随着“房住不炒”政策的贯彻落实，转型“城市运营商”成为行业共识，也成为众多标杆房企下一步重点发力方向。
但这并不是个好实现的目标，它与拿地-盖楼-卖楼这样简单的开发模式截然不同，不仅考验前期规划，还更注重后期运营，且要把地块串联起来，便捷的交通又是不可或缺的。
简单而言，有交通的地方，才有城市与产业，也才有人口与房屋。也因此有专家总结认为，TOD模式将成为房企在高能级城市角逐的战场——若从站点一体化的角度来分析计算，这将是一个高达10万亿规模的市场。
提前进入TOD领域 护城河树立坚实
TOD（Transit Oriented Development），即“以公共交通为导向”的开发模式。其核心是将公共交通站点为中心，400到800米为半径，建立城市中心或中心广场。它是一种将城市交通融入建筑，集居住、商业、办公、公共设施等为一体，高效、舒适、绿色的新城市模样。
国际上，日本是将TOD规划做到最极致的国家——资料显示，仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。
而在国内，进入TOD领域的企业，都是开发经验扎实，资金雄厚的标杆房企。
但其实，提到地产行业里最资深的TOD专家，大家都会想到京投发展。
十年前，借助大股东北京市基础设施投资有限公司的优势，京投发展开始涉足TOD领域，并开创了独树一帜的轨道交通车辆基地开发模式，成为中国轨道物业的开拓者。
目前，京投发展不仅是目前国内唯一一家以轨道交通车辆基地一体化开发为主营业务的房地产开发企业，而且是目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨道车辆基地一体化开发企业，在中国轨道物业开发的细分市场中，占据着极大的市场。
TOD智慧生态圈
近年来，围绕TOD的政策利好频出，京投发展的“TOD智慧生态圈”开发理念也在不断升级。2019年，京投发展实现了“TOD智慧生态圈”五方面的升级，包括轨交车辆基地评价体系、结构转换研究体系、综合开发绿色车辆段、减振降噪系统专项研究、客户研究体系。
2020年上半年，受疫情影响，房企营销节奏、发展策略被打乱，许多企业业绩同比大打折扣。
在这样的环境下，京投发展却凭借TOD轨交车辆基地一体化开发核心竞争优势，于其他普通住宅产品中脱颖而出，交出了平稳穿越“疫情周期”的半年成绩单，展现出强劲的护城河实力。
疫情不挡去化 植根北京成效卓越
中报数据显示，上半年，京投发展实现签约销售额44.37亿元，同比增长约85%。按全年79.5亿元销售目标计算，京投发展上半年的业绩目标完成率高达55.8%。不论是增速还是完成率，都较为领先。
细看京投发展的销售组成，上半年在售的10个项目中，有9个都位于北京地区，1个位于无锡。且北京地区的营业收入占到了公司上半年营业收入总额的 97.98%，“植根北京，茂盛全国”目标构想卓有成效。
上半年京投发展在北京地区表现尤为亮眼的项目，是位于丰台四环边的京投发展·臻御府，两次开盘，两次都赶上疫情暴发，项目通过创新线上营销方式，实现了逆势热销奇迹：首开300余套房源去化率高达90%以上，二期加推的100余套房源仅2天即售罄。臻御府因此成为市场少见的穿越两次疫情周期的网红神盘。
京投发展·臻御府项目效果图
营收大涨管控加强 盈利水平高涨
得益于北京地区深耕成果，以及公司整体的加快交付结转，上半年里，京投发展实现营收20.47亿元，同比大增74.3%。
营收总额大增情况下，京投发展的盈利水平也随之高涨。报告期内，公司的归母净利润同比增长25%至约1.12亿元；归母扣非净利润1.01亿元，同比增长33.4%；加权平均净资产收益率（ROE）约3.76%，同比2019年上半年的3.47%增加0.29个百分点。
此外，京投发展盈利水平的提升，还与京投发展持续加强管控体系，不断提升规范运作水平有关——据中报披露，报告期内，京投发展全面加强内控建设工作，夯实日常合同管理等法律事务工作。内部控制建设不断优化控制流程，完善计划考核标准和评价体系，强化制度执行力，提升运营效率化和管理标准化，创建良好有效的管控环境，保障公司持续、快速、健康发展。
精细资源获取 债务优化兑现价值
除了追求“有质量的增长和创新” ，京投发展还追求“精准资源获取和高效价值兑现”。
其中，精准资源获取体现在京投发展的土地储备上。报告期内，京投发展持有待开发土地的区域为北京市门头沟区潭柘寺镇地块，180851平方米待开发土地的面积，其中合作开发项目的权益占比40%。此外，京投发展拥有13个房地产项目开发投资，其中包含2个新开工项目、7个在建项目，总项目用地面积为215.22万平方米，总在建建筑面积为148.50平方米，所有项目总投资额为905.49亿元。
而高效价值兑现，则从盈利和融资优势上都能看出。京投发展还通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合融资成本。
母公司实力扩大 京投迎来长期机遇
据8月4日北京市国资委消息，北京市委、市政府召开市管企业合并重组大会，宣布京投公司（京投发展控股股东）和轨道公司实施合并重组。
京投发展认为，随着全国轨道交通的大发展及相关城市出台支持轨交车辆基地土地综合开发的政策，可开发利用的车辆段基地不断增多，公司所在轨道物业开发细分领域迎来新的发展机遇。
而业内人士也指出，随着北京市轨道交通领域资源的整合，京投发展有望享受北京及环京区域轨道快速发展所带来的轨道上盖开发机遇，进一步做大自身规模。