文|智瑾财经 橙子
踩着4月的尾巴，经历了艰难2021年的中南建设（000961）先后发布了不太好看的年报和一季报。
同时这两份财报，也将中南建设的债务压力大、盈利质量下滑等问题再度摆上台面，对中南建设而言，未来要做的事情恐怕还有很多。
2021年年报：史上最差成绩单
从财报数据来看，2022年一季度：
中南建设实现营收77.49亿元，同比负增长46%；
归属净利润则亏损6.08亿元，同比下降188.73%。
而整个2021年，中南建设尽管实现营收792.1亿元，同比微增0.78%，但全年归属净利润则亏损33.82亿元，同比大幅下降147.78%。
图片来源：东方财富
这也是中南建设上市来首度亏损，更是成立34年来出现首次亏损，这份年报也被称为“史上最差成绩单”。
对于这份成绩单，公司董事、总经理陈昱含除了“道歉”，也坦言：
无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。
市场对这份成绩单或也比较失望，4月26日公司股价开盘即跌停报3.58元，之后虽曾打开跌停盘，但仍以跌停收盘，当日总市值蒸发15.43亿元。
而中南建设业绩变脸的主要原因，除了市场大环境下整个行业都面临毛利率下滑等共性因素，还有一点便是利润大杀器——大额的资产计提减值。
中南建设在业绩说明会召开的当晚发布的修订公告中称：
2021年度计提各项资产减值准备由38.58亿元，变更为38.83亿元；最终减少当期利润总额38.83亿元。
图片来源：中南建设公告
值得一提的是，早在2020年，中南各项资产减值额仅为6.03亿元，一年时间该数字便增至近39亿元。
此前中南建设专门针对业绩亏损发过一份《关于2021年业绩与预告有重大偏差的说明公告》，公告中中南建设表示除上述原因外，公司还提出其他共计四个缘由。
图片来源：中南建设官方公告
当然，除了资产减值，从基本面来看，中南建设依旧面临巨额债务压力及盈利质量下滑下紧张的现金流。
债务压力上升，经营质量下滑
债务是所有房企不可绕开的问题。
截至2021年末：
中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点；
现金短债比（扣除受限资金）0.6。
三道红线踩中两条，而截至去年三季度，公司现金短债比为1.08，仅资产负债率一项处于红线之上，意味着公司实际债务规模在持续增加。
从资产负债表来看，截至2021年底公司总负债规模为3252亿，但其中绝大部分为流动负债，总规模达到2838亿元，占比达87%。
其中需支付利息的短期负债、应付票据、一年到期的非流动负债及其他流动负债等合计高达500.51亿元。
图片来源：东方财富
同期中南建设的货币资金仅为224.1亿元，即便抛开120亿元的应付票据，仍无法覆盖其短期有息负债，债务压力可见一斑。
图片来源：东方财富
另一方面，中南建设在盈利质量方面，近年来也在持续下滑。
2013年，中南建设毛利率为29.42%，到2021年已经降至10.03%，尽管期间略有波动，但毛利率变动趋势处于下滑状态，而且到2021年受业绩亏损影响，净利率则降至-4.17%。
图片来源：东方财富
导致其盈利质量持续下滑的原因，除了为求规模的扩张，还有重要一点在于其在市场布局方面，主要土储集中在三四线城市，从而拖累其盈利水平。
根据其2021年年报数据：
全年公司全部开发项目503个，其中三四线城市面积占比就达到64%，而自棚改收紧以来，三四线楼市迅速归于沉寂，风光不再，由此便不难理解中南持续下滑的毛利水平。
图片来源：中南建设2021年报
一面是债务压力下的资金缺口，另一面是低盈利质量下难以打开局面的营收业绩，中南建设整体现金流压力着实不小。
资产变现，国资入场
不过今年来，中南建设也在积极解决现金流问题。
早在年初1月20日，华润万象官宣作价22.6亿元收购中南建设旗下物业公司中南服务，对比中南服务2020年税后净利润6674.7万元来计算，并购PE达34倍。
4月27日，这笔交易正式落定，且收购价还增加到24.8亿元。交易完成后，华润万象生活将中南建设旗下物管平台中南服务整体吸收。
此后5月9日，中南建设再度发布公告称，获得国内四大AMC机构之一，华融资产的资本支持。
根据协议内容：
华融资产拟连同南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18:1:1的比例，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。
此次有关支持项目总规模为50亿元以内，华融资产作为合作主体的管理人，负责具体项目实施工作。
简单来讲就是中南建设旗下项目获得资金支持，从一定程度上缓解了中南建设现金流紧张的局面。
图片来源：中南建设官方公告
不难发现，对于中南这份史上最差成绩单，从某种程度而言也算意料之中，而相比业绩扭亏，当前摆在中南面前的更要紧的事情，恐怕依旧是降杠杆保现金流。
值得庆幸的是，对于这个问题中南已经踏出了第一步。