2019年的7月份，对于新城控股集团股份有限公司(SH：601155，下称“新城控股”)来说，注定是个难熬的月份，在经历了“黑天鹅事件”之后，近日，有市场消息称，新城控股有近68个项目权益已经被放到待售货架上，一时间，新城控股再次成为业界讨论的焦点。
7月22日晚间，新城控股公告承认了出售部分项目股权的事实，但其称，目前协商出售的项目约40个(含合联营项目)，并非市场所传的68个。并表示，目前已有5个项目与交易对方签订了股权转让协议，预计交易成交总额约为24亿元。
值得注意的是，连日来，不论是王晓松临危受命接任董事长一职，或是聘任曲德君坐镇新城发展控股(HK：01030)，其一直在向外界释放着“公司正常运营”的信号。甚至在7月9日-7月17日的一周内，其股价走势单日最高涨幅超过6%，这一度被看做是，企业即将度过危机的信号。
为何新城控股在此时突然大批卖出项目回流资金?新的震荡局势，又会对其造成怎样的影响?
新城控股约40个住宅项目整装待售
今年7月初，新城控股因前董事长王振华个人原因，陷入了前所未有的困境。在7月3日之前，新城控股还是三年实现千亿目标，行业排名和销售业绩实现双跨越式发展的“行业黑马”，而在7月3日之后，随着“黑天鹅事件”的不断发酵，新城控股能否摆脱原董事长王振华的影响，成为市场关注的焦点。
7月22日，有市场消息称，新城控股正在打包出售旗下近68个项目权益，金科股份(SZ：000656)或成为第一个尝鲜的企业。对此，新城控股在晚间的回复中并没有否认。其在公告中直言：近日，为积极应对市场变化，公司正在与合作伙伴就近期公开市场获取项目的合作方式进行洽谈、协商，并筹划出售部分项目公司股权。
但对于出让项目的数量，新城控股澄清表示，目前公司已经在洽谈、协商出售的项目约40个(含合联营项目)，并称，拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。
据一位接近新城控股的业内人士向蓝鲸房产指出，拟出售的40个项目，均为今年上半年新拿地的项目，这些项目大多只有土地款投入，后期还未动工。该人士透露说，新城控股出让的资产包大多是两种项目类型，一是非新城控股操盘，只做财务投资的住宅项目;另外一类是，由新城控股操盘，但折算下来利润率不高的住宅项目。
根据中指院统计数据显示，2019年上半年，新城控股拿地金额为543亿元，位列行业第五。同时，其在深耕长三角城市群的同时，进一步发展环渤海地区的重点一二线城市，两大城市群累计投资418亿元。由此来看，新城控股此次出售的40个项目的基础条件应该不会太差。
这引起了多家房企的关注。7月23日早间，财联社报道称，阳光城(SZ：000671)正在对新城控股出让项目进行接洽、尽调。对此，阳光城方面向蓝鲸房产表示，确实有过接触，但没有接洽成功项目。除此之外，还有市场声音称，包括弘阳地产(HK：01996)、新力地产、旭辉控股集团(HK：00884)、金科股份均有意收购新城控股旗下项目。
此外，新城控股此次转让资产多数为住宅项目，这也引起外界的猜测，这是企业主动选择还是不得已为之?对此，有自媒体一勺言在报道指出，金科股份率先拿下了10个位于长三角周边的优质项目，报道称，金科拒绝了部分商业属性的资产，而是将其中的纯住宅项目筛了出来。
不过，新城控股在回应公告中反驳了这一说法，其称，截至目前，公司已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议，交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。
而据上述业内人士进一步向蓝鲸房产分析说，新城应该是主动选择出让住宅项目。他表示，商业综合体项目是新城控股的核心资产，一般情况下不会去碰。而且，做商业项目对企业的招商运营能力要求很高，行业中具备这种能力的企业也并不多。
58安居客首席分析师张波也从收购方的角度向蓝鲸房产分析表示，对收购方来说一定会选择买住宅项目，相比于商业地产，住宅本身的去化周期短、利润率也相对可控。同时，他指出，对于新城控股来说，即便愿意出售商业，价格也很难以达到合理预期，换言之，当下出售商业性价比并不高，通过抛售住宅项目快速回笼资金以缓解资金压力是当务之急。
牺牲规模“回血”，快速回收现金流求稳
事实上，自新城控股“黑天鹅事件”后，国际评级机构普尔、穆迪、惠誉和投资银行高盛，均开始调低对新城系公司的信贷评级及债券评级。同时，几十家基金公司也不约而同的下调了新城控股的估值价格。
市场的看淡情绪，对于处在非安全线内的新城控股而言，起到明显影响。据其财报显示，截至2018年年底，新城控股的负债总额为2793.62亿元，资产负债率更是逼近89%，远高于行业平均水平。其资产负债率虽然在2019年一季度末有所下降，但依然高达84.57%。面对种种可能出现的变故，其能否保持资金链的稳健仍是未知。
新城控股显然希望尽快扭转这种局势。其在公告中表示，如上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，以此增加公司货币资金、优化公司资产结构。
据上述业内人士进一步分析说，在市场发展的大环境下，考虑到市场下半年融资口径、融资环境的收紧，所有行业现在都是现金为王。“新城在这样一个时点上采取这样的措施，或许是希望在规模、利润和现金流之间做一个平衡，以适当让渡一些规模，快速收回现金流求稳。”该人士认为，从企业自身考量，在遇到“黑天鹅事件”后，新城控股意识到要增厚企业经营的安全性，提高风控的能力，或许是件好事。
新城系旗下三个上市平台7月23日股价走势
但短期来看，市场对于新城控股此次出让项目的做法并不理解，这从其7月23日的股价表现中亦有体现。7月23日，新城系股票全面走低。据蓝鲸房产统计发现，截至7月23日休市，A股平台新城控股为26.73元，跌幅达10%，新城悦服务(HK：01755)报价6.65港元，跌幅9.03%，新城发展控股(HK:01030)报价6.75港元，跌幅11.3%。当天，三家上市平台市值蒸发金额已超过百亿。
一位不愿具名的专家对蓝鲸房产分析表示，新城控股当前项目转让，也说明受此前风波影响，内部经营确实面临一些调整。该专家指出，企业此种调整本身其实是盘活了部分存量物业，也缓和了资金压力。这对于企业其他未抛售的项目的开工和运营等，都是有较一定积极作用的。
新城控股在公告中重申，公司2019年度合同销售目标仍为2700亿元，目前整体管理团队和人员结构稳定，各项经营情况正常。但其能否在出售40个项目后，就此走出“泥潭”，尚需时间检验。