资产变现,国资入场,中南建设的破局之路

对中南建设而言,未来要做的事情恐怕还有很多。

文|智瑾财经 橙子

踩着4月的尾巴,经历了艰难2021年的中南建设(000961)先后发布了不太好看的年报和一季报。

同时这两份财报,也将中南建设的债务压力大、盈利质量下滑等问题再度摆上台面,对中南建设而言,未来要做的事情恐怕还有很多。

2021年年报:史上最差成绩单

从财报数据来看,2022年一季度:

中南建设实现营收77.49亿元,同比负增长46%;

归属净利润则亏损6.08亿元,同比下降188.73%。

而整个2021年,中南建设尽管实现营收792.1亿元,同比微增0.78%,但全年归属净利润则亏损33.82亿元,同比大幅下降147.78%。

图片来源:东方财富

这也是中南建设上市来首度亏损,更是成立34年来出现首次亏损,这份年报也被称为“史上最差成绩单”。

对于这份成绩单,公司董事、总经理陈昱含除了“道歉”,也坦言:

无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象,更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。

市场对这份成绩单或也比较失望,4月26日公司股价开盘即跌停报3.58元,之后虽曾打开跌停盘,但仍以跌停收盘,当日总市值蒸发15.43亿元。

而中南建设业绩变脸的主要原因,除了市场大环境下整个行业都面临毛利率下滑等共性因素,还有一点便是利润大杀器——大额的资产计提减值。

中南建设在业绩说明会召开的当晚发布的修订公告中称:

2021年度计提各项资产减值准备由38.58亿元,变更为38.83亿元;最终减少当期利润总额38.83亿元。

图片来源:中南建设公告

值得一提的是,早在2020年,中南各项资产减值额仅为6.03亿元,一年时间该数字便增至近39亿元。

此前中南建设专门针对业绩亏损发过一份《关于2021年业绩与预告有重大偏差的说明公告》,公告中中南建设表示除上述原因外,公司还提出其他共计四个缘由。

图片来源:中南建设官方公告

当然,除了资产减值,从基本面来看,中南建设依旧面临巨额债务压力及盈利质量下滑下紧张的现金流。

债务压力上升,经营质量下滑

债务是所有房企不可绕开的问题。

截至2021年末:

中南建设净负债率93.16%,同比下降4.11个百分点;

剔除预收账款后的资产负债率80.52%,同比增加0.76个百分点;

现金短债比(扣除受限资金)0.6。

三道红线踩中两条,而截至去年三季度,公司现金短债比为1.08,仅资产负债率一项处于红线之上,意味着公司实际债务规模在持续增加。

从资产负债表来看,截至2021年底公司总负债规模为3252亿,但其中绝大部分为流动负债,总规模达到2838亿元,占比达87%。

其中需支付利息的短期负债、应付票据、一年到期的非流动负债及其他流动负债等合计高达500.51亿元。

图片来源:东方财富

同期中南建设的货币资金仅为224.1亿元,即便抛开120亿元的应付票据,仍无法覆盖其短期有息负债,债务压力可见一斑。

图片来源:东方财富

另一方面,中南建设在盈利质量方面,近年来也在持续下滑。

2013年,中南建设毛利率为29.42%,到2021年已经降至10.03%,尽管期间略有波动,但毛利率变动趋势处于下滑状态,而且到2021年受业绩亏损影响,净利率则降至-4.17%。

图片来源:东方财富

导致其盈利质量持续下滑的原因,除了为求规模的扩张,还有重要一点在于其在市场布局方面,主要土储集中在三四线城市,从而拖累其盈利水平。

根据其2021年年报数据:

全年公司全部开发项目503个,其中三四线城市面积占比就达到64%,而自棚改收紧以来,三四线楼市迅速归于沉寂,风光不再,由此便不难理解中南持续下滑的毛利水平。

图片来源:中南建设2021年报

一面是债务压力下的资金缺口,另一面是低盈利质量下难以打开局面的营收业绩,中南建设整体现金流压力着实不小。

资产变现,国资入场

不过今年来,中南建设也在积极解决现金流问题。

早在年初1月20日,华润万象官宣作价22.6亿元收购中南建设旗下物业公司中南服务,对比中南服务2020年税后净利润6674.7万元来计算,并购PE达34倍。

4月27日,这笔交易正式落定,且收购价还增加到24.8亿元。交易完成后,华润万象生活将中南建设旗下物管平台中南服务整体吸收。

此后5月9日,中南建设再度发布公告称,获得国内四大AMC机构之一,华融资产的资本支持。

根据协议内容:

华融资产拟连同南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体,有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18:1:1的比例,针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务,共同支持中南控股转型发展。

此次有关支持项目总规模为50亿元以内,华融资产作为合作主体的管理人,负责具体项目实施工作。

简单来讲就是中南建设旗下项目获得资金支持,从一定程度上缓解了中南建设现金流紧张的局面。

图片来源:中南建设官方公告

不难发现,对于中南这份史上最差成绩单,从某种程度而言也算意料之中,而相比业绩扭亏,当前摆在中南面前的更要紧的事情,恐怕依旧是降杠杆保现金流。

值得庆幸的是,对于这个问题中南已经踏出了第一步。

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