吾悦广场

随着行业进入调整期，越来越多房地产企业不再像过去一样一味追求规模化发展，转向存量市场、追求更平稳运营，成为新时期的发展路径。

具备“住宅+商业”双轮驱动优势的新城控股（601155.SH），无疑在新的行业周期展现出更强的发展韧性。

新城控股日前发布的2023年中期业绩显示，今年上半年，新城控股实现营业收入417.68亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元，在艰难的行业大势下，依然实现正向盈利。整体毛利率为19.04%继续保持稳定，商管毛利率高达69.55%。截至报告期末，已售未结转面积（含合联营项目）达到2949万平方米，为未来业绩结算打下基础。

向存量市场要利润

新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅低密度的多层住宅与别墅等，以上海为中枢，长三角为核心，重点城市群及重点城市的布局，在一定程度上保障了开发业务的安全性。

新城控股的商业地产业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，商业地产品牌“吾悦广场”为体验式商业的代表。

今年前8月，新城控股新开业11座吾悦广场，截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。截至报告期末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%。

随着增量市场迎来天花板，向存量市场要利润，已经越来越成为行业共识。

数据显示，今年上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，商管业务占公司整体业绩比重逐步提高。同时，商业板块盈利能力保持较高水准。半年报显示，公司上半年实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

在存量市场，新城控股的商业管理业务表现出极强的韧性，围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务，提升存量效率，深挖增量效益，全力增收创收。自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，今年上半年，该比例为2.12倍。

今年以来，随着消费市场迎来复苏，新城商业聚焦“深度运营”，多措并举提振消费活力，吾悦广场销售和客流也持续向好。上半年，吾悦广场商户销售收入达到388亿元，活跃用户1358万人。

与此同时，在数字技术、绿色节能等方面，新城商业也在不断践行。新城打造的“智慧吾悦”，为消费者带来新时代的智能化商业体验；今年上半年，包头昆区吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、贵港港北吾悦广场等3大商业项目相继通过国家2019版绿色建筑认证，分别成为内蒙古首座、江西首座、广西首座获此殊荣的项目，见证了新城在绿色低碳领域的持续耕耘拓新。

有业内人士分析称，在商业管理方面，吾悦广场同时具备数量、面积的规模优势与招商、运营的体系优势，随着行业进入存量时代，新城控股为转型期的房地产业提供了一个房企发展的样本。

安全底色

行业下行周期里，相比规模与速度，安全和稳健更能够成为评判一家企业优质与否的重要标准。

在稳固基本盘的支撑下，新城控股现金流表现良好，财务结构持续优化，为稳健发展增厚了“安全垫”。

截至今年6月底，新城控股在手现金余额284.89亿元，净负债率49.52%，经营性现金流净额74.34亿元，连续5年为正。公司总资产4378.45亿元，归属于上市公司股东的净资产为 611.08亿元。

新城控股有息负债水平继续保持低位，截至6月末，公司期末融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，债务结构进一步优化；合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元，财务透明性进一步提升。上半年公司整体平均融资成本进一步降至6.41%，同比下降0.09个百分点。

在偿债方面，新城控股也展现了良好的信誉和长远发展的信心。据悉，新城控股今年全年需偿还境内外公开市场债券117亿元，今年前8月，新城已如期偿还境内外公开债97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。新城控股表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的如期偿付。

自2022年11月“金融16条”实施以来，银行及金融机构积极响应监管政策支持优质房企融资业务，行业融资环境有所改善。凭借良好的经营情况及信用体系，作为示范民营房企，新城控股也在融资端不断获得突破。

今年上半年，新城控股完成11亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%。同时，新城在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，这笔美元债也是今年3月以来唯一一笔地产境外美元债券新发，也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。

分析人士称，以上两笔公开市场融资的成功发行，一方面体现出监管部门对新城控股作为示范性优质房企的合理融资需求的支持，另一方面也体现出资本市场对新城控股经营能力和财务稳健基本面的认可。

截至6月底，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1156亿元，其中公司及子公司已使用授信307亿元，新城可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

充裕的现金流和稳健的公司经营，保障了新城控股的交付目标。今年上半年，新城控股在10个下辖区的58个城市，累计交付5万余套住宅。下半年计划新开工52个子项目，新开工建筑面积405.34万平方米，其中住宅项目212.03万平方米，商业综合体项目193.31万平方米；计划竣工129个子项目，实现竣工面积1267.61万平方米，其中住宅项目745.26万平 方米，商业综合体项目522.35万平方米。