2023年，物业外拓市场竞标难度增大，竞争激烈，行业内卷严重，尤其住宅领域出现“物业带资进场”的现象。

“合资合作或战略合作的方式获取第三方项目，成为百强企业重要的拓展手段。”据中指研究院常务副院长黄瑜透露，轻资产的合作模式不需要花费重金，但能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1>2”的效果，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力。

企业合资合作拿项目背后，是母公司输送管理面积下降后，物业企业不得不增大第三方外拓。

据中指院发布《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，2023年，百强企业管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。

“部分百强企业的管理面积和合约面积出现了不同程度的下降。”黄瑜表示，有部分是出于经营效益考虑，主动推出“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平；也有部分企业年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少。

值得注意的是，房地产市场的整体下行对百强企业的储备面积产生了不利影响。《报告》显示，2023年，百强企业储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%

“目前，物企储备量是管理面积的约三分之一，仍然能支撑百强企业未来 一定时间的稳步发展。”在黄瑜看来，企业长期的规模增长仍面临一定挑战，更考验项目拓展能力。

实际上，百强房企第三方管理不在低位，数据显示，2023年占比已达到54.53%，已连续三年超过50%，与2022年基本持平。

“2023年并购市场冷淡，前几年头部企业大宗并购后商誉减值，让更多企业认识到高速外拓的方式不可持续。”某华南头部物企相关负责人告诉蓝鲸新闻，如今市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。

据中指院提供数据显示，2023年，并购涉及交易总金额约19亿元，相比2022年大幅下降约75%。其中，并购案例的金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元。

除前述合资合作方式外拓项目外，2023年也有部分物企选择并购环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的“物业+”，提升自身增值服务能力。

“同时也有一部分物业公司进入医院物业、学校物业、公众物业等细分赛道。”黄瑜称，这几个领域专业性较强，有一定进入壁垒，目前竞争较为分散。