险资身影频现商办大宗市场,自用兼投资“扫货”买楼对冲风险、平衡资产配置

小型保险公司,想在一二线城市采用股权投资或者物权投资的方式进行投资不动产存在一定困难,可采用信托、基金、不动产债券投资方式来参与,谋求收益。

保险公司仍在加注不动产投资。近日,平安人寿官宣,拟斥资330亿元收购凯德集团旗下6个来福士商办一体化不动产项目。蓝鲸保险梳理发现,平安今年已相继向丽泽商区项目、香港总部大楼项目等进行投资。不久前,和谐健康保险斥资90.57亿元收购SK大厦,而近一年,人保、百年人寿、建信人寿等保险公司亦有关于不动产投资的动作。不动产交易市场上,险资身影始终活跃。

业内专家分析,险资偏好不动产投资,主要是为优化资产配置,对冲投资风险,取得良好且稳定的投资回报,实现保值增值。不过,保险公司也应根据自身风险承受能力谨慎匹配,并根据经济环境的变化及时调整不动产投资规模。

当前,险资依然对北京、上海等一线城市以及强二线城市的优质大宗资产虎视眈眈,保持浓厚兴趣,投资不动产主要以稳妥为主,自用楼宇之外,投资性物业重在考察基本面以及未来收益预期。在标的挑选准则上,写字楼出租率、租户结构、楼宇软硬件品质、租金收益情况、投资回报情况等多个指标,是以保险公司为代表的机构投资者,在整个收购过程中考量的核心因素。

平安大手笔投资,330亿受让6个来福士项目

平安人寿披露公告称,与凯德集团签署合作协议,拟投资上海人广来福士项目、上海长宁来福士项目、北京来福士项目、杭州来福士项目、成都来福士项目和宁波来福士等6个项目,以上物业均为集商业、办公等为一体的商办综合体项目,且均已竣工并投入使用。

交易完成后,凯德集团在各项目中的持股比例,从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%,变更为12.6%至30%,继续负责项目的运营及资产管理。该笔交易,将让凯德集团回收资本约20亿新元(约96亿元人民币)。

该资产组合的总资产价值为467亿元人民币,平安人寿以持有各项目公司部分股权方式投资不动产,总投资金额预计不超过330亿元,交易预计于 2021 年三季度完成。

平安人寿对外表示,投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产,标的资产中上海来福士广场等六个项目,是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异,租约稳定,“此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置,并取得良好且稳定的投资回报,实现保险资金的保值增值”。

地产研究人士亦向蓝鲸保险介绍,以上物业项目均是凯德集团核心资产,可极大程度优化险资配置,并取得良好且稳定的投资回报,“预计2021年包括保险公司在内的长线投资者仍是市场主力”。

蓝鲸保险梳理发现,今年以来,平安人寿还有另外两笔不动产大动作,一是北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目,该项目累计出资金额约为69.41亿元,资金来源为寿险传统组合保险账户和分红组合保险账户;二是平安香港总部大楼。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想在接受蓝鲸保险采访时表示,“一直以来,保险公司的收购或投资行为,都是房地产商办市场、大宗投资市场的重要组成。后疫情时代,地产投资市场迅速恢复活力,尽管大宗投资决策过程相对漫长,但从近几宗成交案例来看,险资依然对北京、上海等一线城市以及强二线城市的优质大宗资产虎视眈眈,保持浓厚兴趣”。平安人寿“大手笔”收购来福士项目,无论对大宗投资市场还是商办市场都有积极影响。

持续布局,险资身影频频亮相商办大宗市场

事实上,保险公司在商办大宗市场上频频亮相。当前,一线城市核心地段的优质商业办公资产和综合体仍然备受机构投资者关注。

不久前,和谐健康采用股权投资方式,斥资90.57亿元收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权,从而持有SK大厦,将国贸附近的一座地标性建筑纳入麾下。这笔交易,也创下北京市2021年上半年最高单体大宗交易金额。

2月26日,建信人寿采用增资形式,向苏州观园不动产项目进行追加投资,提供项目建设款,交易金额4.2亿元;2020年末,建信人寿与交易对手中民外滩房地产开发有限公司签订交易协议,拿下上海市黄浦区董家渡金融商业中心(绿地外滩中心)T4幢办公楼,总计容面积约5.88万平米,预计2021年末建成交付。交易框架协议价款暂定为55.5亿元人民币,最终总价需要根据实测面积差异进行调整。据了解,项目出资为传统险账户,初次出资约为47.48亿元,建信人寿表示,“投资是为以物权方式获取投资性不动产”。

1月,百年人寿以总价近22亿元从凯德手上收购星外滩5号楼,总建筑面积约150万平方米,共建有34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街。

2020年12月,平安连下两城,收购项目开发建设运营公司金丰万晟10%股权和相应债权,以37.1亿元的交易价格拿下金融街万科·丰科中心项目;平安信托以43亿元拿下歌斐中心。

2020年6月,人保财险、人保寿险与人保健康3家人保系公司共同出资成立中保不动产,由其购置并持有不动产,三方共出资49亿元收购并持有招商开元中心一期03地块项目中的第1栋A座单元1至49层(1、2层大堂公摊)物业。

投资性物业重在考察基本面以及未来收益预期

保险公司“买楼”案例比比皆是,那么,保险公司都会如何选择物业投资标的?更看重哪些因素?

“无论是从投资角度,还是从自用角度,一线城市和强二线城市的优质写字楼都是保险公司进行不动产收购的不二的选择。首先,保险公司有需求去配置一些比较优质商办资产去对冲投资风险;其次,也是为了平衡资产配置”,李想分析指出。

其介绍,以保险公司为代表的机构投资者会从价格、地理区位、楼宇品质等方面进行综合的考量,譬如对写字楼的出租率、租户结构、楼宇软硬件品质、租金收益情况、投资回报情况等多个指标进行考量,这些是整个收购过程中最核心的因素。

保险公司投资不动产主要以稳妥为主,自用楼宇之外,投资性物业重在考察基本面以及未来收益预期。从过往的交易看,由于具备长期稳定现金流入,以及资产长期保值的能力,保险公司甚少在购入商业物业之后进行转让。

首都经贸大学保险系副主任李文中对蓝鲸保险指出,保险公司选择在一二线城市加码不动产,主要受以下因素影响,“首先是土地资源稀缺性;其次,商业土地利用存在非常强的集聚效应,随着我国城市化水平的提升和经济的快速发展,一二线城市往往会有着更高的发展速度,通常情况下,项目增值的可能性与增值空间都比较大”。

李文中指出,保险资金,特别是寿险资金一般都是长期资金,而不动产投资,特别是采用物权投资和股权投资方式进行的投资,期限都比较长,因此投资不动产有利于资产负债的匹配管理,为保险公司带来较大的收益。

当然,保险公司投资不动产也有一些风险。譬如,不动产市场一直是国家宏观调控的重要对象,而且城市规划的调整对不动产项目收益影响也非常大,因此有政策性风险;其次,不动产的流动性较差,投资比重过大可能给保险公司带来流动性风险;再次,不动产市场受宏观经济影响的波动较大,因此存在较大的经济性风险。

对此,李文中建议,保险公司应根据自身风险承受能力谨慎匹配不动产投资规模,并根据经济环境的变化及时调整。小型保险公司,想在一二线城市采用股权投资或者物权投资的方式进行投资不动产存在一定困难,可采用信托、基金、不动产债券投资方式来参与,谋求收益。(蓝鲸保险 李丹萍 lidanping@lanjinger.com)

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