无论从何种角度，住房租赁市场专业化已经是大势所趋。从需求角度，愈发注重生活品质的年轻群体，正面临高企的房价，在较长一段时间内都会对租房产生刚需，专业化、机构化是匹配供需矛盾的最优解。从市场角度，专业化机构长租公寓已经诞生了两家上市公司。
3月25日，蛋壳公寓发布了上市以来的首份财报。2019年全年，蛋壳公寓收入达71.29亿元，同比增长166.5%，其中，第四季度收入达21.29亿元，同比增长112.5%。在当前阶段，蛋壳公寓已经是为数不多能够实现三位数增长的中概股，高速发展是最显著的态势。
除此之外，蛋壳公寓这份财报还隐藏着哪些秘密？高速增长的背后，有哪些要素在支撑？这个状态是否具备可持续性？
先说结论：1.经营规模扩大，业务版图扩张是蛋壳公寓最明显的趋势
2.规模扩大背后，精细化运作的特征非常明显，蛋壳公寓并非盲目扩大规模，而是在提升效率
3.提升科技实力、优化供应链体系，推动新租赁模式向全国铺开，同时进一步反哺技术和供应链，这个生态闭环体系正在为蛋壳公寓铸造护城河。
4.从目前的发展状态看，蛋壳公寓的图谱应当是“服务-规模-科技-生态”，这套体系正在酝酿新的机遇。
规模高速增长 亏损率收窄
纵观整份财报，规模增长是最明显的趋势。
首先，公寓数量大幅增长。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。这个数字比2015年末的2434间增长了179倍。
其次，蛋壳公寓持续深耕布局一、二线城市。第四季度，北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。与此相比，其他城市的公寓数量大幅增长156.1%，接近21.5万间。2019年，蛋壳公寓先后进入了苏州、无锡、西安、重庆4个城市，业务足迹已遍布中国的13个城市。
营收高速增长、公寓数量大幅增加、城市版图不断延伸的同时，亏损率已出现收窄。2019年全年，蛋壳公寓的净亏损率和经调整EBITDA亏损率同比分别收窄3.0和3.5个百分点。其中在第四季度，这两项数据分别大幅收窄12.3和13.2个百分点。
规模增长的同时亏损率收窄，这个反差释放了一个积极信号。蛋壳公寓在扩张的同时正在逐渐形成规模效应。单位房源增加带来的成本在降低，经营效率大幅提升。此前招股书已经呈现了这个趋势，2017年蛋壳公寓单间装修成本平均是12,646元/间，2019年前9个月，已经下降到平均10,404元/间。
当前长租公寓市场，首要工作就是扩大规模换取市场空间，对于一家处于扩张时期的企业来说，单位投入获得的规模增长更加显著，也就是花更少的钱办更多的事，这让蛋壳公寓得到更大的竞争优势。
技术为根基 供应链高效协同
亏损率收窄的背后，最具探讨价值的是为何会有这样的表现。理论上来说，规模化集中采购的确可以降低一部分装修成本，可一方面蛋壳公寓的房源增速十分迅速，仅靠采购一个环节并不足以优化整体效率。另一方面，新城市的开辟也是关键工作，这部分房源很难立即压缩成本。
蛋壳公寓是如何做到的？在业绩沟通会上，蛋壳公寓CEO高靖这样说道，“跨城复制能力得益于蛋壳创新的“新租赁”业务模式、深植在DNA中的科技基因、强大的供应链能力、以及超强的团队执行力。”这句话概括了蛋壳公寓效率提升背后的深层次原因。
科技基因，是蛋壳公寓“新租赁”业务模式的基础。在房源开拓时，它起到了提升效率的关键作用。2019年，蛋壳公寓业内首创了“鲁班”系统。这一系统基于蛋壳公寓在房源设计装修过程中积累的大数据，结合激光成像与机器视觉技术，能够迅速构建户型并对房态进行识别，并决策匹配最优房屋改造方案。当拿到房源，蛋壳公寓能够几乎不依赖人工判断就能够迅速形成对房源的改造设计方案，这极大简化了决策流程、人工依赖，提升最优收益和成本标准化的管控能力。技术的价值在于，规模越大，蛋壳公寓对房源的设计越精准和具体，就越能够降低房源设计的时间和决策成本。
供应链的优化则大大降低了装修过程的成本。在规模化采购之外，2019年，蛋壳公寓对房屋产品设计进行了新的升级改造，使之更加体系化和标准化。这个过程中，房屋的设计风格不断优化迭代，空间的功能拆分更加细分化。对从8㎡的超小空间和整租大空间，蛋壳公寓都有独立的产品体系。在产品装修时，这套体系保证了蛋壳公寓的装修过程每一步都有明确的规划，极大减少了装修的时间成本。
设计、装修保证高效的基础上，需要更高效的团队来开展具体的工作，不仅限于装修，更重要的还有服务。团队执行能力是蛋壳公寓快速扩张的关键。公开资料显示，2019年，蛋壳公寓高管团队扩充，堪称阵容强大，包括首席运营官顾国栋、首席财务官张政、首席人力官刘京以及首席技术官虞冰先后加入。多位履历光鲜、经验丰富的高管加入，令蛋壳团队的管理水平上升到一个更高的台阶，向着专业化、国际化的方向迈进。作为全国性的公司，组织管理上的优化可以更大激发团队的效能。
由此，我们可以理解出蛋壳公寓高效扩张的逻辑。以技术为基础，通过供应链体系的高效协同，快速推进房源的描绘、设计以及装修。通过组织管理的优化，进一步发挥人的积极性，用技术客观上缩短决策成本，用管理主观上提升团队的行动力。最终缩短房源配置周期，降低了成本，提升了效率。
“服务-规模-科技-生态”闭环体系
在科技手段、供应链体系、组织管理优化之外，在向下思考一层，如果只是做好了这些，就必定能够带来低成本高效率的经营体系吗？
蛋壳公寓的发展，更底层的应当是“新租赁”模式的成功塑造，是战略层面的合理规划。“新租赁”业务模式通过标准化的设计、装修和配置，高品质的一站式服务，连接房东和租客两端。以技术手段实现全流程线上化，高效匹配。这个模式的关键在于房东和租客，房东决定房源，租客决定营收，而撬动二者的核心在服务。
因此，蛋壳公寓最初的成功来源于一站式的托管服务，房东可以安心将房源交给蛋壳公寓，通过标准化的设计、装修和配置，一方面让房东的房源实现增值，另一方面，品质房源配套为保洁、维修等一站式服务，为租客提供高品质的住房体验。服务所带来的是口碑效应和更好的品牌感知。这让蛋壳公寓具备规模迅速扩大的潜力。
而科技实力的积累，从目标来说是进一步优化服务；从价值来说，这是与其他平台形成差异化的核心要素。在打造安全、健康、绿色居住环境上，蛋壳公寓也下了很多功夫。2019年4月对板材进行了全面升级，从国家标准的E1级升级到了行业最高的“E0”级。7月，蛋壳首创了自主研发的智能新风系统，该新风设备有效控制房屋内的空气质量。新风系统保障了用户的身体健康，在社会普遍关注租赁住房空气质量时，蛋壳公寓以技术上的绝对实力率先走在了全行业的前面。
不仅如此，蛋壳公寓将租房过程全部纳入线上，在节省了成本的同时也为高效匹配埋下了伏笔。蛋壳公寓建立了基于人工智能的租房大数据系统，这套系统随着规模的不断扩大，能够建立更加精准的用户画像，进一步了解用户的需求、租金承担能力等具体情形，并依托人工智能技术精准推荐房源极大提升匹配效率。
总结来看，以服务带动口碑，逐步形成规模优势，依托技术，形成精准匹配、极致服务以及高效的经营体系，进而吸引更多有租房需求的潜在用户群体，随着房源、用户规模的不断扩大，蛋壳公寓获得更庞大的行为数据，以此可以更加了解市场需求，推出更精准的房源，更好地匹配用户的需求。服务到规模到技术提升再到用户服务体验优化，由此一个闭环运转的生态体系。
在这套体系中，蛋壳公寓走过了早期的口碑积累，依托服务已经成为行业的领头羊。而当下蛋壳公寓的阶段，是技术实力的进一步提升。这将带来更高效的房源配置，更精准的房源匹配，更优质的服务体验，推动整个生态体系向更高效的方向发展。亏损率下降，效率提升就是这个阶段的外在表现。
坚定战略 开启新机会窗口
当然，技术的积累会是一个漫长的过程，需要持续的投入，这个过程中难免会受到具体市场变化的影响，最重要的则是积极应对，坚定战略方向。从蛋壳公寓当前的状态看，其具备应对特殊情况的能力，也足够坚定。
年初新冠肺炎疫情便是冲击行业的特殊情况。这场疫情对行业的冲击仍然在持续。居家隔离，复工仍然没有准确的日期。一线、二线城市年轻人的租房需求仍然被压制。在这个背景下，蛋壳公寓的做法很大程度上彰显了其应对危机的能力。
在疫情发生后，蛋壳公寓率先为武汉抗疫一线人员提供800间专属房源，为医护人员提供免费租住。随着疫情形势的不断变化，蛋壳公寓一方面通过多种渠道向租客推送安全告知和防护指南，另一方面，推出一系列便利化举措服务用户。通过线上0接触看房选房，让租客可以免于被传染的风险顺利找房。通过为返城复工租客开通绿色服务通道，保障租客迅速回归正常工作、生活状态。同时，蛋壳公寓还是业内第一家面向全量租客发放疫情补贴的平台。在疫情接近尾声之时，蛋壳公寓积极推动了安全复工复产。
在财报沟通会上，高靖表示，“2020年经历了一个充满挑战的开始。我们仍然专注于我们的增长战略，即提升我们的技术能力，进一步扩大我们的规模，扩大和强化我们的产品和服务，提高我们的品牌知名度和行业影响力，加强和扩大我们的生态圈。”这句话包含四个关键词“技术、产品及服务、品牌、生态”。
这说明，虽然大环境动荡会给行业带来冲击，但蛋壳公寓具有应对行业冲击的能力。蛋壳公寓财报也佐证了这个判断。截至2019年12月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元。充足的现金流足以保障蛋壳公寓可以平稳度过疫情期，也让蛋壳公寓拥有坚持战略的基础。
疫情终会过去，此时战略的坚定执行未来可能会给蛋壳公寓带来新的机遇期。蛋壳公寓正在积蓄能量。一方面，2019年，蛋壳公寓技术及产品研发费用达到1.94亿元，较2018年同期增长了74.6%。财报称，这是由于技术团队的扩大，增加了更多经验丰富的研发人员，以开发技术系统并改善产品和服务。技术的持续投入会继续巩固蛋壳公寓的优势。
另一方面，蛋壳公寓在北上深的房源数量同比同比增长46.6%，其他城市的公寓数量则同比增长156.1%。5年间，其他城市的房源数量已经与一线城市持平，且在二线市场持续发力。这表明蛋壳公寓在更具活力、更具发展前景的二线市场正在快速打开局面。疫情让租房的习惯进一步向线上倾斜，这势必将为蛋壳公寓带来更大的发展机遇。
2019年的财报，蛋壳公寓呈现了正在快速扩张的状态，更高效的经营态势，更加强调科技实力的调性，以及试图打造闭环生态体系的战略规划。在推进住房租赁专业化的过程中，坎坷、挑战也许不可避免，但坚持精细化运营，坚定执行战略的做法，正在让蛋壳公寓迎来又一轮机遇期。