文｜投资者内参 马振阳

恒大物业的控股权出售终于迎来实质性进展。

10月30日，恒大物业（06666.HK）发布联合公告，宣布太盟投资集团（PAG）旗下投资平台已与中国恒大及其附属公司签署股份买卖协议，拟以约40.26亿港元现金收购恒大物业51.016%的股份。

值得注意的是，此次收购的全面要约价格为每股0.8359港元，较恒大物业停牌前最后交易日的收盘价折让约29.5%。

交易完成后，太盟将成为恒大物业的新控股股东，中国恒大及其附属公司将不再持有恒大物业股份。

此次收购方太盟投资集团，是一家管理资产超过600亿美元的国际投资机构，其联合创始人、执行主席单伟建，曾被媒体称为“中国私募之王”。近年来，太盟在中国房地产领域参与了多笔大型投资，包括此前牵头600亿元投资万达商管。

▌40亿港元收购51%股权，要约价折让29.5%

根据10月30日公告，太盟旗下Everest Holdings I Limited与中国恒大及CEG Holdings于10月28日签署购股协议，将收购合计约55.15亿股恒大物业股份，占公司已发行股份总数的51.016%，现金对价约40.26亿港元。

具体来看，太盟将以每股0.8359港元的价格收购中国恒大直接持有的1.361%股份，以每股0.7271港元的价格收购CEG Holdings持有的49.655%股份。此外，太盟还将支付人民币5亿元，用于CEG Holdings的部分税项、交易费用及其他负债。

交易完成后，太盟将按照香港《公司收购及合并守则》，向恒大物业其他股东发起强制性现金全面要约，收购价格为每股0.8359港元。这一价格较恒大物业10月28日每股1.185港元的收盘价折让约29.5%。太盟在公告中明确表示，不会提高要约价格，也不保留提高要约价的权利。

按照每股0.8359港元计算，恒大物业全部已发行股份的对应价值约90.37亿港元。若全面要约获得全部接纳，计入股份买卖协议及额外付款安排，太盟需要支付的最高总金额约90.37亿港元。

本次交易由高盛担任太盟的财务顾问，收购资金将通过股权出资及收购融资共同筹集。交易仍需获得中国反垄断监管部门批准，并满足其他先决条件，尚未正式完成。

恒大物业已于10月29日上午停牌，并申请于10月30日上午9时恢复交易。

此次交易也是中国恒大清盘程序中的一项重要资产处置。2024年1月，香港高等法院颁令中国恒大清盘。2025年9月，清盘人开始推进恒大物业控股权出售，随后经历多轮投资者筛选和谈判。

根据公告，此次股权出售由中国恒大及CEG Holdings的清盘人主导，目的是变现相关资产，为债权人及其他利益相关方争取回收资金。

▌恒大物业上半年净利润超5亿元，第三方收入占比接近100%

尽管母公司中国恒大已经进入清盘程序，但恒大物业本身仍保持盈利。

根据最新财务数据，2026年上半年，恒大物业实现营业收入69.43亿元，同比增长4.5%；期内净利润约5.03亿元，同比增长约2.5%；归母净利润约5.17亿元，同比增长9.5%。

截至2026年6月底，恒大物业在管面积约6.03亿平方米。值得注意的是，今年上半年，恒大物业来自第三方的收入约69.40亿元，占总收入的比例约99.96%。

这意味着，恒大物业目前的营业收入已基本不依赖恒大集团及其关联方直接付款。

太盟同时明确，收购完成后将维持恒大物业在港交所的上市地位，暂无对公司现有业务、管理层及员工进行重大调整的计划。

▌单伟建曾牵头600亿入股万达商管，看中轻资产运营模式

此次收购恒大物业的太盟投资集团（PAG），是一家专注于亚太市场的另类资产管理机构，业务涵盖私募股权、不动产及信贷与市场投资，管理资产规模超过600亿美元。

太盟的联合创始人、执行主席单伟建，是亚洲私募股权投资领域的知名投资人，曾被部分媒体称为“中国私募之王”。

单伟建早年曾任职于世界银行、摩根大通等机构，随后进入私募股权投资领域，主导过韩国第一银行、深圳发展银行等具有代表性的收购交易。2010年，他创立太盟的私募股权投资业务。此后，太盟参与了一系列大型投资，包括腾讯音乐、大阪环球影城、爱奇艺等企业，其中部分项目已实现退出。

近年来，太盟在中国房地产相关领域参与了多笔大型投资，其中最具代表性的就是万达系列交易。

2024年3月，太盟联合中信资本、Ares Management等机构，向万达旗下商业运营管理平台大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，联合投资方合计取得60%股权，大连万达商管保留40%股权。

2025年5月，太盟又牵头推进涉及万达旗下48座万达广场的物业资产收购计划。据当时媒体报道，相关交易拟通过约500亿元规模的基金推进，腾讯、京东系资本、阳光人寿等机构参与其中。

对于此前投资万达商管的逻辑，单伟建曾作出过专门解释。

2026年4月，在中欧国际工商学院与经济学教授兰小欢的对话中，单伟建表示，太盟投资的并非传统房地产开发业务，而是万达“小商管”，一家类似酒店管理公司的轻资产运营企业。他透露，当时万达商管在全国管理约530座商场，出租率超过97%，2025年税后净利润约80亿元，每年还有20至30座新商场加入管理体系。

从业务模式来看，太盟此次拟收购的恒大物业，与2024年投资的万达“小商管”具有一定相似性。前者主要管理住宅小区，后者主要运营商业广场，两者都通过大规模物业管理服务获取持续性收入，而非主要依赖房地产开发销售。

这也与太盟此次收购公告中强调的投资价值相吻合。太盟认为，恒大物业的核心物业管理业务具有稳定、经常性的收入来源，能够为长期价值创造提供具有吸引力的平台。

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