2019年上半年，奔千亿的禹洲地产(HK：06128)给出了一份靓丽的业绩。

8月26日，禹洲地产发布了2019年中期业绩报告。数据显示，今年上半年，禹洲销售金额为284.74亿元，同比增长约32.47%;销售面积为185.30万平方米，销售均价为15366元/平方米。按照2019年全年670亿元的销售目标测算，禹洲已完成了42.50%。

对于这份业绩，多家机构给出了“好评”，认为禹洲大概率会完成今年销售目标，禹洲地产董事会主席林龙安也在业绩发布会上表示：“为应对下半年复杂的市场环境，禹洲将加大推货比例，供货达到800亿元，只要50%以上的去化率，就可以完成全年670亿元的目标。”这给投资者再吃下了一颗定心丸。

按计划完成规模增速，只是禹洲地产布下的第一步，在“2020年迈进千亿军团”的目标之下，其必须在年度销售增速不低于49.25%的“快车道”上拼命向前。

高溢价地块增多至毛利率下降

在半年报业绩整体走势不错的情况下，禹洲地产毛利率持续三年下滑的问题，显得相当“刺眼”。财报显示，2019年上半年，禹洲地产毛利率约为27%，同比下降4.53个百分点，创下历史新低。

对此，林龙安表示：“今年房地产行业的毛利率已经下降到25%，这是一个趋势;另外，一二线城市限价政策严格，很难有上涨的空间，禹洲的毛利率也将维持25%-30%之间，高于行业平均水平。”

不过，蓝鲸房产统计发现，与宝龙地产(HK：01238)、时代中国(HK：01233)等规模接近的房企相比，其毛利率表现确实不太理想。克而瑞也在一份报告中指出，禹州地产的毛利润增速和毛利率均显著低于行业平均水平。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣向蓝鲸房产表示：“禹洲地产的土地储备集中在长三角区域的一二线城市，在目前热点城市限价较严的背景下，对这部分项目的整体推盘节奏和预期毛利率的实现，都有较大影响。”

蓝鲸房产根据其财报测算，2019年上半年，禹洲地产的销售成本同比上涨34.26%，超过营业收入25.9%的涨幅。这意味着，毛利率的下滑主要是因为销售成本上涨。

而根据禹洲地产的财报显示，在销售成本一项中，资本化利息与土地成本增长最为明显。数据显示，2019年上半年，禹洲地产新增土地储备平均楼面价为1.11万元/平方米，同比增长109%。截至2019年6月30日，禹洲地产拿地金额已达到141.30亿元，超过2018年全年的80.5亿元。

在加大拿地的同时，其手中的高价地占比也有所提高。例如今年3月21日，安徽合肥拍卖6宗地块，禹洲地产以27.3亿元拿下包河区S1901地块，溢价率121%。4月17日，禹洲二入佛山，以最高限价加配建拿下一宗商住地;5月16日，禹洲地产以5.95亿元竞得成都锦江区一宗宅地，溢价134%。5月17日，再以最高限价46.57亿元竞得杭州拱墅区地块，溢价30%，为了分担风险，禹洲地产将该地块50%的股权出售给宋都演义。

这或也将对禹州地产未来的毛利率产生影响。“今年上半年，禹洲地产的拿地成本较高，未来有可能对盈利指标产生冲击。”朱一鸣表示。

不过，禹洲地产的净利润率依旧保持着优势，今年上半年，其净利润率维持在16.39%，在上市房企中处于优秀水平。林龙安表示：“希望禹洲的核心利润率未来能够冲刺行业前20名。”

重新“排兵布阵”人事调整频频，加大合作开发权益占比下降

牺牲利润、加速拿地背后是禹洲地产对规模的诉求。

林龙安曾表示，2020年禹洲地产要冲击千亿，然而2018年，禹洲地产并没有完成全年600亿元的销售目标。规模压力之下，2019年，禹洲地产明显加大调整力度，重新开始“排兵布阵”。例如，今年6月底，禹洲地产执行总裁蔡明辉离职，许珂接任;7月份，公司首席财务官黄展鸿辞任，邱于赓接任。

为了冲击千亿规模，禹洲地产还在项目的权益占比上做出调整，据禹洲地产首席财务官兼公司秘书邱于赓介绍：“应规模的要求，公司适当把权益占比调整了一下，去年大概是70%的水平，今年上半年大概是在60%左右，目标就是先冲过千亿以后，再慢慢提升权益水平。”

而与大部分房企“成长”路径相同的是，禹洲地产的规模扩张之路也伴随着杠杆率的提高。2019年上半年，禹洲地产净负债率上升至72.7%，此外，加权平均融资成本也小幅走高，从6.02%涨至7.47%。邱于赓表示：“目前净负债率的增长在可接受范围内。关于融资成本上升，是由于市场利率普遍上升，比如美元债的利率上涨会影响融资成本。”

不过，值得一提的是，一般情况下，房企规模的扩张通常伴随着营销、行政等成本的增加，而2019年上半年，禹洲地产的销售及分销成本却出现了下降。

财报显示，2019年上半年，禹洲地产销售及分销成本为1.8亿元，较2018年同期的1.94亿元下降7.04%。对此，禹洲地产在公告中表示，该数据下降主要是因为集团采取了有效的成本控制措施，并加大了互联网营销及更加多元化的销售渠道所致。

降低销售及分销成本，禹洲地产有着怎样的经验?邱于赓在业绩会上介绍道：“通过区域深耕的方式，部分费用是可以下降的，特别是管理费用和营销费用都是可能降低的。在行业比较困难的时候，就需要对费用特别关注。”

总裁许珂也补充道，除了区域深耕这个很重要的策略之外，公司还有几个举措：首先是加大自销团队和自建渠道的比例，目前自销占业绩的贡献超过一半，销售费用比第三方代理公司更低，包括自建渠道这个成本也会更低。另外，控制好人均产出很重要，现在禹洲的人均产出规模也在不断地提升。

多年来，禹洲地产一直追求“规模”、“利润”、“风险”三驾马车的平衡，这造就了禹洲地产过去多年来稳健发展的局面。如今，当规模成为优先的诉求，禹洲地产将通过何种方式来平衡这三驾马车?蓝鲸房产将持续关注。