空报告中称，贝壳通过表外投资推高佣金率。浑水表示，其调查人员走访德佑门店后发现，德佑“领航者计划”会向年收入超250万元的门店估值10%的现金投资，但不入股或进行利润分配，需要门店接受更高的佣金率。浑水称，贝壳试图通过这种方式提供佣金率，通过表外投资的方式美化收入。
贝壳尚未对此指控作出回应。
贝壳方面表示，贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，浑水针对贝壳的做空存在夸张表述，需要警惕一些海外资本恶意做空中国房地产开发企业和中介企业的现象。
“就目前海外资本来说，其对于贝壳的经营模式了解不到位，也不了解中国新型城镇化机会下的房地产市场机会，恶意做空，其实就是基于财务数据做出的粗糙的过于武断的判断，对于此类恶意做空操作需要警惕。”严跃进如此说道。